潘建飞：刺激房地产刚需或将影响未来中国的社会结构

　　自国家对房地产进行紧缩调控后，较好地抑制了全国房价过快上涨的势头，不少城市的房价出现了明显的松动迹象。房价松动一方面是调控的结果，另一方面也是房价对国际国内经济降温的市场信号的自动反馈。如果此时因经济降温，国家再次祭出经济刺激政策并放松对房价的调控，那么中国未来发生不可调和的危机的可能性将大大增加。

　　房地产市场的需求体现在两个方面：一个是投资性需求，另一个是自用性需求。投资性需求又体现在两个方面——未来的出租或未来的出售，并通过出租或出售实现投资收益，因此投资性的需求必然会导致未来供给增加。投资者也正是看到随着城市化及市场化的推进，房地产刚性需求增长是必然趋势，才狂热地投资房地产。在经济学中，投资通常指一级市场的投资，不同于房地产投资者的投资。前者对GDP有直接贡献，拉动就业及相关需求；后者通常指二级市场，更多的体现了存货的概念，是一种转让、流通行为。这种逐利性的“囤货”需求同样也会刺激或抑制一级市场的投资，进而影响GDP。因此，从价值创造的角度看，这种“囤货”性的投资本身并不创造任何经济价值，但它在某个特定阶段会“刺激”或“抑制”经济行为。因此它具有两面性，比如一旦这种囤货在整体上表现为释放状态时，对一级市场就是一种竞争关系，也会抑制一级市场的投资。

　　在国民收入的分配上，我国认可要素分配，不再片面强调按劳分配，应该说这是一个进步。但若忽视按劳分配将会导致一系列的社会问题，诸如社会道德水准降低、产业空洞化、贫富差距过于悬殊、失业率长期上升、社会整体债务水平不断上涨等等。从收入的角度进行衡量，全社会当年创造的总财富(扣除折旧后)无外乎由以下几个方面进行“最终”分配(非初次分配)：政府因提供公共服务及身为天然资源的监护人而收取的税费、劳动者的酬劳(应体现为初次分配、转移支付等的再分配及“非竞争性领域的刚性支出”)、资本(含土地)的租金(含一级市场的初次分配及二级市场的再分配)、技术的租金(一般而言，其实技术的租金可以分解为劳动者智力报酬和资本收益)。除了共同把饼做大之外，上述的四个要素如何进行分配是一道值得思考的数学题。

　　“囤货”投资本身不创造任何社会价值，但在社会“再分配”中具有资本收益。我们暂且不去评价这种“囤货”投资的社会道德性，至少从个体上看是合法合理的，而且允许一定程度的投机行为也有利于提升市场的活力及效率。但政府在政策引导层面不能“过于”怂恿这样的“囤货”投机行为，更不能“过于”利用及依赖这种行为对经济的短期刺激作用。因为既然是存货，未来就必定要释放，释放时就必定会对经济产生一定负面的效应。殊不知“出来混迟早是要还的”并非江湖黑话，而是最为经典的经济学理论，只是经济学上的判断可能会更多地加入利弊的衡量。

　　我国房地产市场繁荣多年，生产了一大批财富故事，也使很多普通百姓感受到了自身财富的巨额增长，这是否也是一笔沉重的社会债务呢？其实对于多数人来说，他的财富并没有发生变化，能代表他财富的依然是那套房子，房价的涨跌并不会提升或降低他们的生活水平。那么房价上涨后所形成的巨大的社会债务成本由谁承担呢？正是那些有刚性需求而后期进入这个高价市场的人。当然如果房价下降，则是由“囤货”的投资者自己承担。但对大部分普通百姓来说，房价的涨跌对他们而言，更多的只是“浮云”。

　　从经济发展及社会效果方面看，这个成本最终由谁来承担更为合适呢？如果鼓励由现在进入市场的刚性需求者承担，虽然一定程度上会遏制房价下跌，降低整体金融风险，但高房价一方面会降低人们的幸福感，使人们被迫成为“房奴”，另一方面也会导致人们的支付能力下降，生活水准不高，不利于社会所有产业均衡发展。如此一来，引发的租金水涨船高，连带物价上涨压力增大，通货膨胀严重，使得资本在国民收入分配中的比例进一步扩大，会导致贫富差距扩大以及社会矛盾加剧。

　　若是让当前房价真实下跌，社会的综合成本是否又会低一些呢？或让更有能力的人来承担相应的社会成本，是否会更加均衡一些？其实，无论是谁来还债，这个过程都是痛苦的。2012年第二个季度以来，经济数据显示经济下滑的趋势超过预期。这个时候，国家的宏观政策或将影响未来中国的社会结构，而一个相对均衡的社会结构则是中国经济在未来相当长一段时间里保持持续增长的动力来源。(潘建飞)

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　　（责任编辑：武晓娟）