为何房地产调控政策需要稳定下来

　　近日，温总理在主持召开河北等六省经济形势座谈会时强调，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，促进房地产市场平稳健康发展。

　　业界人士分析，随着调控的深入推进，楼市中的深层次矛盾凸显，在当前调控目标多元化和市场预期多元化的背景下，温总理关于稳定房地产市场调控政策这一新的表态意义深远，不仅释放出继续从严调控的信号，又透露出未来的调控思路，就是保持核心政策的稳定性和连续性，巩固调控成果。

　　尽管今年以来许多城市房价大幅回调，但是调控只能算到“中场”，要使楼市真正走上理性发展的轨道，具有长期可持续发展能力，依然任重而道远。其实，目前楼市调控的成效并不稳固，房价回调主要是政策高压所致，并非市场已经有了自我规范、自我调整的机制。从以往的经验和教训看，在楼市的“躁动力量”随时可能反弹的市场环境下，只有保持政策的稳定性，才能防止房价陷入屡调屡涨的尴尬境地。

　　自从2010年北京最早实行楼市新政以来，各大城市就开始对包括保障房、房产税改革试点在内的调控政策探索，从公开销售信息到“一房一价”，从打击囤地到限购，大致形成了一个增加供应、调节需求、行政与市场手段并用的政策体系。国家统计局数据显示，4月份，70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市已达到43个。从市场出现的可喜变化来看，限购、差别化信贷等核心措施确实行之有效，抓住了投资泛滥这一导致房价畸高的罪魁祸首，只要效果能够不断发酵，调控就始终朝着预期的目标进行。另外，从房地产市场承载的保障民生功能以及资源的稀缺性来看，这些核心措施应是长期的政策取向，并非暂时的应急之举。所以政府在坚持房地产调控不动摇的同时，还需对调控政策进行梳理，针对不同的调控阶段，采取不同的措施。

　　比如说，去年的调控目标主要是抑制房价过快上涨，因此多个城市实行了极为严厉的限购和限贷政策，全国实行限购的城市多达47个。在雷厉风行的调控氛围中，房价这一脱缰的野马终于被驯服，同时市场的供需关系得到很大改善，博弈的天平逐渐向购房者倾斜，房价单边上涨的预期开始逆转。

　　今年以来，政府对首套房贷等政策进行了微调。这是由于，调控的最终目标之一是形成合理的定价机制和良好的市场秩序，因此调控需要保持一定弹性，否则房地产市场很可能会出现硬着陆。如果成交被长期压制，极易出现购房者观望、开发商死扛“两败俱伤”的情况，而如果需求积累到一定阶段，又会出现爆发式的集中释放，调控效果会大打折扣。再者，由于房价已经严重脱离其使用价值，因此房价的合理水平是多少无从得知，只能通过买卖双方的不断试探才能得出，因此，支持刚性需求有利于市场在动态调整中找回运行的节奏。

　　但是，不同阶段的调控目标具有明显的承接性，要改变产生泡沫、扭曲房价的内在机制，让楼市回归理性和冷静，就必须坚定不移地去泡沫化、去投机化。我们已经探索出的各项措施实际上是给“高烧”的楼市开出的综合药方，未来既要把握好节奏和力度，针对市场变化进行微调，又需在政策微调时把核心措施作为长期政策稳定下来，如此才能防止投机性力量卷土重来。

　　我们看到，改善民生是这轮调控的鲜明导向。这就要求楼市必须完成经营业态的转型，住房要完成从“投资品”向“消费品”定位的回归。在需求端把打击投资投机常态化，能够给市场带来优胜劣汰机制，促使开发商走出暴利思维，改变过去粗放式经营模式。而在供给端，如能形成商品房与保障房“两条腿走路”的双轨制，那么就意味着建立起了覆盖各类人群基本居住需求的住房供应体系。

　　众所周知，保障房体系是我国楼市调控重要的制度性设计，保障房建设不仅能够缓冲调控带来的投资增速下滑，还大大提高了楼市对调整的承受能力，为商品房市场完成转型提供了时间和空间。不过，我国的保障房体系建设仍处于起步阶段，不论是资金筹集还是品种设计仍在不断尝试中，分配和退出机制也还不成熟。要发挥保障房这只“看得见的手”调控资源分配的作用，实现各阶层百姓住有所居、梯度保障，就必须继续建设和完善保障房机制。长远来看，这也是稳定房地产市场调控政策的题中应有之义。