七折没落实房东先涨价 银行对二套房贷不松口

　　晚报记者 俞佳 崔烨 报道 制图 任萍

　　最近的政策组合拳让人目不暇接——不少市民还不知道 “降息了，有的银行利率反而抬高了”，市场的聚焦点已经转向了贷款利率的松动。

　　今日，央行发文重提7折房贷，这意味着“利率倒挂”再次显现：目前五年期存款最新的基准利率为5.1%，5年期以上贷款利率打7折之后为4.76%，将出现存款利率高于贷款利率0.34个百分点的负利息差现象。多家银行贷款负责人在接受记者采访时表示，执行7折利率难度大，目前正在研究对符合条件的优质首套房购房者提供八折房贷利率，对于二套房，政策并无松动。

　　【政策】

　　7折利率理论上从未被叫停

　　相比近日的降息消息，另一份央行文件或更能让刚需购房者 “奔走相告”。

　　据悉，6月7日，央行宣布降息的同一个晚间，一份编号为“银发[2012]142号”的特急文件下发到了各商业银行，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。

　　绝迹两年多的房贷7折利率重回央行文件，是否也能如期回到市场呢？

　　“银发[2012]142号”文件标题为《中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知》，通知中除了详细阐述如何调整存贷款基准利率和利率的浮动区间外，还对个人住房贷款浮动区间予以明确。

　　记者从央行广州分行转发该文件的电子版上看到，文件称：放宽金融机构贷款利率浮动区间，贷款利率下限由基准利率的0.9倍调整为0.8倍，个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率0.7倍。这是时隔两年后央行重提7折房贷利率。

　　不过，随即有报道援引当地银监部门说法，称7折优惠其实从未叫停，只是银行定价机制的自我调整，银根缩紧之下，银行不再执行。 “我们和人民银行从未发文废止过早前的7折优惠‘底线’，理论上仍可以对首套房贷利率最低打7折。不过，商业银行会根据自身风险控制而做出调整。”重庆银监局相关人士如是说。

　　记者也注意到，从2010年4月“国十条”横空出世，房地产调控大幕拉开，第三套住房贷款被叫停，二套住房贷款首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍，首套首套房首付款比例调整到30%及以上。但是，政策中从未提及叫停首套住房的7折利率优惠。

　　【算账】

　　百姓：100万房贷20年省利息近28万

　　如果以一笔100万元20年期的商业贷款按照等额本息还款法来计算，以基准利率6.8%和打7折后的利率4.76%（仅略高于5年以上公积金贷款利率0.06个百分点）分别计算，后者比前者月供要减少1165元，总共的利息支出要足足少出近28万元。

　　不过，从记者对沪上多家商业银行调查后发现，贷款利率下浮目前只是“风声”，尚未到执行层面。据内部人士称：“关于贷款利率，几个大行之间会通通气，但是未来肯定各家银行自主性更强，因为各家在客户结构和信贷政策上的差别还是很多的。 ”

　　记者从浦发、招行、等股份制银行了解到，目前这些银行仍然对首套房实行优惠利率，但对借款人的要求比较高。 “我们要求对事业单位或机关工作人员所购的首套房，房龄为15年以内的二手房实行8.5折的优惠利率。对于其他客户则没有这项优惠。

　　而对于二套房的松动，银行更是绝不松口：“二套房短期来看不可能放松，因为即使政策支持首先眷顾的也是首套房刚需客户，二套房仍然执行1.1倍利率不变。 ”

　　此外，部分执行8.5折优惠利率的银行，审核门槛有再度提高的迹象，比如对客户的资信、收入、存款额度等较前几月都有不同程度提升。对于哪些银行提出了哪些具体要求，位于新闸路区域的一位房屋中介表示，因有业务合作，不方便透露更多。

　　银行：五年以上存贷利差将现“倒挂”

　　7折说法一出，立刻有银行界人士称，7折房贷利率银行必然要赔本，8折也不过是持平。中介机构信贷部门人士也多认为，7折利率在当前还不太现实。

　　德佑杨经理给记者算了一笔账：降息后5年以上房贷利率是6.8%，打7折后为4.76%，比5年期存款5.1%的利率还低了0.34%，利差倒挂，银行不赚反亏。即使是打8折，也只是高过存款利率0.34%，接近持平。 “银行就是赚个存贷差，倒挂或持平，还怎么赚钱？ ”

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔也告诉记者，7折利率现在银行应该还不会做，不过，不排除再次降息后的操作性。

　　针对银行房贷利率打7折不赚钱的说法，也有资深业内人士表示，这是一个伪命题。银行的资金来源多样，存款的成本和期限有关，一般综合付息率仅在1.5%到2%之间。大型银行由于具备网点优势和活期存款占比较高的优势，获取资金的成本更低。 “与4.76％的7折房贷优惠利率相比，仍存在3％左右的利差收入，所以即使考虑银行的其他经营成本，首套房贷利率如果打7折，银行仍旧有的赚。 ”

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，房贷折扣大小，首先看商业银行利益诉求，其次看政府指导。今年首套房贷85-9折是主流。

　　【调查】

　　7折、8折多还是“水中月”

　　尽管央行重提7折利率，但目前想享受到7折甚至8折利率还很难。记者了解发现，本市主要商业银行中，85折利率是主流，工行等甚至还只有基准利率。

　　21世纪不动产向记者介绍，85折的主流优惠从春节后一两个月就开始了，现在并没有什么明显变化，从未接触过7折或8折的单子。德佑地产交易按揭部门杨经理告诉记者，主要银行中，除了工商银行，其他银行都是最低85折，首套房贷利率根据个人资信情况在最低折扣与基准之间浮动，二套则是上浮1.1倍不变。

