万达长白山项目变形记：化整为零规避政策
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-06-01 01:31 来源: 第一财经日报
长白山国际旅游度假区内在建的别墅
长白山国际度假区内在建的高尔夫球场及山上的滑雪道
正在建设的滑雪场索道
果松村附近被推平的土地 摄影记者 王晓东 发自吉林编者按
从商业地产到旅游项目，从酒店到院线再到百货，万达的每一次扩张和延伸都在打造它自己独特的商业模式。
在不断的“产业链补缺”的过程中，万达其实万变不离其宗，那就是，每一个商业形态都依赖商业地产的捆绑。
尽管关于万达产业链“全而不合”的质疑声不绝，但我们更关注的，还是每一笔巨大投资与收购背后的资金推手，如何与地方利益捆绑，以及庞然大物般企业的运营模式和管理风险。
李越
一天时间签订42块土地出让合同，这是万达集团(下称“万达”)在吉林抚松县创下的纪录，这一幕发生在2010年5月17日。万达正在当地牵头开发一个名叫“长白山国际旅游度假区”的地产项目，项目占地18.34平方公里，规划建设用地达到10平方公里。
42块土地只是冰山一角。从拿地、融资到项目的审批，这个被当地冠以头号招商引资项目的旅游度假区，无不享受着某种特殊待遇。按照计划，长白山旅游度假区全部建成只有五年期限。从一开始，这个项目便在与时间赛跑。
土地出让“拼图”
18.34平方公里的长白山国际旅游度假区项目中，规划的建设用地达到10平方公里。在近几年土地市场持续调控的大背景下，如此大面积的拿地已属罕见。
根据国土资源部网站上关于当地土地出让结果的不完全统计，抚松县政府在2010年3月12日、3月14日、4月28日、5月17日，分别出让了位于长白山国际旅游度假区13块、32块、22块、42块土地。
2009年国土资源部和国家发改委发布的《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》规定，商品住宅项目宗地出让面积不得超过下列标准：小城市(镇)7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。
一位房地产资深律师认为，长白山国际旅游度假区的土地出让情形，存在为了规避前述规定而进行“化整为零”的嫌疑。但即使分割成如此多块土地，仍有部分商品住宅用地的宗地出让面积超出了上限。
2010年5月17日由抚松县人民政府批准并订立出让合同的“长白山国际旅游度假区南区B1-1地块住宅用地”，单幅土地出让面积达到32.4公顷，远远超出了“商品住宅用地的宗地出让面积，小城市(镇)不超过7公顷”的上限。
在5月17日这一天，抚松县政府批准签订出让合同的13块住宅用地的总面积达到了144公顷，约2160亩，而2005年至2009年抚松县平均年度实际住房供地量才17.59公顷。
这些土地以约10万~20万/亩的价格陆续被以万达和泛海集团为主要股东的长白山国际旅游度假区开发有限公司一家独享。
一位曾到抚松县考察的开发商透露，考虑到政府还可以通过各种途径变相返还土地款，长白山国际旅游度假区开发有限公司拿地的成本“相当诱人”。
“巨无霸”旅游项目
如此大规模的旅游地产项目能够落户只有30余万人口的抚松县，这在2008年的时候还是不可想象的。
万达到来之前，抚松县一直试图吸引外地企业来此开发，以带动这个长期依赖自然资源的县城的发展。在抚松县政府网站上，至今仍能看到2007年的这样一条招商引资信息，招商项目的名称为“长白山果松山滑雪场”。当地政府最初的设想是建成一座13条滑雪道、总长13958米、年接待总量75万人次的滑雪场，项目的投资门槛被设定为8640.1万元。
然而出乎预料的是，万达最终带来了一个大到无法凭经验去想象的项目，总投资额230亿元。其中仅滑雪场所在的长白山国际旅游度假区南区项目总投资即达到126.59亿元，是原来抚松县招商项目投资门槛的146倍。
2008年东北亚博览会期间，万达董事长王健林在内的120名国内民营企业家来到吉林省考察。在那一次考察活动中，王健林选中了抚松县作为万达尝试旅游地产的首站。
