地产私募接力信托：盛宴还是毒药？

　　楼市宏调，仍未松动。对于开发商来说，这意味着资金链将更加紧张，而对于那些嗅觉敏锐、手握充裕资金的各类机构来说，则充满无限机遇，它们虎视眈眈，随时准备抄底。

　　在众多接盘者中扮演重要角色的房地产私募基金，近两年来茁壮生长。

　　地产私募发展势头的方兴未艾，很大程度上得益于此轮楼市调控，在房地产信贷政策收紧、房地产信托步入“寒冬”、房企在融资无望、境外发债基本关闭的形势下，开发商的资金困境为地产私募基金提供了发展机遇，2010年更是被称为人民币房地产基金的元年。

　　随着房地产信托兑付高峰的来临，信托公司承受巨大的兑付压力。各方焦灼之时，房地产私募基金“接力”进场，摆在它们面前的，是狂欢的盛宴，还是致命的毒药？

　　第三方入局

　　在宏观调控政策切换到“稳增长”之际，业内开始出现“4万亿刺激政策卷土重来”、“楼市调控将出现松动”的声音。

　　6月5日，住建部新闻发言人表示，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。他强调，坚持房地产市场调控政策不动摇。

　　如是看来，楼市调控并未放松。但重压之下，将催生大量并购机遇。实际上，在去年，房地产行业的并购就已经在引领并购浪潮，这一趋势在今年仍将延续。

　　清科研究中心数据显示，2011年房地产行业完成的并购交易数量为113起，占并购总量的9.8%；并购交易金额达到54.49亿美元，占并购总额的8.1%。按照并购市场交易数量和交易金额，房地产行业分别排在第二和第三位。

　　昔日的“救命钱”成为今日的“催命符”，曾经依赖信托融资的开发商，如今面临着巨大的偿付压力。而作为房地产信托发行方的信托公司亦被牵连，“保兑付”的目标使然，信托公司也开始一系列辗转腾挪，它们能够做的是借新还旧和用自有资金“兜底”。

　　不仅限于此，信托公司为走出困局，也寄希望于其他主体，包括开发商自行回款和第三方收购。在“融资难”和销售冷淡对资金链条的双重挤压下，房企自行回款收购难度较大。第三方收购，则主要包括资金充裕的开发商、AMC、房地产私募基金。抵押率和项目品质的优劣，将是第三方进场着重考量的因素。

　　房地产私募的机遇

　　住建部去年12月发布的报告显示，2011年度人民币房地产私募基金迅速增长。目前人民币房地产私募基金融资总规模已近千亿元。这一数字相比2010年全年约500亿的数字已有成倍数的增长。

　　北京一家地产私募基金高管告诉《第一财经日报》记者，今年尤为关注房地产领域的并购机会，接盘房地产信托是重点业务之一。

　　华兴资本创始人、CEO包凡也认为，房地产私募基金早已在关注房地产信托相关项目，已做好随时进场接盘的准备。

　　不过，在全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成看来，地产信托的兑付高峰虽然给房地产私募基金带来机遇，但并不是所有项目都适合接盘，只是“结构化”的机会。

　　他对本报记者表示：“信托公司首先是考虑自行解决兑付问题，家丑不可外扬，其次才是找AMC接盘，然后是地产私募基金。地产私募基金在解决信托项目流动性风险的同时，也要做好并购的准备。”

　　某大型信托公司人士指出，AMC资金充裕，接盘成本较低，与地产私募基金相比，规模和影响力更大，经验也更为丰富，“信托公司也愿意找AMC接盘，将风险转移出去的同时也有利可图。”

　　近日，四大AMC之一的中国华融资产管理公司参与了两笔地产信托项目处理，接盘吉林信托发行的南京联强信托项目，重组中诚信托与华业地产子公司的相关项目债务。

　　不过，闫宗成认为，虽然银监会没有叫停AMC接盘房地产信托项目，但实际的态度倾向并不鼓励。前述信托公司人士也表示：“从监管层面的态度来看，对于房地产私募基金的确是一个商机。”

　　据信业基金副总裁王健飞介绍，房地产信托与房地产私募基金合作的模式，包括房地产私募基金对接即将到期的信托产品，对该信托产品所投项目全面接盘；信托作为基金项目的LP，房地产私募接手信托公司原来承担的股权和债权义务；以信托接信托，为房地产项目提供资金链等。

　　重蹈信托覆辙？

　　根据用益信托工作室统计，去年房地产信托平均收益率为10.2%。住建部报告指出，目前国内房地产私募基金的目标收益率一般在20%~25%。

　　对于房地产私募基金开出的高融资成本，闫宗成指出：“不能说房地产私募基金是趁火打劫，我们为开发商提供的是救命钱，和平时的资金需求肯定不一样。”同时，他也坦陈，目前房地产私募处于“草根”时代，缺乏机构提供长期的低成本资金，所以大部分做的还是债权项目。

　　高昂的融资成本，在一家银行系信托人士看来，不过是“羊毛出在羊身上”，他表示：“基金接盘只是解决了当下的流动性问题，迟早还要兑付，如果问题得不到根本解决，难道还要找下家接盘？”

　　类似的担忧并不罕见。清科研究中心分析师郑知行近日指出，房地产私募基金接盘治标不治本，仍需高度关注风险流转。

　　郑知行认为，解决房企流动性困难的根本还是政策扶持以及去化率的上升，否则流动性风险不过是一场击鼓传花的游戏，接盘仅是延迟危机爆发的时间，房地产信托的今天就将是房地产私募基金的明天，对此要保持风险警惕性。

　　不过，携资金逆市抄底者的预期，是楼市调控的阶段性和未来市场的回暖。

　　清科研究中心认为，政策对赌风险大。一旦这一轮资金链危机被轻松解决，房企降价求量的动力就会骤降，调控效果则会因此而打折扣，中央会否有进一步的动作也需加以考虑关注，并不排除决策层有“断腕”的决心。

　　郑知行指出，房地产私募基金的接盘目标主要为中小房企，这些项目良莠不齐，地产基金需要在有无实际物权、权责是否清晰、抵押率、融资成本承受度等方面去劣存优，谨慎投资。不要为追求高利率盲目逆市扩张，将全部赌注押在未来政府救市、市场回暖上。

　　在复地共赢资本董事总经理丁亚明看来，如果开发商管理等方面不规范，和房地产私募的合作会很“痛苦”，“因为房地产私募基金的管理主动性较强，现阶段房地产私募还是和大品牌开发商合作比较多。”