商务中心“二房东”：挪用租客押金已是业内公开的秘密

　　李伟（化名）就职的一家服务式办公运营公司，因为经营不善而面临破产，而就在几年前，这还是一家同时运营13家商务中心的知名企业。

　　“这是一个易进难出的行业，很多企业都是‘闷死’的。”李伟告诉《第一财经日报》记者，“一开始投入很大，并且第一年肯定是亏损的，后期想要盈利，又非常考验管理者的运营能力。”

　　商业中心模式起源于国外，是一种新兴的办公室租赁形式。它由专业的服务团队管理，提供服务式办公室、虚拟办公室、会议室等办公空间的出租。办公室一般配置有完善的办公家具和通讯设施，还可提供秘书和行政服务。业内比较著名的商务中心运营商有雷格斯、Servcorp和TEC等。

　　有别于传统办公楼，写字楼商务中心有着灵活的租期以及周到的服务，这对于刚到国内扩展业务的跨国公司以及处于起步阶段的中小企业具有较大的吸引力。

　　在外界眼里，商务中心的运营似乎只是一件简单的事情——“低买高卖”，但在李伟看来，这绝不是件容易的事。他坦言，商务中心的进入门槛虽然不高，但这一经营模式对现金流的要求很高，即使是行业内的领军企业雷格斯，也曾因为扩张过快而陷入困境。

　　李伟给记者算了一笔账，“如果要经营一个比较高档的商务中心，假设面积为2000平方米，支付给业主的押金就达150万元，加上物业管理费20万元，以及装修投入、购买家具设备等，上述几项费用加起来至少要600万元，更为重要的是，开张前半年由于出租率有限，肯定是亏损的，这样下来，一年的投入至少要1000万元。”

　　“类似规模的一家商务中心，有可能要3~4年才能收回成本，如果后期的管理、服务跟不上，就很有可能前功尽弃。”李伟表示，现在一线城市的写字楼里基本都有商务中心，但真正做得好的并不多。同时，为了争夺客源，商务中心之间还打价格战。

　　另一位在商务中心领域有着丰富经验的业内人士亦对记者表示，很多人忽略了一个事实，商务中心刚开张的时候出租率是零，从零到100%的过程可能很长，但商务中心支付给业主的租金并不会因此而减少。

　　为了降低风险，一些新的合作模式已经在这个行业里出现，例如，有部分商务中心选择和业主合作的方式，让业主参与分红，从而相应减少了一次性的大笔租金投入。

　　上述业内人士告诉记者，每一个项目分成的比例都有可能不同，但业主参与分红已经是一种比较主流的运营方式，“这对于提高双方的积极性都有好处。”

　　不过，商务中心这一经营模式也存在一些“硬伤”。

　　由于业主和租客之间隔着“二房东”，终端的租客并不直接和业主签订租赁合同，当二房东与业主出现纠纷时，租客往往成为受害者。此外，租客一般都被要求支付2~3个月的租金作为押金，租期结束后按合同规定返还。有一些商务中心由于经营不善，在租期内可能再次将经营权转包，在这种情况下，租客的利益可能就会得不到充分保证。

　　李伟告诉记者，在国外，租客押金有专门的账户进行监管，挪用租客押金是违法的，但是国内并没有相关的规定，挪用租客押金已是业内公开的秘密。

　　近期，上海的一个高端写字楼项目就因为业主方与商务中心运营方出现了纠纷，租客惨遭业主方断水断电，被迫“腾房”。

　　北京盈科（上海）律师事务所程青松律师对本报记者表示，在转租的模式下，因为转租合同的履行会受到出租人与转租人之间租赁合同履行情况的影响，特别是合同解除时，转租合同司法实践中一般按解除处理，所以转租合同的履行有一定的不确定性，加上租户相对处于弱势，与转租方进行合同谈判和议价的能力较弱，所以在承租人和转租人发生纠纷的时候，处理不当很容易伤害到租户的权益。

　　程青松认为，在商务中心经营模式下，需要更加关注租户的利益，如果业主和商务中心运营方出现纠纷，总是牺牲租户的权益，那么这种经营模式就可能无法长久。