越秀地产曲线融资拟将广州国金中心注入越秀房托

　　张艳红 李隽

　　交易对价为134.4亿元

　　昨日，越秀地产（00123.HK）和越秀房产投资信托基金（00405.HK）（下称“越秀房托”）共同宣布，越秀地产计划把旗下的广州国际金融中心（下称“广州IFC”）注入越秀房托，交易对价为134.4亿元。

　　在其他开发商绞尽脑汁均难以打通融资通道的情况下，越秀地产此番运作充分显示其双融资平台的优势。目前越秀地产持有越秀房托35.58%的股份。

　　此番交易对应的价格包括总对价88.5亿元、开发贷款45亿元，以及少数股东权益9000万元；交易标的物业总建筑面积为45.74万平方米，对应物业单价为2.94万元/平方米。

　　据悉，交易标的广州IFC为越秀地产旗下最优质的资产，截至3月底其评估值已达153.7亿元。越秀地产及越秀房托投资者关系总监夏恒良透露，目前广州IFC的租金普遍在200元/平方米·月以上，部分高层的租金已经超过300元，而广州2011年的写字楼平均租金在155元左右。

　　越秀集团及越秀地产董事长陆志峰也表示，项目“年底达到70%的出租率不成问题”。越秀房托副行政总裁林德良预计，广州IFC未来一两年的租金回报率大约在6%，但五六年后可以达到成熟状态，预计租金回报大约可以到9%。

　　越秀房托2011年年报显示，该基金目前的物业组合不过5项，分别是白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利亚广场以及越秀新都会大厦，均来自于母公司越秀地产。而这些物业整体出租率约为99.25%。这意味着，目前广州IFC不足70%的出租率离该基金旗下的成熟物业的平均出租率还有较大差距。

　　据信托契约，越秀房托须向基金单位持有人分派最少90%的可分派收入总额，而截至2011年12月31日，越秀房托向基金单位持有人分派相当于越秀房托的100%可分派收入总额。因此，截至2011年12月31日，其现金及银行结存不过5.2亿元，负债率为27%。

　　对于如何筹集此番收购资金，越秀房托在公告中称：不少于12亿将由境外银行借款完成；其余不少于54.50亿将由配发新基金来融得，其中约36%配售予越秀地产（交易后越秀地产对越秀房托的持股比例与交易前相等），约64%配售予独立第三方的机构及专业投资者；另外不少于24.00亿元的递延基金单位发行予越秀地产，将于2016年12月31日起发行，此后每年转换量不会超过2%。

　　根据信托契约，越秀房托的最高负债比率为45%。完成此番收购后，预计其负债率将由去年底的27%上升至30.5%左右。

　　早在几年前，广州IFC将置入信托基金的传言就不绝于耳，但最早的消息显示，越秀集团原本计划将其作为国内首只REITs的物业。此番将其置入香港的房托平台，显示出该集团加速“地产+房托”双轮驱动的意图。

　　越秀地产执行董事唐寿春表示，这次交易对越秀地产而言，会确认收益约5亿元到7亿元，减少大约45亿元的银行负债，带来现金款项净额约40亿元，增加了越秀地产的流动资金状况。

　　“越秀地产得到资金补充后，将会考虑加快开发进度，寻求机会增加土地储备。”唐寿春透露。