地产信托这一年

　　

　　本报记者 刘振盛 上海报道

　　5月7日，方正东亚的东兴5号维多利摩尔城集合信托“火热”发行，该信托拟对内蒙古金汇房地产公司进行6亿元增资扩股，并将增资款用于维多利摩尔城项目二期的开发建设。

　　这款信托的收益不低，预期最高收益可达13%。为力保产品的发行，方正东亚信托还准备自掏腰包认购其中一部分。

　　普益财富研究员范杰告诉记者，3月份以来，房地产信托发行又开始活跃，12%以上收益率的产品也较为常见。

　　信托业协会的数据也表明，依然有不少资金在追逐地产信托：今年一季度地产信托余额占比虽然从最高峰的17.24%降至13.46%，但16.61亿的余额环比下降显得微不足道。

　　此外，全行业的信托报酬率在2011年末已显现下降的苗头，今年一季度则维持在0.46%的水平，能否止跌回升，需要观察信托公司在主动管理型业务的开拓情况。

　　余额略降

　　“从调控的角度看，只要总量不再增加就已经算是取得初步成效。”

　　一季度本是地产信托兑付的首个洪峰，但洪峰过后，地产信托的余额并没有明显下降，新发地产信托是主因。

　　用益信托的不完全统计显示，至5月7日，今年共有191只地产集合信托发行，规模总计303.71亿元，平均年限为1.77年，比2011年的1.86年略有下降。

　　这一数据与信托协会的统计较为吻合。协会公布的在2012年一季度累计新增项目中，投向地产的集合信托为274.16亿元，单一信托为167.73亿元。

　　“从发行节奏看，1月份和2月底之前，由于当时对地产信托的担忧情绪很浓，发行也比较冷清。但进入3月，明显感受到地产信托发行开始活跃起来。”范杰说。

　　用益信托研究员李旸则表示，在今年宏观背景和地产融资窘境下能获得融资的开发商，具有较高的资质、抵押担保等条件，当然融资成本也更高。

　　数据显示，今年前5个月发行的集合信托，平均年收益率为10.51%，比2011年10.02%的平均收益率略有上升。

　　另一方面，最高预期收益率在13%-14%的地产信托也屡见不鲜：中信信托发行的西安珠江时代广场项目贷款集合资金信托，最高预期收益率为15.4%/年；包括四川信托、新华信托、爱建信托和平安信托都发行过最高收益率在13%以上的地产信托。

　　范杰表示，这已经是相当高的融资成本，倘若加上信托公司报酬、评估、公证、登记抵押等费用，开发商的融资成本将近20%。

　　新产品的发行，也将地产信托余额维持在高位。

　　截至2012年一季度末，按信托投向划分，房地产类余额6865.70亿元，占比为13.46%。从房地产信托占比来看，在2011年四季度达到最高峰17.24%，到了今年一季度可谓有较大幅度下降。

　　另外，在2011年四季度末，房地产信托余额达到最高潮的6882.31亿元。从1季度的数据看，虽然房地产信托占比在环比不断下降，但是从余额来看，房地产信托下降的幅度非常小。

　　李旸认为，新发的地产信托基本上和一季度兑付的量打成平手，但从调控的角度看，只要总量不再增加就已经算是取得初步成效。

　　不过，按照券商机构的统计，房地产信托还将在6月、7月、8月集中到期，其中在第三季度，月均还款将达到360亿。这意味着最大的考验仍然未到。

　　期待报酬率回升

　　“报酬率能否回升，指望着信托公司向主动管理型转型。”

　　2012年一季度，信托行业的报酬率为0.46%，同比略涨7%。所谓信托报酬率就是信托公司管理信托资产时收的佣金回报。

　　这一点对信托公司的利润贡献较为重要。

　　安信信托年报显示，2011年实现净利润1.95亿元，同比增长111%。瑞银证券认为，高信托回报率的地产信托业务贡献突出：其地产信托规模占信托资产的比例从2010年的36.5%上升到2011年的46.1%，远高于行业14.8%的水平。而安信信托2011年加权年化信托报酬率为1.72%。

　　但行业整体数据就没那么好看。

　　从公布的2010年各季行业经营数据看，每年信托报酬率都是呈现前低后高的趋势。譬如2010年第一季度，这一指标是0.44%，到了当年第四季度末，平均年化综合信托报酬率达到0.76%。

　　“在年末一般都存在较多项目的兑付、资金回笼和利润落袋，而在一季度，这块往往会比较少。”李旸表示。

　　不过，在信托业跨越式大发展的2011年，这一指标并不如人意。2011年第一季度末的平均年化综合信托报酬率为0.43%，到了当年第四季度末这一指标数据也仅为0.55%。

　　能否回升则指望着信托公司向主动管理型转型，这类产品比例的逐步增加，信托报酬率也会逐步上涨。

　　“比如房地产信托，如果是一般的被动型信托可能报酬率在2%，但是如果属于信托公司主动管理型的，其报酬率也可能达到3%-4%左右。也就是说在同类的信托产品中最高差距可达一倍左右。”李旸说。