　　不过，据媒体报道，某国有大行上海分行内部人士近日透露，该行可能会在本周调整首套房贷利率优惠，最低8折。

　　在央行文件披露后，这两日内各地媒体也争相对当地房贷利率优惠开展调查。有房产网站对这些信息进行了归纳。记者从中看到，目前广州已有银行在理论上推出首套房贷7折利率，民生、华夏银行也在个别地区推出了7折房贷利率。

　　降息后，广东华兴银行率先表示对首套房贷申请可提供低至7折利率的优惠，更有工作人员表示，如存款达到300万，即可享受7折优惠。但随后该银行紧急澄清，称目前细则尚未出台，而具体出台时间未定。

　　另外，据常州媒体调查，目前常州也已经出现了最低7折房贷，施行的银行为华夏银行和民生银行。但要想拿到这7折利率需要看贷款人自身的综合条件，只要中间有一项不符合就不能享受。其他城市中，包括北京、郑州、苏州、扬州、珠海、武汉等普遍折扣均在85折-95折。

　　打折没落实房东先涨价

　　对于购房者来说，打折的利好还没有落实，却可能先要面临二手房东的借势涨价，政策红包被提前消费。记者从多家房产中介了解到，在成交回升、降息打折等多重利好消息下，二手卖家也蠢蠢欲动，出现了议价空间缩小的现象，心理价位也有所上涨。

　　中原地产报告显示，南方商城板块次新房均价在25000-28000元/平米，相比上个季度已有3%的增长，4月卖家的议价空间还有3-4%左右，而现在议价空间几乎为零。有一套“鸿发家园”130平米的房源，房东最初挂牌价310万，为了尽快成交，原本可让步至305万，但现在房东坚持310万的价格，最后以309万成交。

　　上海中原新湖明珠城分行的经理查丽龄也表示，该板块次新房均价在35000元/平米左右，房东的议价空间从4月的10%缩减到目前的5%。比如一套“新湖明珠城”130平米的3房，原先挂牌价470万，房东心理价格在440万，但目前房东心理价位已经提升至450万以上。

　　“上周成交活跃的楼盘中，相比其价格低点几乎都有500-1000元/平方米左右的上涨。 ”德佑地产研究主任陆骑麟告诉记者。在他看来，价格的上涨，最主要还是成交量的回升，利率方面政策刚刚开始，还没办法证实其在楼市中的作用多大，但积极的作用是肯定的。

　　中原地产中远两湾城区域经理竺忱则向记者表示，过期银行房贷审批严，周期长还不一定能放，有些房东因此不接受贷款，宁可让价要求全款付清，现在没有这一层的顾虑，也一定程度上助涨了二手房价。

　　很多人不知存贷款可货比三家

　　“我今天听新闻说银行又降息了，那是不是说我存在这里的钱利息也会少了？ ”

　　“不会的，这次银行降息，您存在我行的利息不但没有降，反而还会增加。 ”

　　一直到昨天下午，路桥的金大妈到浙江泰隆商业银行总行营业厅咨询金融机构人民币存贷款基准利率调整的问题，才惊喜地发现自己在泰隆银行的存款利息不但没降，反而升了。

　　在此次降息中，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，这表示银行的存款利息将减少，但是允许上浮的10%存款利率又给了银行有很大的自行调整空间，在市场竞争的影响下甚至造成利率“名降实升”的效果。

　　浙江泰隆商业银行在接到中国人民银行降息通知后，在允许范围内最大限度的提高存款利率，让利客户，在现有的利率基础上上浮10%，上浮后的利率甚至比降息前还要高。如客户在泰隆存10万元的一年定期，每年利息比现基准利率多得325元。

　　而不仅仅是存款利率，贷款利率的松动也有望在本周间铺开。上海多家银行内部人士估计，首套房贷最低利率可在基准利率的基础上打8.5折，且此类银行数量较两个月前明显增加。业内人士透露，多家银行正在研究调整房贷利率优惠幅度，未来7折优惠利率有望重现房贷市场。

　　【记者手记】

　　最好的调控

　　记者 崔烨

　　降息了，但一年期存款利率有的银行反而比降息前更高了；降息了，银行房贷松动的可能性更大了，而且对首套房贷利率最低打7折的条款其实从未被叫停……

　　虽然对银行来说为自由市场付出的代价比较大：存款利率增贷款利率减，一上一下大概一千亿元利润就溜走了，但对长期处于暴利诟病中的银行业来说也不构成压力。而且迈出利率自由化的关键一步，也意味着未来银行根据风险情况在存、贷款定价方面将拥有更多的决定权。

　　今年以来，银行面临着较大规模的存款流失，存款利率可以上浮1.1倍后，即使降息后存款的最高利率也将可以达到3.575%，超过降息前的水平，这将有利于减少降息可能带来的银行储蓄流失现象，从而更稳定地保有存款，增强银行贷款的能力。

　　而从贷款角度看，虽然7折利率从未被叫停过，但各家银行基本上都是在同一时期陆续取消7折优惠，统一对首套房贷最低打8.5折的。

　　所以从表面上来看，老百姓对利率市场化击节叫好，机构对此也是持欢迎态度的。央行的调控艺术也体现在这一突破性政策上——如同在高速公路上车速太快：再怎么给你标志减速，再怎么给你画个骷髅头都没有用的，这样一路冲下来不知要闯多少祸，所以，懂得高速公路设计的人做法很简单，什都不要，就是给你画一个大弯，你想不减速都不行——这就是最好的领导。

　　亚当·斯密《国富论》中的精髓之一就是对市场的“完美化”假定——市场完全自由竞争，价格具有充分的弹性。虽然中国的银行业远未达到理想，但至少朝着正确的方向前进了一大步。