外资基金20亿购买中海一购物中心

　　张艳红

　　自2008年全球金融危机后，有外资参与的国内大宗商业物业交易变得越来越少，但这种局面在近期悄然转变。

　　仲量联行的研究显示，国外机构投资者对中国零售地产的投资意愿在最近两年显著增强，而中国本土基金对于零售房地产的投资也处于上升阶段。

　　经过超过一年的谈判，美国保德信房地产基金于近日成功收购了位于广州海珠区的中海光大购物中心项目，总交易额20亿元人民币。这次交易既是广州市场迄今为止最大宗零售物业交易，也是当地首宗外资整体收购的商业物业买卖。

　　中海20亿脱手

　　此次被中海地产（00688.HK）出让的光大购物中心，是其在2009年收购岘壳电器50.1％股权后间接持有的。

　　资料显示，该项目占地10万平方米，位于地段优越的广州海珠区，项目毗邻多个成熟住宅小区，周边逾30万居民，人流密集。项目共五层的商场设计分别连通住宅楼层、两个地铁线路以及工业大道；业态包括超级市场、影城、餐厅及众多零售消费品牌，目前已与多家国内外知名租户签订租赁意向。

　　对于此番收购，保德信大中华区投资总经理黄轩临表示，随着中国人均消费力逐步上升，消费者对购物中心水平的期望亦不断提高，购物中心国际化的管理模式及素质正好迎合巿场需求。

　　仲量联行广州投资部负责人刘裕通则指出：“此项投资显示出外资看好广州零售物业的发展潜力。由于这是广州第一个被外资整体收购的商业项目，因此带来的示范效应有可能使得其他物业继续受到外商投资者的追捧。”

　　美国保德信金融集团是美国最大的金融机构之一。在中国，保德信金融集团使用的注册商标为Pramerica Financial。该集团投资部门在亚洲地区的业务主要包括上市证券、公募及私募的固定收益债券，以及房地产投资管理。

　　值得提及的是，保德信此番接盘中海光大购物中心，其与卖家之间并非没有渊源。资料显示，早在2004年4月，中国光大集团控股的光大证券股份有限公司和美国保德信金融集团旗下的保德信投资管理有限公司两家共同创建了光大保德信基金公司，总部设在上海，注册资本为人民币1.6亿元，两家股东分别持有55%和45%的股份。

　　外资涌入商业地产

　　保德信此次耗资20亿收购广州的购物中心，成为今年以来外资并购案中的标志性事件。事实上，从2011年起，这种收购的苗头便已经出现。

　　仲量联行日前发布的最新研究报告《2012中国零售地产市场投资展望》显示，2011年投资者对零售地产市场的投资意愿显著增强，大宗投资交易总额约为265亿元人民币，同比增长26％，交易额占商业地产投资交易总额的约30%。

　　在新一轮的零售物业收购热潮中，亚洲以及中国本地的资金占据了绝对数量优势，例如新加坡上市投资机构“鹏瑞利中国零售信托基金”，其2011年投资收购交易总额达到了60 亿元人民币，几乎占到了全年交易总额的近四分之一。

　　仲量联行表示，自从2007年以来，国际间(非亚洲地区)资本份额开始逐渐减少，导致这种情形的主要原因是受到金融危机影响；此外，市场对人民币升值放缓的预期也进一步抑制了他们的积极性。

　　不过，有部分资本并没有完全放弃在中国的投资，例如MGPA基金收购了成都一家大型购物中心50%的股权。

　　“中国零售业发展正蓄势待发。” 仲量联行中国投资部市场研究负责人何嘉华表示，这种形势备受基金投资机构的关注。

　　据悉，以零售商用物业为主要投资目标的基金包括中信资本中国零售地产投资基金、汉威资本的华润中国零售房地产基金和汇丰南丰中国房地产投资基金等。

　　仲量联行称，未来，基金类投资者将逐渐采用非传统收购路线以实现其投资规模，例如采取参与项目开发，而非仅仅收购现有物业。