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北京商住楼伺机涨价 投资需求恐再入市

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-06-07 08:29 来源: 21世纪经济报道

  本报记者王营北京报道

  在沿海赛洛城的一个二手门店,21世纪不动产的某中介指着橱窗上的一套标价为“115万,50平米,南向”的房子对记者说,“这样的房子已经没有了。从上个月开始,业主就开始提价。”这位员工记忆最深刻的是,前不久一位业主走进店里,登记出售一套“50平米,总价150万”的房子,特别交代说,“低于150万这个价格免谈”。

  在楼市预期发生微妙改变的情况下,由于住宅的受限,近期商住楼提价更为明显。记者走访发现,比起住宅项目的仅小幅微调,近期北京不限购的商住楼,不管是一手还是二手价格均上涨不少。开发商的炒作,业主的肆意提价,加上投资需求重启,令楼市出现新的格局。

  以朝阳区青年汇楼盘为例,当前成交均价大约是27000-28000元/平方米,与年初相比大约上涨了1500元/平方米。附近的一手楼盘中弘北京像素,将其今年上半年新推的平层价格上涨了3000元/平方米。

  不过也有部分区域价格涨幅较低,基本维持稳定。以东亚奥北中心南区为例,成交均价大约是18000-20000元/平方米,成交主体仍然是以刚需为主,因区域中小户型房源较多,一般50-60平方米房源的成交均价在120万以下,而周边普通住宅价格一般都在140万左右。值得注意的是,目前二手房业主不仅涨价趋势明显,而且议价的难度也在加大,总价微涨3万-5万。

  链家地产市场研究部陈雪称,部分商住项目与今年年初相比,单价涨幅在1000-2000元/左右。支撑部分商住楼大涨的因素,可能与投资性需求入市有关。他的理由是,此前的成交主要以刚需为主,低价房源基本被消化,但当商住楼价格上涨后,成交总价偏高,加上商住楼要求首付五成,商业贷款也只能贷10年,刚需承受能力有限。

  21世纪不动产分析师粟日也认为,市场预期的改变,导致了投资需求的重新抬头。“由于年初市场反弹,加上稳增长、政策微调的影响,原本悲观的楼市预期被大大改变。如果说3月的成交量90%以上是首次置业需求为主的刚需所带来的,那么,随着时间的推移,新的购房需求在逐步加入,最明显的变化就是改善性需求和投资性需求的增加。”

  据21世纪不动产不完全监测的数据,4月份北京改善性需求和投资需求所占的比例已占到15%以上,5月份则扩大至20%以上。他们认为,值得注意的是,改善性需求和投资性需求的增加,并非由于限购政策松动所致,一个重要的增长点,是不受限购影响的商住两用公寓与商铺。据21世纪不动产数据显示,5月份,非住宅项目成交5545套,环比增长58.6%,涨幅惊人。如大悦公寓所在区域的商住两用楼,近期投资需求增长十分旺盛,平均有70%都是投资者。至于住宅方面,投资需求仍然受到抑制。据21世纪不动产多个中介门店反映,现在投资者约占10%,比去年稍有增加。

  21世纪不动产分析师粟日认为,从这一点来看,市场回暖必然引起预期的改变,如果此时放松调控,房价将失去控制,后果不堪设想,这就是为什么当有些地方试图对调控进行微调的消息传出后,引发很多城市消费者的担忧,少数城市的楼市恐慌情绪再现。预期改变将极大地伤害调控成果。因此,必须不折不扣地执行中央有关房地产调控的政策,坚决不能放松。

  有针对性近期房地产放松言论,住房城乡建设部新闻发言人6月5日再次重申,坚持房地产市场调控政策不动摇。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施,巩固调控成果。业内人士认为,此时借机进行涨价炒作的业主和开发商很可能拉长其房屋出售周期,使其陷入进退两难的困境。

  中国房地产及住宅研究会副会长、中国地产金融联盟会员顾云昌在由K8黄金湾主办的“2012中国土地市场形势分析报告会”上称,“现在大家都在热议‘稳增长’以及经济是否转向,其实稳增长的概率并不是总理这次提出来的,是去年12月份召开的中央经济工作会议上提出的任务。房地产市场调控仍然会坚持不动摇、不放松、不反复。不过,从目前来看,中央也没有给房地产市场继续加码的可能性,应该是处于政策见底的状态。但政策也没有放松的可能,因为一旦放松,市场就会反弹。”

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