调控政策“治标不治本”

　　本报记者 史燕君

　　

　　施建刚，管理学博士，同济大学教授，博士生导师。同济大学房屋土地资源信息研究中心主任、同济大学房地产研究所所长、同济大学经纬不动产研究院执行院长。长期从事房地产学、土地管理、城市发展与管理等领域的教学、科研和咨询（社会服务）工作。

　　【政策篇】

　　金丝边眼镜、中山装，初次见面，同济大学房地产研究所所长施建刚教授给记者留下的第一印象充满了“中国风”。在之后的采访中，他幽默的言语、犀利的评论以及对楼市、政策独到的见解更是给记者留下了深刻的印象。

　　保障房应该有一个合理的退出机制，在一个特定量基础上让这些既有的保障房实现循环使用。”

　　限购令、房产税，让中国房地产市场“深陷”史上最严厉的调控政策之中。然而，对此，施建刚不以为然，他直言，虽然目前调控政策很多，但却有2/3左右是存在问题的，“治标不治本”。

　　限售应取代限购

　　“限购令在打击投机需求的同时，也把‘刚需’挡在了门外。”施建刚首先亮出了自己的观点——“应该用限售取代限购。”他解释道，所谓限售，就是不限制购房数量，而是在销售环节进行限制。具体来讲，就是要在制定相应政策并在签定购买协议时说明若在价格上涨时卖出，多出的部分则政府以税收或费的形式收归国家。

　　“这种宽进严出的办法，既能保证真正的需求不被抹杀，也可让投机分子因尝不到甜头而主动放弃投机，同时税费收入投入到资金缺乏的保障房建设中，以解决目前低收入者的住房问题。”施建刚认为。

　　“房产税是个错误”

　　被不少消费者视为压倒房价最后一根稻草的房产税政策也没能入施建刚的“法眼”。在他看来，这个政策的推出本身就是一个错误，他认为“房产税5年内不会有大面积扩大的趋势”。

　　“理论上，财产属于谁就该由谁缴纳，百姓拥有房屋所有权和土地使用权，所以应该交房屋部分的税，而土地（属国家所有）部分的税应由地方政府向中央财政缴纳。”施建刚强调，随着时间的推移，从价值上来讲，建筑部分是贬值的，但地价是升值的。即70年（或更长时间）后建筑价值几乎为零，土地价值却大幅度上涨，百姓拥有的财产没了，但还要替政府缴纳土地部分的税。

　　施建刚指出，即使要征收房产税，存量和增量一起征收的方法也是不合理的。“在实际操作上，必须要以‘老人老办法，新人新办法’的变通方式。”

　　大力发展租赁市场

　　保障房建设“军令状”一出，各地政府开始大量建设公租房、廉价房、经济适用房、动迁安置房等。“保障房应该是雪中送炭，而不是锦上添花。”在施建刚看来，发展房地产租赁市场、大力推行公租房和廉租房是控制房价的重要出路，而经济适用房及动迁安置房则应被取缔或剔除在保障房范围之外。不少人用经济适用房及动迁房出租获利。

　　“公租房没有户籍限制，对于一部分没有原始资本积累的年轻人来说，公租房是最合适的。同时，这对于稳定房价也是很有效的。在德国，有近60%的人租房子，这也使得德国20多年来房价一直很平稳。”施建刚分析称。

　　施建刚建议，保障房应该有一个合理的退出机制，在一个特定量基础上让这些既有的保障房实现循环使用。