低价房源带动北京住宅成交大涨

　　业内人士称，回暖仍需时日

　　马可佳

　　尽管开发商普遍对2012年的楼市前景不看好，但进入5月以后，北京楼市还是意外回暖。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，5月上半月，北京新建住宅签约套数为4679套，二手房住宅签约套数为5024套，均创造了年内最高值，同比4月同期上涨幅度达到了45.4%，也远超过了3月同期量，比去年同期成交的6740套上涨了44%。

　　不过，成交量的复苏并没有带动房价上涨。5月上半月北京住宅成交均价为19666元/平方米，与4月份的均价19732元/平方米基本持平。

　　21世纪不动产分析师粟日认为，“红五月”的出现，与近期北京大量刚需盘推出、开发商“以价换量”消化库存的销售策略以及首套房贷政策的微调有关。

　　“全国超过30个城市的楼市政策微调，购房者预判市场将走出低谷，害怕再次踏空，入市积极性提高。”北京中原地产三级市场研究总监张大伟告诉《第一财经日报》，除了这些因素以外，5月份市场增加的低价房源供应，也是回暖的主要原因之一。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，造成北京楼市数据回暖的主要是一些入市刚需的低价项目。这些项目主要集中在大兴、通州等郊区县，平均成交均价为17706元/平方米，低于全市成交均价19173元/平方米，占比7.6%。今年截至5月15日，合计签约套数超过150套的住宅类项目36个，合计签约套数达到了9159套，占全市总销售量的近一半。

　　刚需仍为市场购房主力，在北京五环外的成交率占整体商品房市场成交的近八成，在36个项目中，均价不足2万元/平方米的达到24个项目，占比达到66.7%，成交更是达到6469套，占据这36个项目的70%。

　　在成交量回升的同时，北京市库存量也出现大幅下滑。截至5月14日，北京市新建商品住宅存量为79903套，为3月底库存清理后首次下降至8万套以下。自清理库存后至今，库存量共减少了10653套，日均消化218套，按照当前的销售速度，预计消化当前库存需要1年时间。

　　虽然北京楼市成交量大涨，库存大幅下滑，但业内人士认为，真正的楼市回暖尚需时日。

　　在土地市场，2012年1~4月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、武汉、长沙等全国20个重点城市土地成交同比大幅缩水44%。

　　从各大上市房企2011年已经公布的年报业绩可以看出，在合计近140家企业中，已经公布年报的125家企业，合计负债达到了历史纪录1.33万亿，而这一统计在2009年为6982.3亿，在2010年为10101.5亿，同比上涨幅度达到了31.7%。

　　截至4月15日，沪深两市共有33家房地产开发企业发布了一季度业绩预告，其中有13家房企净利润出现续亏、4家房企预减、6家房企首亏，占据总量的70%。

　　张大伟认为，虽然目前成交量复苏，但是成交量的项目主要集中在降价项目。在部分城市，10%的降价项目占据了90%的签约，其他未降价项目销售量依然冷清。在市场方面，由于开发商的库存依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，整体房地产市场仍将呈现供大于求的局面。