私募资金逆市探路 对赌政策微调

　　张明

　　房地产宏观调控两年以来，地方政府微调放松已从个案成为普遍现象。就像期盼黎明一样，房地产行业政策的风吹草动也在触动着敏感者的神经。

　　就在4月份各地楼市销售数据继续“难看”之际，曾经活跃在房地产私募的投资者们又蠢蠢欲动地在多个城市寻找“割肉”的项目，在他们看来今年下半年至明年上半年将是政策留给房地产投资者“野蛮生长”的最好机会——破产项目和破产房企即将集中爆发的时候，房地产的暖流或将出现。

　　以并购的名义探路

　　从“5·1”开始，惠能基金投资总监杨斌几乎每天都在成都、长沙、贵阳、东莞等二三线城市看项目，作为惠能等几家房地产私募的代表，杨斌对政策和数据的敏感超过一般的房地产行业人士，“机会就是从数据中发现的”。

　　国家统计局5月11日发布的数据显示，1～4月，全国房地产开发投资同比增长18.7%，增速比1～3月份回落4.8个百分点。这已是房地产开发投资连续第八个月同比增速回落，且回落幅度进一步加大。

　　2011年房地产开发投资还能保持30%的增速，2012年这一增幅将会跌至8%～10%。“土地购置面积跌了很多，说明拿地和在建项目都在减少，由于房地产开发投资到新增供应周期在一年至一年半，如果届时保障房供应没跟上，那么需求会反弹。”杨斌表示，市场永远不属于等待者，届时需求的反弹很难从新增的土地开发投资上体现出来。

　　《中国经营报》调查显示，二三线城市现在的情况是城区盘9折普遍能促进成交，“5·1”成交量回暖之后，部分开发商预计在三季度、四季度将会增加土地购置。

　　“我们与专业的开发商不同，由于房地产开发周期和地方政府现阶段出让的优质土地的众多限制，我们并不适合直接拿地开发。”杨斌表示，只有以项目并购或对资金紧张的项目公司入股方式才能迅速切入，从而踩准对明年政策放松预期所带来的机会。

　　然而几趟奔走下来，杨斌发现现在开发商资金虽是紧张，但多数都能应付过去，“符合条件的项目太少太少”。

　　拿现金赌明天

　　与杨斌等房地产私募欲分羹房地产调控带来的机会利润不同，手握百亿现金进军房地产的贵州茅台在并购贵州当地一家房地产公司后却迟迟未能投入实质开发，更让业界困惑不已。

　　“其实进入2012年以来，品牌服装、酒业大亨、机械巨头、矿产大鳄、餐饮名店等行外资金就开始在房地产行业寻找机会。”在房地产投资顾问盛宇资本副总经理赵鹏看来，经历了近两年的国家调控，整个房地产市场正陷于一场资金争夺大战，而在这个时期，各行各业的资金如果真的能进入房地产显然是进入了一场“赌局”。

　　“即使房地产调控仍然严厉，房地产行业的利润相对服装、加工等行业来说还是有吸引力的，尤其是对于资金充裕的行外资本来说，现在兼并收购资金链撑不下去的公司，一则直接接管了房企高息借贷的资金利润，二则获取未来政策、市场预期下的投资收益。”赵鹏表示，就目前的市场形势来看，今年下半年或明年上半年将是行外资金入市的好时机。

　　但在成都天爱地产顾问机构总经理何欣看来，每轮房地产调控深入的时候总有一批行外资金涌入房地产，但与专业化的房企不同，这些行外资金往往在开发上并不占优势，“反而是利用资金占得土地资源获得不菲收益，如果要快速开发打调控和市场之差反而像场赌局。”

　　对此，杨斌认同当下的探路就是与房地产微调进行一场赌博——“赢则成，输则困”。

　　向上无动力 向下无压力

　　尽管行外资金的探路仍未对房地产行业的困局产生实质影响，但5月18日开始的下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点已让众多房地产人士听到了“及时雨”前的春雷。

　　其实，自2011年11月以来，地方房地产政策微调的尝试一直未停。从北京、杭州、成都等地实施土地出让条件松绑，到武汉、上海对普通住房的价格标准进行调整，再到合肥、南京、常州等地放宽公积金，调高家庭贷款额度和个人贷款额度，截至5月10日，全国共有33个地方政府进行楼市调控微调，28个通过，5个被叫停。也就是说，超八成地方新政获得通过或者被默许。

　　“进入5月商品房成交量虽有所上升，但对比自去年以来土地购置量不断下滑，开发商开工情况已接近于2008年底的低迷时期，如此低的开工率将导致明年3月过后住宅市场供应下滑，根据供需原理，明年3月过后，房价将有可能出现向上的波动。”何欣表示，一旦此种情况出现，对于保持房地产健康发展和经济保增长显然不利。

　　“默许地方政府对楼市进行预调微调显然是一种对‘保经济’的默契。”在赵鹏看来，目前的限购限贷是“冰冻疗法”，不仅市场受伤，地方财政和经济也受不了，但如果在今年下半年和明年上半年出现报复性反弹，更是国家各部门不愿看到的。

　　“中国人民银行日前公布的一季度货币政策报告中提到要支持首次置业人群。地方政府也将调整当地政策，目前情况下中央政府很可能不会叫停。”法兴银行近期报告指出限制开发商的银行信贷等政策在短期内也不会退出。

　　在杨斌看来，此轮房地产调控经历了暴风骤雨之后正进入了温水煮青蛙的状态，“但庞大的刚需和投资性需求仍然存在，而此时行外资金进行探路，也预示着勇敢者的游戏开始了。”