房地产股 “在恐慌下买入”收益好

　　晚报记者 沈梦捷 制图 刘京

　　从2009年底至今的房地产调控仍未松绑，但房地产股却早已起死回生。

　　虽然人人都在担忧房地产调控，地产公司风险很大，但结果，今年来地产板块的涨幅却整体高达30%，手握地产股的投资者不仅躲过了大盘调整，还分享到了今年来地产股上涨的巨大收益。未来，这一势头能否持续？房地产股还有没有配置的价值？券商似乎对其是看好的。

　　调控未结束 微调会继续

　　针对房地产市场调控，住建部在近日再度发出重音，重申坚持房地产市场调控政策不动摇。住建部称，将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。

　　事出原因是由于有消息称石家庄拟出台楼市微调措施，其中“人均住房面积低于全省人均住房面积即30.6平方米的市民将允许购买第三套住房”，被指触及限购令红线。除此以外，从去年下半年以来，成都、佛山、上海等限购令松绑全部被叫停。近期传言松绑限购的厦门也特意澄清。由此可见，眼下打破限购这一调控底线的可能性不大。

　　但不可否认的是，目前的调控力度显然和之前已有变化。

　　从2009年12月开始，国内楼市调控已长达两年半的时候。虽然楼市依然处在“严控”中，但可以发现，短短几个月时间，政府诸多会议、文件乃至领导讲话中，关于强调房地产调控不动摇的说法，事实上已经略有变化。

　　在今年“两会”时，政府强调的是“房价远未回到合理水平”；4月13日，国务院常务会议表示要“巩固房地产调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”，到5月19日六省经济形势座谈会时，则改为“稳定房地产市场调控政策”。

　　从目前情况来看，“稳”字当头，或许意味着中央对各地“微调”的容忍度将有所提高。事实上，在严格执行调控的大方向下，各地的一些“微调”已获得默许。

　　有数据显示，截至目前全国已有35个地方政府尝试了政策的微调，内容分别涉及限购松绑、公积金调整、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中除了涉及放宽限购的5个城市外，其他30个城市的“微调”均获得了某种程度的“默许”。甚至包括了本月初扬州出台的购买成品住房补贴千分之四到千分之六，以及此后辽宁营口5000万元补贴公务员购买商品房的“微调”。

　　越来越多城市启动楼市微调政策，表明地方财政压力巨大。这也意味着，楼市“明严暗松”的状态还会持续下去。

　　股价持续涨 资金仍流入

　　一年前，人人都在担忧房地产调控，满屏满眼都是券商对房地产企业的风险提示。但在股市上，结果却是今年来地产板块的涨幅可与券商板块比美，成为引领行情主力。

　　数据显示，今年前5个月，房地产板块整体上涨了31.85%，在申万23个一级行业板块中涨幅居首。5月30日当天，申万房地产指数创下了2010年8月17日以来的阶段新高。与房地产板块相关的建筑建材板块，也整体上涨了19.8%。在今年以来的反弹过程中，房地产板块始终未扮演反弹 “急先锋”的角色。无论是在年初的“煤”飞“色”舞还是4月的“金改”热潮中。

　　从个股来看，数据更为惊人。年内累计涨幅超过50%的地产股多达26只。除浙江东日受益金改概念年内大涨215%外，中茵股份、金丰投资、中航地产、万泽股份、莱茵置业、华夏幸福等多只二三线地产股涨幅超过60%；若以年内最低价计算，多达17只个股股价已经翻倍，大多是二三线地产股和部分“金改”或“涉矿”题材股。更有多只股票创出历史新高，既包括“招保万金”四大地产龙头股，也包括诸如广宇发展、荣盛发展、阳光城、福星股份等二三线地产股。

　　实际上，一直被人视为洪水猛兽的地产板块，自2009年开始下跌到2010年7月止跌后，其走势几乎一直强于大盘。2010年底至今，大部分投资者财富大幅缩水，而那些选择地产股的投资者不仅仅躲过了大盘暴跌，还分享到了今年来地产股上涨的巨大收益。

