北京商住楼伺机涨价 投资需求恐再入市

　　本报记者王营北京报道

　　在沿海赛洛城的一个二手门店，21世纪不动产的某中介指着橱窗上的一套标价为“115万，50平米，南向”的房子对记者说，“这样的房子已经没有了。从上个月开始，业主就开始提价。”这位员工记忆最深刻的是，前不久一位业主走进店里，登记出售一套“50平米，总价150万”的房子，特别交代说，“低于150万这个价格免谈”。

　　在楼市预期发生微妙改变的情况下，由于住宅的受限，近期商住楼提价更为明显。记者走访发现，比起住宅项目的仅小幅微调，近期北京不限购的商住楼，不管是一手还是二手价格均上涨不少。开发商的炒作，业主的肆意提价，加上投资需求重启，令楼市出现新的格局。

　　以朝阳区青年汇楼盘为例，当前成交均价大约是27000-28000元/平方米，与年初相比大约上涨了1500元/平方米。附近的一手楼盘中弘北京像素，将其今年上半年新推的平层价格上涨了3000元/平方米。

　　不过也有部分区域价格涨幅较低，基本维持稳定。以东亚奥北中心南区为例，成交均价大约是18000-20000元/平方米，成交主体仍然是以刚需为主，因区域中小户型房源较多，一般50-60平方米房源的成交均价在120万以下，而周边普通住宅价格一般都在140万左右。值得注意的是，目前二手房业主不仅涨价趋势明显，而且议价的难度也在加大，总价微涨3万-5万。

　　链家地产市场研究部陈雪称，部分商住项目与今年年初相比，单价涨幅在1000-2000元/左右。支撑部分商住楼大涨的因素，可能与投资性需求入市有关。他的理由是，此前的成交主要以刚需为主，低价房源基本被消化，但当商住楼价格上涨后，成交总价偏高，加上商住楼要求首付五成，商业贷款也只能贷10年，刚需承受能力有限。

　　21世纪不动产分析师粟日也认为，市场预期的改变，导致了投资需求的重新抬头。“由于年初市场反弹，加上稳增长、政策微调的影响，原本悲观的楼市预期被大大改变。如果说3月的成交量90%以上是首次置业需求为主的刚需所带来的，那么，随着时间的推移，新的购房需求在逐步加入，最明显的变化就是改善性需求和投资性需求的增加。”

　　据21世纪不动产不完全监测的数据，4月份北京改善性需求和投资需求所占的比例已占到15%以上，5月份则扩大至20%以上。他们认为，值得注意的是，改善性需求和投资性需求的增加，并非由于限购政策松动所致，一个重要的增长点，是不受限购影响的商住两用公寓与商铺。据21世纪不动产数据显示，5月份，非住宅项目成交5545套，环比增长58.6%，涨幅惊人。如大悦公寓所在区域的商住两用楼，近期投资需求增长十分旺盛，平均有70%都是投资者。至于住宅方面，投资需求仍然受到抑制。据21世纪不动产多个中介门店反映，现在投资者约占10%，比去年稍有增加。

　　21世纪不动产分析师粟日认为，从这一点来看，市场回暖必然引起预期的改变，如果此时放松调控，房价将失去控制，后果不堪设想，这就是为什么当有些地方试图对调控进行微调的消息传出后，引发很多城市消费者的担忧，少数城市的楼市恐慌情绪再现。预期改变将极大地伤害调控成果。因此，必须不折不扣地执行中央有关房地产调控的政策，坚决不能放松。

　　有针对性近期房地产放松言论，住房城乡建设部新闻发言人6月5日再次重申，坚持房地产市场调控政策不动摇。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。业内人士认为，此时借机进行涨价炒作的业主和开发商很可能拉长其房屋出售周期，使其陷入进退两难的困境。

　　中国房地产及住宅研究会副会长、中国地产金融联盟会员顾云昌在由K8黄金湾主办的“2012中国土地市场形势分析报告会”上称，“现在大家都在热议‘稳增长’以及经济是否转向，其实稳增长的概率并不是总理这次提出来的，是去年12月份召开的中央经济工作会议上提出的任务。房地产市场调控仍然会坚持不动摇、不放松、不反复。不过，从目前来看，中央也没有给房地产市场继续加码的可能性，应该是处于政策见底的状态。但政策也没有放松的可能，因为一旦放松，市场就会反弹。”