昔日上海地王启动海航直面资金压力

　　林琅

　　[ 海航尤其擅长使用“杠杆”操作手法，即以自身较少的资金投入，与其他融资渠道资金进行合作。当物业发展至一定阶段时，再把物业抵押给银行，以获取银行贷款 ]

　　上海浦东新区的陆家嘴区域，高楼云集寸土寸金。顺着浦明路一路临江向南行进，屈指可数的几个未开发地块分布沿途。其中，便包括了海航集团的那幅商业地块。时隔近3年之后，这幅当年的“单价地王”总算露出端倪。

　　昔日单价地王

　　2009年，恰是中国房地产市场“虚火上升”之时。9月17日，上海公开拍卖2009年第60号公告用地。早在1个月前公告发布之初，予以挂牌的2幅陆家嘴滨江土地，便已被业内外视作“黄金地块”。

　　当天，海航集团旗下3家公司，大新华物流控股（集团）有限公司、海航置业控股（集团）有限公司，以及海航实业控股有限公司，以联合体形式力克群雄，成功竞得黄浦江中心段E18单元1-10地块。

　　资料显示，这幅经营性办公用地东至浦明路、南至规划地块、西至规划公共绿地、北至1-8地块，土地总面积2.08万平方米。按照定位规定，该幅商业娱乐文化用地的建筑物，以能够体现上海总部经济和“两个中心”的城市建设需要为要旨，建成之后需成为金融、航运物流等企业的全球性（地区性）总部办公场所。

　　最终，在进入竞拍环节的6家房企之中，海航联合体抛出了18.24亿元的总价，以高达65.82%的溢价率将其收入囊中。36481元/平方米的楼面地价，创下了2009年的土地单价最高纪录。

　　一时的甚嚣尘上最终归于平静，直到2011年5月，一则“海航总部办公楼新建招标公告”出现在市场中。公告称“上海大新华雅秀投资有限公司”以招标人名义，对外进行建设工程公开招标，其项目建设地点便注明为，黄浦江中心段E18单元1-10地块。

　　根据内容透露，海航总部办公楼建筑面积为93960平方米，地上为89.9米高的20层建筑物，地下3层为商务办公楼用房。该项工程总投资额高达28.6亿元，建安费用为5.6亿元，工程概（预）算为7.54亿元。按照招标公告要求，施工工期约需2年完成。

　　国土资源部于2010年发布的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》规定，各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起“一年内开工建设”，自开工之日起“三年内竣工”。

　　是什么原因拖延了海航对这一地块的开发脚步？不得不提的是困扰海航旗下房地产业务多时的资金话题。就在海航重金“砸得”E18单元1-10地块之后不久，一栋同样位于上海浦东新区的办公楼，被海航以14.75亿元摘得。

　　在上海市场的一路猛攻，仅仅只是海航房地产业务领域积极扩张的缩影而已。在海航基础产业集团有限公司的企业网站资料介绍中，海航地产的开发规模在2011年已达到360亿元，收入规模过百亿元，开工面积逾400万平方米。截至2010年10月底，这一业务集团名下已有在建房地产项目32个，面积241万平方米；预计至2015年，海航地产拥有大型复合地产项目约30个，合计资产将超过1485亿元。

　　资金压力不小

　　从表面上来看，资金困扰之说似乎并不成立。不过也并非空穴来风，2011年，海航最为接近A股资本市场的一次尝试，即借壳绿景地产（000502.SZ）的收购行动最终以失败告终。不过，根据绿景地产当年发行的收购计划书透露，海航集团拥有的海航置业117500万元股权、15000万元股权、20450万元股权，已分别质押给中国工商银行以及国家开发银行。

　　而需要强调的是，在E-18单元1-10地块项目公司“上海大新华雅秀投资有限公司”的股东资料中，三方联合体中的海航置业，以1.05亿元的出资额为控股大股东方。据记者掌握的内部信息证实，就在2011年4月，E-18单元1-10地块曾经实行过1次抵押活动，其受让方为华宝信托，总金额高达12.768亿元。翌年4月，这一抵押随即被解除。

　　“海航曾经找我们洽谈过，但最终还是考虑到风险问题没有合作。”一位不愿透露姓名的金融业界人士告诉记者。他称，海航尤其擅长使用“杠杆”操作手法，即以自身较少的资金投入，与其他融资渠道资金进行合作。当物业发展至一定阶段时，再把物业抵押给银行，以获取银行贷款。“这种资金滚动的开发模式，可以使企业的资金压力减少不小。”上述人士分析道。

　　虽然熟稔于此，但在今年，类似于此的操作手法或许更易使其陷入困境。央行日前发布的《一季度金融机构贷款投向统计报告》指出，今年3月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额11万亿元，同比增长10.1%，比上年年末低3.8个百分点；一季度增加2427亿元，同比少增2812亿元，一季度增量占同期各项贷款增量的10.2%，比去年全年水平低7.3个百分点。

　　有知情人士向记者透露，虽然E-18单元1-10地块的抵押借款已于今年5月到期偿付完毕，但“还款资金的筹集过程比较艰难”。