　　“在恐慌的时候买入”是巴菲特的至理名言，房地产股正体现出这一特征。虽然今年房地产股的走强有部分是因为金改等事件因素的刺激，但随着“微调”预期的愈演愈烈，房地产企业已持续受到资金的关注。

　　今年5月，产业资本净减持金额达到63.03亿元，达到过去一年内的峰值。但是，在产业资本减持的同时，房地产股却被增持8064万元。万科A成为基金增持最多的一家公司，基金共计增持4.48亿股。除万科外，金地集团、保利地产、北京城建、招商地产等也被基金集体大幅增持。

　　另据益盟操盘手数据显示，房地产板块上周整体上涨3.94%。房地产板块共有14.85亿元主力资金净流入；而在过去的两周内，房地产板块累计有26.78亿元主力资金净流入。昨天，虽然房地产板块再受调控政策打压，但板内却依然有近50只股票获得资金净流入。其中，多伦股份昨日下跌2.17%，但资金却流入1.059亿元。

　　基本面改善 机构多看好

　　从上市房企的业绩来看，截止到5月底，共有约22家房地产上市公司预告了今年上半年的业绩情况，其中有15家中期业绩预减、续亏或是首亏。尤其是中小地产公司受调控影响很明显。

　　有分析人士指出，目前地产商仍面临着库存、现金流、负债率等多重考验， “严冬”仍未过去。不过另一方面，在经历了2年多的市场调控后，已有部分刚需开始有放弃观望、陆续进入市场的迹象，房地产市场已出现新气象。

　　比如，保利地产昨天公布了5月份销售数据显示，当月销售签约金额达107.68亿元，同比增45.4%。在此之前，万科A发布的5月销售数据同比也增长了 19%，环比更是高达44%。

　　除了上述两大龙头股外，地产公司大多在5月取得了比较好的销售业绩，国内地产市场5月成交均有所回暖。据华泰联合证监测显示，截至5月31日，重点城市5月单月成交面积环比4月上涨26%，为截至目前年内最高点，较年内次高点3月上涨3%，同比上涨44%。

　　看好地产市场未来销售情况的券商不在少数。瑞银和德银近期评估了内地主要城市和主要开发商的房地产销售情况，认为房地产销售在恢复，而且房股估值吸引，建议投资者择优而买。华泰联合证券也判断，下半年整体市场的销量仍存在超预期的可能。

　　而随着各地楼市政策微调渐获默许的背景下，券商们对地产股的走势更加乐观。国金证券昨日发布研报维持地产股 “增持”评级。申银万国表示 “尽管年初以来相较大盘已获得20%的相对收益，我们认为仍可持续，下跌仍是买入机会”。国泰君安甚至还发出了 “强烈建议勇敢加仓超配地产股”的研报。

　　国泰君安李品科日前在公司中期报告会上表示， 30%的涨幅并不是2012年地产股强势表现的全部体现。 “可以说，上半年这个盛宴是粉丝，下半年的鲍鱼还没有上。”

　　她表示，最主要的原因是在于下半年房地产政策面将继续修整。 “今年下半年，政策面与基本面的关系将从矛盾走向一致向好，对应的地产股投资机会将是趋势性投资机会，绝对收益超过50%。建议投资者继续超配。”李品科建议选择一二线龙头地产股。同时，由于整个行业趋势性明确向上，也建议投资者配一些高杠杆的地产股，包括保利地产那样的战略型高杠杆公司和金科股份、鲁商置业等优质重组类公司。

　　从目前来看，地产板块的整体估值处于合理区间。根据统计，目前房地产开发公司的整体估值水平在17倍，而2012年预测市盈率在13倍，因此尽管地产板块累积了一定的涨幅，但其整体估值水平并未出现泡沫，地产股近期上涨更多是价值回归。另外，预计下半年将会有降息、下调存款准备金率等利好出台，也能刺激房产板块继续走好。

　　当然，对地产股而言，唯一的变数仍是政策，但在稳增长的基调下，这一变数似乎正向乐观方向发展。