华东商业地产备战升级:零售业增长12.3%

　　苏丝

　　沪上开发商正展开对商业地产的持续升级和重新定位。

　　高力国际预计2012年上海将有92万多平方米新增零售供应量入市。而与此相对的是，截至今年3月末，上海商品住宅可售余量为924.71万平方米，库存压力短期内仍不容乐观，再加上持续调控不放松，开发商融资渠道收窄，双重压力之下，借助商业地产增加收益似乎成为房企维持业绩的主要来源。

　　由于商业转型及多元化产品战略，不少涉足商业地产的房企成功以商业租售业绩消解了部分住宅营销压力。例如稳坐上海房地产销售头把交椅的绿地集团一季度销售金额33.65亿元，其中商业项目销售5.95亿元，而去年全年该公司销售收入1830亿元，其中商业地产销售占大约40%。

　　从日前搜房网的一季度上海房企销售排行榜可见，有四个企业仅凭一个商办项目的成交就进入了排行榜，分别是隆宇企业的隆宇国际商务广场、上风科盛投资的财富国际广场、臣风置业的臣风大厦和陆家嘴（集团）的华银大厦。

　　零售业带动

　　房企争相进入商业地产市场，背后是区域零售市场的强劲增长。开发商与零售商紧密的合作关系，使得这些开发商可以带着一批零售商进驻他们那些华东区以外的物业。此外，上海市2011年第一季度的社会消费品总额同比上涨达到12.3%。华东区域的开发商都希望通过消费的增加来带动市场对于商业物业更多的需求。

　　据高力国际4月发布的2012年上海零售物业市场报告，2011年上海经济持续增长，截至去年底，社会消费品零售总额达人民币6777.1亿元，同比增12.3%。2012年一季度，上海新增3项目：百联徐汇商业广场、长风景畔广场和宏基时尚生活中心为上海零售市场新增了176359平方米供应量，虽然令空置率由上一季度的9.9%上升到10.6%，但核心商圈底层平均租金环比上涨2.9%至52.7元/平方米·天。

　　另有机构统计，2011年至2013年，上海有近50个综合体，总面积约1360万平方米的商业项目建成并投入市场，年均新增建筑面积450万平方米。2012年上海预计将有22个商业项目入市。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟提出了一点担忧：目前大体量商业开发的背景下，乱象丛生，销售型远远大于租赁型商业，对商业市场的繁荣帮助有限。因此，可以预见的是未来三到五年内，长三角地区甚至全国各地的城市会频添不少烂尾商业项目，可归结于上游市场的规划与开发市场的盲目。

　　商业地产扎堆

　　值得关注的是，华东区域大部分购物中心都是由国内本地开发商开发和运营。在2011年，中国最大的四个住宅为主的开发商（万科、保利、金地、招商）宣布增加他们在商业物业开发量，在其开发的物业占比超过20%。同时华东区域高端购物中心却是由海外开发商尤其是香港开发商所开发并持有，例如新鸿基、恒隆地产、嘉里以及来自新加坡腾飞和凯德商用。

　　5月20日，凯德商用产业有限公司（简称“凯德商用”）和苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司共同开发及拥有的华东区规模最大购物中心正式开工，揭开了苏州中心这一政府主导的大型城市综合体的神秘面纱：项目占地21.1公顷，净地面积13.9公顷，总建筑面积约182万平方米，规划500米和450米超高层建筑各一栋、100-200米高层塔楼七栋、大型商业建筑一座，总投资约285亿元，是目前国内规模最大的整体开发城市综合体项目。

　　苏州中心最先启动的正是投资近67.4亿元的购物中心部分，35万平方米建筑面积中（不包括停车位），零售业态占83%。

　　为了应对调控政策以及不断变化的房地产市场，新城控股也早在2011年便加大了商业地产的收储和开发，目前已开发4个综合性商业地产项目。“新城在2010年做过一个五年规划：以上海为中心、以深耕长三角为基础、适当时机拓展泛长三角地区。” 新城控股董事长王振华告诉记者。目前，新城控股已进驻长沙、武汉等城市，正稳步布局“泛长三角”。据第三方机构测算，截至2015年，新城控股所持商业产品物业将达到100万平方米。

　　关于商业地产的风险，新城控股则表示，住宅加商业多样化的产品组合能有效地规避风险，带来灵活性和市场弹性。未来，新城控股将致力开发多样化的城市综合体，充分利用各细分市场动力，最大程度地减小部门风险，以及经济和政府政策的周期性风险。

　　以SOHO中国为例，2011年至今，在上海花了近200亿元收购了8个项目，就是看中上海商业市场潜力及高消费能力的客群。