2009年初，五家民企——万达集团、泛海集团、巨人集团、复星集团、一方集团与当地政府签订了投资框架协议，但在2009年8月正式签订的长白山国际旅游度假区项目投资协议中，巨人集团和复星集团并没有出现在投资方的名单中。有接近复星的人士透露，复星选择退出是因为决策层认为当地市场成熟需要很长时间，进入的风险过大。
不过这段插曲并没有给项目的推进制造太大麻烦，王健林随后找来了亿利资源集团有限公司作为“伙伴”。正式签约时，投资方包括了大连万达商业地产有限公司、泛海集团、一方集团、亿利资源。四家企业按35%、35%、25%、5%的出资比例，成立了负责项目开发的“长白山国际旅游度假区开发有限公司”，注册资本为10亿元。
此后的长白山国际旅游度假区开发有限公司经历过一次股权变更，引入了联想控股有限公司、北京用友(微博)科技有限公司以及融科物业投资有限公司三家公司。2010年5月长白山国际旅游度假区开发有限公司确定的新股权结构为：万达集团持有28%股份，泛海集团持有27%股份，一方集团持有20%股份，亿利资源持有10%股份，联想控股持有6%股份，北京用友科技有限公司持有5%股份，融科物业投资有限公司持有4%股份。
这是一个阵容豪华的民企联盟，万达作为“带头大哥”，不仅是控股方，还扮演着项目实际操盘者的角色。2009年8月28日，民企联盟与当地政府正式签订投资协议后不久，“长白山国际旅游度假区”举行了开工奠基仪式。
竭尽所能地融资
在开工奠基仪式上，几家大型银行的代表也受邀出席，这个230亿元投资规模的旅游地产项目，对于银行贷款有着特殊的依赖。
国土资源部网站的信息显示：抵押人为“长白山国际旅游度假区开发有限公司”的被抵押土地共37块。其中，21块土地被抵押给了“中国农业银行股份有限公司抚松县支行”，获得贷款3.5亿元，另外16块土地被抵押给了“中国工商银行股份有限公司白山分行”，共获得贷款2.7亿元。
然而，看似寻常的土地抵押贷款，如果将被抵押地块的出让价格、出让时间与被抵押地块的评估金额与抵押登记起始日期进行比照，却透露出另一层讯息。
以长白山国际旅游度假区北区A-14-2地块住宅项目为例，该地块出让合同的签订日期为2010年3月14日，成交价格为1609万元，而该土地抵押登记起始日期为2010年5月10日，相隔不到两个月，同一块土地的评估金额则达到2535万元，增值57%，并最终从中国农业银行股份有限公司抚松县支行获得抵押金额1774万元。而根据当地政府的文件，这块土地直到2011年5月才进行环评公示，尚未开工建设。
同样的情形也发生在其他被抵押地块上。一名房地产资深律师表示，在土地进行招拍挂前，土地出让人会先行委托专门的估价机构对拟出让土地进行评估，制定符合公开市场价格的出让底价。在土地出让后两个月时间里，同一块土地抵押给银行时的估价较出让时价格大幅增值的情况并不常见，可能的解释是：前后两次评估采用了不同的估值方法。
一名银行界人士则介绍，按照其所在银行的惯例，如果土地出让日期与抵押日期间隔在三个月以内，通常不会对土地重新估值，而是直接参照出让价格，再设定一定的抵押率，并且抵押时需要四证齐全。据此分析，该人士认为，相关银行对于长白山项目开发贷的审批“显得相当宽松”。
土地抵押贷款只是该项目融资的途径之一，《长白山日报》2009年的一篇文章写道，作为抚松县政府融资平台的恒信投资管理有限责任公司，曾经承办了6亿元的《长白山国际旅游度假区投资担保函》。地方融资平台为商业项目作担保，显示出双方微妙的共生关系。
此外，发行信托产品、企业债券，通过销售公寓、别墅回款，长白山国际旅游度假区项目将融资的触角伸向各个可能的渠道。
泛海集团2011年曾为长白山国际旅游度假区南区项目公开发行总额为28亿元的公司债券。债券发行公告书形容：根据该项目可行性研究的经济评价，项目建成后的年平均营业收入为23.96亿元，年均净利润为10.41亿元，总投资收益率13.74%，项目资本金净利润率16.98%，财务内部收益率为12.91%，投资回收期7.8年。
这是一组相当漂亮却有待事实检验的预估数据。在2010年举行的一场洽商联谊会上，长白山国际旅游度假区开发有限公司总经理邢文明曾给出过一个模糊的说法：“每年至少有300万~500万人到我们这里来，一天平均就是1万到2万元人在这运动、度假、旅游。”
