南京要求国企退出房产开发遭疑：谁算国企

　　国资委、山东、合肥相继规定主业非地产的央企、国企退出，但收效悬殊。而南京的悬疑在于：谁算国企？

　　李娟

　　继央企、山东和合肥的国企之后，南京国企也收到指令，被要求退出商品房开发领域。只是,这一次成效几何尚待观察。

　　15日，南京市举行综合改革大会，公布了《关于实施综合改革工程的意见》（下称《意见》）。该文件提出，要深化国有资产管理体制改革，国有企业原则上不再参与商品房开发。

　　然而，正是“原则上”三字，给南京国企留下了余地，也给外界以想象空间。

　　目前南京房价正处于胶着状态。刚刚出炉的4月份中国房地产指数系统百城价格指数显示，南京的样本平均房价为11886元/平方米，环比微跌0.09%。

　　国企“不清楚”

　　《意见》提出，要推进南京的国有资本从“劣势企业”和“低效参股投资”中退出，加快国有房地产公司转型，国有企业原则上不再参与商品房开发。

　　“正是这个‘原则上’给国企留了出路。”一位当天参会的人员对《第一财经日报》记者透露，文件和当地政府并未就国企须在何时完全退出这块商品房开发市场出台一个具体的时间表。

　　而且记者了解到，究竟哪些企业属于需要退出之列，目前也不详，截至目前，相关企业的名单尚未出炉。

　　而南京当地许多有国资背景的房地产企业则表示毫不知情。栖霞建设（600533.SH）一位不愿意透露姓名的人士对记者表示，他们还没有接到通知，在不在退出之列还不得而知。栖霞建设是江苏省房地产业的龙头企业，其控股股东为南京栖霞建设集团有限公司（占股32.33%），而后者的实际控制人和51%股权的所有者是南京市栖霞区国有资产投资中心。

　　南京高科置业有限公司总经理杨林生也表示，他们也没有接到相关部门的通知，“这一政策是响应国家号召，具体怎么操作还等下一步的通知。”该公司的控股股东为南京高科（600064.SH），而后者的控股股东和34.65%股权的拥有者为南京新港开发总公司。南京新港开发总公司是南京市国资委下属企业。

　　保障房：不算太“肥”的退路

　　此前，南京市国资委主任黄玉银对当地媒体表示，《意见》所说的“退出”，指的是一般性商品房开发，并不包括保障房，也就是说，自去年开始大规模建设的南京四大保障房片区不会受到任何影响。

　　黄玉银还说，国企退出商品房开发的方式多种多样，有的可以项目转手，有的是国有股权逐步退出，不过他强调，退出的过程中一定要履行规范的程序，以确保国有资产不流失。

　　“退出商品房开发”也就意味着，国企可以继续其廉租房、经济适用房、公租房等保障房领域的业务。

　　南京城开集团一直在当地运作多个经适房项目。本报记者了解到，该公司控股股东为上海绿地，第二大股东为南京市城市建设投资控股集团，后者由南京市国资委直属。

　　目前南京正在开展的总建筑面积近960万平方米的四大片区保障房，城开集团就分得其中一杯羹，负责近82万平方米的开发建设，总投资33亿元。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，保障房利润很薄，与商品房相比有天壤之别，而许多国企没有保障房开发经验，也未必愿意涉足这一市场。

　　此外，从目前南京的国企涉足的楼盘看，一些地块刚刚拿到手尚未开发，需要三五年才能完成项目，所以要完全退出商品房市场至少需要5年。

　　谁算国企

　　围绕《意见》的另一疑问是：谁是该文件所涉及的国企？有消息称，南京这次的文件针对的主要是市属国企，一些区属国有控股企业应该不在此列。

　　另外，新卓堂地产机构总经理尹海峡对本报记者表示，具体细则还没出之前，争议主要集中在哪些企业算国企，比如国资占股比例达到多少才算国企。此前，已有一些地方的国企为了规避此类规定，采取了子公司同其他开发商合作的形式来开发房地产，所以如何认定“国企”是首先要解决的问题。

　　“南京有不少国企都改制了，大部分只能说有国资背景。从总的盘子看，这些国企在南京的房地产开发规模并不算大，楼盘数量也比较少。”一位业内人士对本记者表示，这些国企在南京基本以开发商品房为主。

　　南京当地一家房地产网站的统计数据显示，据粗略统计，目前在南京从事商品房开发的各级有国资背景的企业有10家，包括中北地产、建发集团、栖霞建设、城开集团、中电置业、国信地产、奥体建设等，涉及的楼盘达20多个。

　　这些楼盘中，离《意见》出台时间最近的相关地块是下关二板桥复兴街商业混合地，由南京市下关城建开发集团在去年10月以4.4亿元拍得。

　　退出有“难”有易

　　在南京之前，国企乃至央企退出地产业已有先声。

　　2010年3月，国资委对主业非地产的央企下达了“退出地产业”的要求。当时据统计，除了主业为地产的16家央企外，还有78家主业非地产的央企亦涉足该行业。也就是当时约七成的央企都进入了地产领域。

　　国资委当时要求，这78家央企应加快对其地产业务进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性任务后有序退出。但是，这些央企退出地产业的进度尚不清楚。相关的最新公开消息是：去年2月，国资委副主任邵宁表示，2010年已有14家主业非地产的央企退出，2011年预计还有20家退出。

　　山东也有相关的规定。2010年6月,该省国土资源厅发出通知,规定“严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务”。山东省国资委下辖31家直属国企，其中16家涉足地产业,不乏山东高速（600350.SH）、兖矿集团等主业非地产的国企。

　　但山东省国土资源厅的规定，对该省国资委的下属企业缺乏约束力。就在上述通知出台的次月，山东黄金集团与济南市天桥区政府签约，合作开发面积43平方公里的鹊山龙湖综合房地产项目，山东高速也向其旗下的高速投资控股有限公司增资10亿元，参与该省多个房地产项目。此后，山东的主业非地产国企继续高歌猛进，去年12月纷纷大手笔买进土地，在惨淡的行情下撑起了当地的土地招拍挂市场。

　　这方面做得最好的似乎是合肥。从2010年下半年起，该市29家主业非地产的国企开始陆续退出。截至本月初，确定挂牌转让企业10家，其中已完成转让6家；确定清算关闭13家，其中已完成7家；剩余6家中，4家已进入清算程序。

　　业内人士预计，在国资委力推央企做强主业和中央调控房地产市场的背景下，今年央企“退房”的进程有望加快。而南京的国企退出政策，极有可能是在这一背景下出台的。

　　“实际上，这（主业非地产的国企退出）在操作中很困难，因为一些子公司多多少少还是涉足其中，难以用一个硬性的规定来做到。”一位业内人士表示。