红五月触手可及

　　3月、4月成交逐步回暖，原本指望红5月继续夯实这波行情，上半月成交走势不尽如人意，红五月会来吗？

　　东地产 傅一辰 董芳 报道

　　 今年上海楼市由1、2月份的低位起步，3月份出现较大回暖达到成交高位，但4月份又迅速出现了调整回落，先抑后扬再抑的走势，让今年5月份的市场走向变得扑朔迷离。

　　 从城市分区来看，楼市的总体销售情况随着政策得荡起伏，一二线城市效果明显，三四线城市效果不明显；郊区的效果明显，市区的效果不明显；高低档楼盘效果明显，中档楼盘效果不明显。

　　 在市场再度陷入迷局的时候，5月份会如期出现传统的销售旺季，还是跌入新一轮的冷清中。成为业界关注焦点。

　　《东地产》在采访过程中发现，开发商和业界专家大多认为，今年5月不能以传统走势看待，随着供应量的增加，依然是上半年购房最集中的月份，只要继续遵循价格折让，红五月可期。

　　李战军

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长

　　 限贷、限购的调控有一定的效果。但这非正常的供求反应把部分买的起房子的人赶出市场，让另一部分买得起房子的人买不起房子。

　　张涛

　　上海三湘股份有限公司副总经理

　　 作为开发企业，我们现在也是遵循市场，在产品定价上，参考区域内热销产品的价格表现，不排除降价，但不仅仅是降价，而从多种渠道增加性价比。

　　张宏伟

　　同策咨询研究中心总监

　　 如果楼市调控继续常态化从严执行，房企破产出现多米诺骨牌效应，可能会倒逼房地产市场的调控政策出现转向。

　　3月、4月楼市回暖，但5月开头再次陷入低迷，红5月传统旺季能否如期而至？

　　 李战军：今年的市场不能用一个月的市场表现来判断趋势，简单下结论。市场的回暖有以下原因，其一，开发企业确实有10%-30%的降价措施和促销行为；其二，房地产信贷有保证，部分人群购房有85折的优惠利率；其三，在客观上，每年3-5月本来就处于销售旺季；其四，刚性需求需要释放，不能连续性爆发，却需要间接发泄，因此偶尔回暖。

　　 张涛：不能按照往常形势判断，今年红5月与往常非常不相似，市场是有的，关键还是要看产品性价比。我个人判断，经过3、4月份开发商推盘的情况，5月份推盘量会上升，成交量亦会出现一波上扬，不管是从开发商还是消费者心理承受能力都会提高。

　　 张宏伟：很显然，“五一”假日楼市给市场放出的信号表明，整个楼市仍然处于深度博弈过程之中。政策层面在观望，市场在观望。。如果楼市调控继续常态化从严执行，房企处境有可能会更加尴尬。未来房企破产若出现多米诺骨牌效应，可能会倒逼房地产市场的调控政策出现转向。

　　面对现阶段楼市成交量价表现，开发商的心态可分为哪几种？都有怎样不同的应对策略？

　　 张涛：从开发角度讲，开发行业是非常分散的，很难归类。现在各种想法的都有，有大幅降价的，也有摒住不降的。营销没有对错，只有结果。俗话说得好，没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。作为开发企业，我们现在也是遵循市场，从区域位置，到开发商工地管理，户型上都符合客户要求。在产品定价上，则参考区域内热销产品的价格表现，不排除降价，但不仅仅是降价，而从多种渠道增加性价比。

　　 李战军：开发商的总体心态是：憋、熬、观望。大型企业不缺钱，为占有市场份额而打价格战；中小企业则静观其变，部分资金紧张的会采取一定的措施。但所有的企业都采取了拉长开发周期和缩短开发战线的措施，拿地谨慎，积极性不高。

　　 张宏伟：开发商可以依靠以下方法或策略突围：首先，开发企业在拿地之初应合理评估楼市政策走向及特征，在项目定位及产品设计阶段把握前瞻性的主流市场需求客户。其次，主推小户型并做足功能空间，做低楼盘总价迎合市场需求。第三，产品适度减配，价格适度优惠。第四、从营销角度提前做出市场布局应对市场不确定性，以确保在“量升价稳”基础上实现多方共赢。

　　房价目前是否已经见底？

　　 李战军：在限贷限购的高压下，楼市调控有一定的效果。但这并不是正常的供求反应和市场现象，而是政策干预的结果：把部分买的起房子的人赶出市场，让另一部分买得起房子的人买不起房子。同时，拿地价格和税费不变的情况下强行让开发商降价本身就不合理。高层在关于调控的讨论比过去更激烈，地方和中央有着不同的声音。房地产市场对于宏观经济影响巨大，要让经济“去房地产化”较难。

　　 张涛：房价和股市一样，谁也讲不清楚。只能说调控是很有效果，短期内不会放松。我个人判断2、3季度是买方的好时机。目前一些开发商都在蓄水积累，开盘时间也多在二三季度，而这给了购房者更多的选择机会。以上海三湘为例，位于杨浦新江湾的七星府邸和位于宝山淞南的三湘海尚，根据工程进度，开盘时间也集中在二三季度。

　　 张宏伟：从上海商品住宅市场库存的角度而言，目前仍然有960万平方米的库存尚待去化，按照去年月均去化速度60万平方米/月来计算，目前仍可维持市场至少15个月以上，从经验来看，只要当前市场库存仍在市场去化15个月以上，那么短期内来看，降价的趋势不会改变，仍然会继续。

　　今年何时成交量会出现逆转，触底反弹？

　　 李战军：楼市何时出现反弹完全看政策的调整。从目前的政策来看，今年的保障房计划从1000万套减少到了700万套。银行可供贷款的额度上升，对于开发商和消费者的贷款都较宽松，各地采取的都是宽松性限购，房产税政策也迟迟未出。楼盘价格下降的空间有限，且现在的政策为下一次的反弹积聚能量。降价是政府行为，并非市场行为和经济手段。现在买房会是一个合理时间点，价格低，选择余地大，是理性的表现。

　　张宏伟：下半年楼市成交量应该好于上半年，如果下半年初始成交量低迷不振，有可能会有一些点式微调政策刺激自住需求入市，促使成交量回升 ，这样，就有可能使下半年个别月份的成交量会出现一定程度的回升，甚至有可能超越3月份80万平方米的成交量，以最终达到基本和2011年商品住宅市场成交量持平和略高于去年市场成交水平的状态。