不过，官方的统计数据显示，在2011年，整个长白山景区内全年旅游人数只有142万人次。
融资的压力如影随形。今年初，万达再次尝试惯用的零售不动产抵押融资的方式，将位于度假区北区的5.48万平方米万达广场作抵押担保，发行信托产品。3月26日，五矿国际信托有限公司成立了“吉林长白山国际滑雪中心信托贷款集合资金信托计划”，募集资金3亿元，用于向长白山国际旅游度假区开发有限公司发放信托贷款，资金将用于南区长白山国际滑雪中心的建设。
这座原定在2011年9月30日开业的广场，直到今年5月初仅有位于一楼的超市在营业，而超市的货架上仍未摆齐货品。
在万达广场所在的北区，两个公寓项目正在销售，为项目提供现金的回款。为了帮助这些住宅项目制造更多的卖点和人气，万达在区内建设了一座全新的行政中心，今年底抚松县政府将从20多公里外的现址搬迁而来。而位于南区的600栋别墅也在分三期滚动开发、销售，每平方米单价超过2万元。
也许是住宅销售的回款还不满足整个项目短期内对资金的需求，2010年，在长春和哈尔滨，万达分别举办了洽商联谊会，试图吸引其他开发商参与长白山项目，由开发商角色向土地运营商角色转变。不过，在如今的调控形势下，房地产企业对于土地的热情显然并不那么容易被唤起。
高尔夫球场戒备森严
2011年9月，新华社主办的《经济参考报》发表了一篇题为《长白山国际度假区借赛场之名违规建高尔夫球场》的报道，对长白山国际旅游度假区项目的合法性提出尖锐的质疑。
报道称，长白山国际旅游度假区借“第十二届全国冬季运动会分赛场抚松长白山国际滑雪中心建设项目”的名义违规修建高尔夫球场以及独栋别墅。
事实上，前述泛海集团在2011年发行的公司债券也正是以“第十二届全国冬季运动会分赛场抚松长白山国际滑雪中心项目”的名义进行资金募集。根据债券发行公告中的表述，该项目主要建设内容包括：滑雪区、冬季雪上两项、娱雪区、比赛接待区(运动员公寓)、普通接待区(酒店区)以及配套基础。但《经济参考报》调查的情况是，冬季雪上两项区即高尔夫球场，比赛接待区(运动员公寓)即别墅区。
具有讽刺意味的是，2012年1月13日第十二届全国冬季运动会已经在长春落下帷幕，然而位于长白山国际旅游度假区南区的“第十二届全国冬季运动会分赛场抚松长白山国际滑雪中心建设项目”至今尚未完工。
如今两座高尔夫球场戒备森严，外来者难以进入。曾经在球场工作的果松村村民介绍，一旦有相关部门来球场检查，公司会让工人将小树枝铺在球道上制造假象，同时暂停所有施工，有时候面对突击的检查，工人甚至被要求暂时进入树林中躲避。
在GOOGLE地图上，一座36洞以及一座18洞的高尔夫球场赛道形状清晰可见。根据度假区项目宣传资料，18洞森林高尔夫球场，占地面积1.34平方公里， 36洞峡谷高尔夫球场，占地面积2.75平方公里。在担任两座高尔夫球场建设管理的FLAGSTICK公司网站上，也清晰刊登着球场建设的现场照片，并配有这样的文字说明：
“在靠近朝鲜边界的长白山度假村，万达集团正在建造一处和中国其他地方不一样的度假胜地。以高山滑雪场为背景的度假村将展现给客人风景独秀的54洞锦标赛球场：其中36洞由罗伯特琼斯二世设计，另外的18洞则是由尼克劳斯设计……除了高尔夫球场和滑雪道在内，总体的规划还包括豪华别墅、顶级酒店以及多座高尔夫会所和滑雪休息所。”
高尔夫球场的三家承包商分别为：兰星高尔夫工程有限公司、兰州兰太高尔夫工程有限公司以及海南雅圣高尔夫管理公司。今年5月，工程并没有停下的迹象，挂着“雅圣”标示的卡车仍然繁忙地穿梭于工地，和度假区内其他40多家设计与施工单位一样，追赶着既定的工期。按计划，今年7月长白山国际旅游度假区南区部分即将开业。
而在抚松县以外，万达旅游地产版图还在扩张。占地9.5平方公里，总投资300亿元的大连金石国际度假区以及占地6平方公里、总投资150亿元的西双版纳国际度假区已经在2011年取得土地，今年这两个项目将全面开工。长白山国际旅游度假区的模式将被复制到更多地方。
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