瑞安建业预警亏损 拟出售资产补亏

　　张晓玲

　　宣布转攻内地房地产业务不到一年，香港上市公司瑞安建业（00983.HK）便陷入亏损漩涡。5月18日，瑞安发布预警称，公司上半年业绩或将亏损，原因在于资产出售尚未谈妥，以及落成交付物业减少所致。

　　本报记者调查发现，瑞安由一家主营水泥建筑的公司转型进入中国住宅和商业房地产市场以来，由于其布局集中于北京、上海、广州、佛山等限购城市，而产品线又偏高端，导致其销售和资金均大幅受制。

　　香港瑞安集团以在上海开发“新天地”而著称。但去年下半年以来，瑞安已不得不通过出售其旗下的佛山岭南天地地块股权，来获得资金。

　　受制限购的亏损

　　根据瑞安的公告，预期今年前六个月，公司可能录得亏损，而相对2011年同期则录得综合纯利。

　　瑞安解释称，这主要是由于集团就有意出售其若干重大资产的权益以获取溢利的磋商仍在继续进行，这项磋商已于一季度取得良好进展，但有关出售未必可于上半年完结实现。上半年期间可能出现亏损的原因还在于，根据集团房产组合的现有项目发展计划而落成及交付的物业减少所致。

　　这是瑞安转型内地业务以来首度亏损。2011年9月28日，瑞安建业宣布转型，公司的定位转以中国内地房地产发展为业务重心。同年，瑞安建业与其他投资机构合作成立了私募基金SoTan投资中国特殊房产市场，而总楼面面积达330万平方米的大连天地是瑞安建业的首个知识型社区，其余主要项目则是以上海新天地为模板复制的佛山岭南天地以及武汉新天地、重庆新天地。

　　但当年严厉的限购令瑞安深受影响。瑞安所布局的上海、北京、广州、武汉及佛山等地均为受到限购政策影响的重点城市。而瑞安的高端产品线也是限购重灾区。依托上海新天地的住宅项目上海翠湖天地均价已经高达14.23万元/平方米；佛山岭南天地的均价亦达到3.65万元/平方米，武汉天地的均价达到3.3万元/平方米。

　　事实上，瑞安对市场销售持悲观态度，瑞安主席罗康瑞去年中曾公开表示，市场的低迷可能持续一年半左右。

　　今年前四月，瑞安内地仅有北京、广州少数物业在售。据董事总经理兼行政总裁黄勤道透露，截至目前，集团合约销售已达8亿元，相当于完成全年销售目标50亿元约16%。

　　黄勤道对集团今年业绩表示乐观。据称，2010年以约18亿元收购回来的位于上海陆家嘴的烂尾项目21世纪中心大厦，已完成翻新工程，其中四季汇服务式公寓，为今年集团重点推售的项目之一，“现时已收到不少买家登记，大部分为华东区的投资者。”黄勤道称，有信心待四季酒店开业后，四季汇每平方米售价可超过10万元。

　　拟出售资产补亏

　　今年的楼市持续对高端物业市场产生影响。瑞安不得不考虑通过出售资产来弥补亏损。

　　瑞安2011年中期业绩显示，销售最好的上海虹桥天地及武汉天地两个项目，合约销售分别达到12.7亿元及11.9亿元。但即便如此，瑞安仍将武汉天地部分出租型物业整体出售，作价9.63亿元。

　　瑞安最新公告显示，公司拟出售先前的传统水泥业务。现正与若干有意买家就出售集团于Lafarge Shui On Cement Limited （“LSOC”，即拉法基瑞安水泥有限公司）的45%权益进行磋商，倘若根据现正磋商的条款实现此项出售，将为集团带来重大的现金流入及收益，而其将足够弥补截至2012年前六个月的可能亏损还有余。

　　黄勤道表示，目前已与多于一位潜在买家洽谈，力争于年内出售与拉法基合营的水泥企业资产，资产账面值为40亿元。但他坦承，出售水泥业务仍面对不少技术上困难。

　　此外，瑞安还可能出售旗下其他资产项目股权来获取现金。

　　在此之前的2011年11月30日， 瑞安发布公告称，将出售其佛山岭南天地项目中一幅土地49%的股权给日本三井不动产。瑞安房地产将从此次土地股权出让中直接收益为3.9亿元人民币。

　　该幅土地是在2007年11月，瑞安以总地价75.1亿元竞得，整个项目占地65公顷，建筑面积150万平方米。

　　就出售给三井不动产的土地股权，瑞安在公告中称，根据莱坊测计师行有限公司编制的该土地的初步独立估值，该土地于2011年9月30日的市值为人民币7.94亿元，较该土地于2011年9月30日的未经审核资产净值约人民币5.42亿元溢价约46.49%。

　　这意味着，经与三井不动产的股权交易之后，瑞安佛山天地项目的资本市场估值将重新定价。

　　“在市场低迷期内，瑞安对资金依然渴求，在销售遇阻时，瑞安通过出售自身持有型物业以及部分项目股权，为旗下资产重新定价，为资本市场融资准备。”香港一投行人士分析称。

　　此外，出售物业收入也可弥补亏损。黄勤道预期，上海的服务式公寓若全数售出，可套现约30亿元；另北京、上海、广州及沈阳应占总楼面面积约有20万平米，及销售价值约70亿港元的房产项目，将于下半年落成交付，将会带来重大收入及溢利，公司对全年业绩仍持乐观态度。