金融地产联动北科建逆势扩张

　　阴雪

　　5月25日，在中关村软件园内，一场关于中关村软件园太湖分园的招商推介会正在进行，现场共有30余家企业参与了招商咨询。

　　为中关村一系列园区的开发建设而生的北京科技园建设（集团）股份有限公司（下称“北科建”），是中关村软件园的开发商和运营者，如今它正在承担着中关村软件园太湖分园的开发建设和未来的运营管理。

　　“在当前的宏观调控背景之下，住宅地产处于被限制之列，商业地产由于开发商的大量进入也发展到了一定阶段。”北科建总经理郭莹辉表示，调控迫使开发商的资本和视野关注到了更为宽泛的房地产大领域中，尤其是最近一年以来，向产业地产转移，成为房地产企业转型的一个新动向。　

　　除联东U谷、华夏幸福基业、北大资源等传统产业地产开发商之外，一批房地产企业也在试图进入这一领域。

　　作为一家有着12年产业园开发经验的房地产企业，北科建也曾开发过一些较为著名的住宅和商业地产项目，如领袖硅谷、领袖慧谷、观山悦、中关村金融中心等。

　　在持续不断的宏观调控面前，北科建在两年多前开始重新思索着自己的定位。

　　最终，北科建通过优化主营业务结构，形成了科技地产为龙头，住宅地产和商业地产协同发展的主业格局。郭莹辉也在2011年提出了北科建特有的“科技地产”模式。

　　“科技地产模式是一种全新的市场化的科技园区开发模式。”郭莹辉解释说，北科建所倡导的科技地产，是以科技产业发展为主体，以房地产开发为手段，以金融服务为支撑，通过建设高科技企业研发载体和构建完善的产业服务体系，使产业发展的要素资源充分聚集，形成产业集群的一种科技园区开发模式。

　　借助这一模式，在全国房地产企业陷入持续低迷期、纷纷收缩战线的时候，北科建却宣布了其全国扩张的计划。

　　“在自去年开始的‘十二五’期间，我们计划在国内布局8~10个园区。”据郭莹辉介绍，目前，北科建旗下已有嘉兴长三角创新园、中关村软件园太湖分园、青岛蓝色生物医药产业园三个产业园。“第四个园区位于东北，目前也已做好签约准备。”

　　“产业园区需要开发商自主招商和运营管理，因此能否将园区规划、定位与当地产业经济结合，成功引入适合地方经济的企业，是产业园区能否成功的关键。”一位产业地产专家如此表示。

　　“之前的产业园区大多是政府主导和经营，后来有了民营企业介入其中，再之后有了政府与企业合作的方式。”北科建无锡中关村软件园发展有限公司董事总经理徐刚以北科建在无锡的中关村软件园太湖分园为例，该项目就是北科建与无锡当地政府合作的产物。

　　尽管园区建成并投入运营后60%~70%的物业转让收益仍是北科建收回投资的最重要组成部分，但在中关村软件园太湖分园的开发和未来运营过程中，北科建“科技地产”的金融理念得到了充分体现。“除了传统的银行融资和政府引导资金之外，目前我们已经与多家天使投资、风险投资、私募股权投资机构达成了合作意向，给入园企业打造一个非银行系统的融资平台。”徐刚介绍。

　　另据徐刚透露，在这个非银行系统的融资平台中，还有一部分资金来自于北科建自己，“我们也计划拿出一部分资金，投资给有成长潜力的入园企业，和它们共同发展，同时也分享它们的成长收益。”