确定与不确定

　　李一戈

　　上海一位朋友刚跟我说：我们这儿的房价没降。有些楼盘声称降价，只是将精装修改为毛坯；另外一些要么是豪宅，要么是在很远的郊区，城区基本没降。这位朋友可不是只看新闻，而是实实在在地到处看房，所以有发言权。

　　同日看到有消息说：北京惠新西街一套20年的老公房（三四环之间），位置不错，邻近两条地铁，38平方米，中介带了40个人当场竞价，最后一对年轻夫妇136万全款拿下。从二手房的情况看，房价在上涨。

　　任志强5月13日在厦门的一个论坛上说，今年商品房新开工面积增幅的回落将影响一年后的开盘，所以在明年3月，房价可能上涨。此前，有媒体引述任志强在中欧商学院一次演讲的话说，明后年房价要暴涨，被老任斥为造谣。

　　中国房产信息集团近日发布报告称，富力、招商、绿城、世茂、龙湖、中海可降价空间均超过50%。别的企业且不说，称绿城可降价空间超50%，真是吓了我一跳，因为绿城一直声称刚性成本致使其降价空间不超过10%。

　　上面几条消息源，第一条是直接感受，第二条是个案，第三条是预测，第四条是理论探讨，哪个更接近真实？

　　这方面我相信眼见为实，虽然未必全面。我们发现，上海房价真正下降的普通商品房并不多，北京通州房价跌得比较厉害，但有些二手房却开始返身上涨了。就我们耳闻目睹的现象而言，这些是相对可以确定的事实。

　　但是，还是有很多人想听听市场预测，尤其是还没有买但准备买房的居民。可是，上述的第三条和第四条几乎是矛盾的。你要是相信任志强说的，那就得赶紧买房；如果你要是相信中房信的，那可以再等等。关于未来，是不确定的。要据此做出判断，似乎无所适从。

　　从市场的本质来说，它应该是不确定的：除非是计划经济时代，一切皆有定数，上级自有安排，否则，哪个市场都无法猜出结果。可是，人们对现在的房地产市场心中没底，主要不是来自市场本身，而是源自政策走向之谜。

　　当然，2012年几乎是可以确定的，房地产调控一定会坚持到底。哪怕是希腊破产，欧债危机再扩大，恐怕也不会像某些学者所说，我国又祭起房地产的大旗来救经济。至少今年不会。何况，GDP没有他们想象的那么糟，三季度还是能翘上去的。

　　再往后呢，譬如2013年？说实话，我一片茫然。这是由于对政策动向无法把握而产生的迷惘。我深知这才是最大的不确定。

　　假如是一个自行调节的市场，从供求关系讲，今年新开工面积下滑（一季度住宅新开工面积甚至是负增长5.2%），18个月以后，理论上说房价应该上涨。但是，目前我们的房价并不单纯是由供求关系决定的，或者说，目前的这个供求关系会发生变化。

　　举例来说，如果下半年再降准一次、降息一次，流动性大大增强，甚至可注入开发贷款，那些因为贷不到款而停工缓建的项目，就会重新启动，供应曲线就会改变；如果明年对持有多套住宅的家庭征税，那就不仅会影响新房市场，而且会影响存量房市场的供求关系。而如果明年的政策只是今年的延续，我倾向于同意供求关系将主导价格走势的说法。

　　我们之所以要强调2012年政策的确定性，与2013年政策的不确定性，还是因为，有很多刚需朋友在犹豫，是2012年买房呢，还是等到2013年？

　　我对于刚需的建议是，与其押注于不确定性，不如托付给确定性。也就是在今年买房。至于低点是在5月、9月还是12月，就如同猜测某只股票的底部是在上午的10点、下午的1点半还是2点半，往往收盘后才知。不如学学我那位上海朋友，勤快一点，周末多去各大售楼处和中介看房。累一点还是值得的。

　　我还想不自量力地向政策制定者提个建议。如果抑制房地产投资将成为我国的长期政策，那就应该在今年底以前明确宣布，限购再持续10年；或者取消限购，代之以对多套住宅在持有环节征税。不能再拖了，人民和资本的预期都需要注入确定性。