楼市成交量回暖压缩房价下降空间

　　“降后回涨”在一些城市初显端倪

　　记者 邓华宁 凌军辉 南京报道

　　刚刚过去的5月份，众多热点城市成交量“全线回升”，房价“降后回涨”在一些城市初显端倪。与三、四月份的“杀跌性回暖”不同，5月楼市出现量增价平的现象。7日，央行“降息”明确发出释放流动性的信号，无疑对楼市构成又一重利好。人们普遍关注，政策调整能否推动楼市真正回暖？房价下调空间是否会被“压缩”？《经济参考报》记者进行了采访。

　　持续回暖带动多种需求入市

　　根据中原地产、中指院以及各地网上房地产发布的最新数据，5月份全国主要城市新建住宅成交量创限购16个月以来新高。

　　一线城市中，5月份，北京新建住宅成交突破8千套，上海销售突破75万平方米，广州环比大增4成，深圳则暴涨6成。天津、南京、杭州、青岛、无锡、常州等二三线城市成交量创出新高，武汉住宅销售逼近1万套高位。

　　“楼市‘红五月’的一个特点是，全国大多数城市由四月的成交下降转为上升”，中指院常务副院长黄瑜介绍，一二线城市环比几乎都增长显著，成为这一轮上涨的“龙头”。

　　刚需依然是5月楼市的主角，而成交持续放量吸引了多种需求加速入市，除了首置与首改外，多次改善型需求，以及带有明显投资属性的需求也悄然现身。

　　在旅游地产占很大比例的海南省，5月全省住房销售面积突破50万平方米，环比4月增幅达到84%。刚刚在海南文昌购买了一套住房的内地教师吴先生说，“我们学校这次有10多个教师组成了小型‘购房团’，有的还买了不止一套，都是‘旅游+投资’类型的。”

　　“365网”近日对6600余名购房人调查发现，近一个月来，南京楼市改善型需求加快入市，占比较4月提高了12个百分点。“其实改善型需求中有一部分是投资需求，有的属于二次以上改善，有的是以亲属名义购买。”“365网”宏观研究院李智表示。

　　中指院(华东)总监曹旭东表示，北京、上海等地开发商近期加大中高档商品房推盘力度，加上一些价格促销活动，改善型购房需求进一步释放。

　　楼市预期“反转”部分项目悄然涨价

　　业内人士认为，楼市“红五月”的形成有多重因素，在去年四季度和今年3月份两轮降价的基础上，5月份多数银行恢复了首套房按揭的优惠利率，对“刚需”人群构成了实质性利好。

　　“其次是信贷政策突然放宽出人意料，成为影响市场心理的另一个重要因素”，李智说，业内普遍认为要到下半年才会放松信贷，但是近期下调存准、解冻重点工程、加强地方平台贷和中小企业贷等政策频出。“金融是房地产的命脉，宽松的货币政策必然会起到为楼市输血的作用。”

　　此外，各地楼市微调政策频出，对市场的心理产生的“叠加效应”不可低估。去年下半年以来，包括北京、上海、佛山、中山、重庆、芜湖、扬州、杭州、营口等30多个城市相继出台微调政策，涉及购房入户、公积金放宽、购房补贴、限购变化、调高住房限价价格、松绑限购条件、税费优惠、首套房利率优惠等。除佛山、成都、上海、芜湖等6城市的微调政策在出台几天后就被叫停外，超过8成的微调政策均被默许。而5月份扬州出台的个人购房奖励政策、辽宁营口出台的公务员购房补贴政策至今未被叫停，亦被业内视为是政策微调的放行信号之一。

　　成交回暖以及市场心理的变化，正在影响开发商和购房者的行为。

　　“365网”对南京主要在售楼盘价格统计发现，对比5月末和1月末的报价，南京共有71家楼盘房价发生了变动，其中有41家楼盘房价仍保持下跌，占比近6成，另外还有30家楼盘的房价出现了不同程度的上涨。

　　在北京，据链家地产(微博)统计，最近两个月有82个项目有成交，其中11个项目价格涨幅在5%以上，占比13%。在上海，路劲翡丽湾、智富名品公馆等多个项目提价。“目前的涨价幅度很小，但是涨价楼盘数量正在明显上升。”江苏东凯置业总经理包天雷说。

　　自5月下旬以来，不少城市还出现“翘尾”现象，一些购房者结束观望，加快入市。

　　房价下行空间是否被压缩？

　　6月7日，央行宣布下调人民币一年期存贷款基准利率0.25个百分点，向市场发出明确的增加流动性信号。金融政策放宽是否会使这一波回暖长期持续？房价下调空间是否会受“压缩”？

　　“365网”李智表示，下调存贷款基准利率对于房地产是利好。流动性增加，银行按揭贷款也会相应增加，房地产开发贷款也会更多的释放。这无疑会进一步影响市场预期，房价下调可能“打折”。

　　中指院曹旭东表示，5月全国百城价格指数环比下跌0.31%，跌幅有所收窄，但整体仍在下跌。从杭州、南京等长三角城市成交情况看，近8成热销楼盘都是价位较低的刚需盘。而刚需只占市场购买力的三四成，只要限购持续，房价下行的趋势就会延续。“现在正处于房价下调的僵持阶段。”

　　“五月火爆收关，六月开门见喜，楼市正在V型反转。”南京市房地产促进会秘书长张辉(微博)表示，除了政策面的重大转变，赶在七、八月份淡季来临之前快速出货的普遍心态也造成了最近一段时间集中推盘上市的热闹情形，相信这种上市踊跃的局面还会持续。

　　南洋地产中国区总经理钟沛则表示，目前的回暖主要是刚需盘的“结构性回暖”，对于高端项目，由于限购令未取消，销售没有明显改观。对于后市如何发展，还需要观察政策的变动。

　　“目前楼市的成交量回涨是结构性的，不是全面的。”中国房地产学会副会长陈国强(微博)表示。总体上高库存的状况没有改观，企业高负债的局面也很明显，大幅涨价的基础不存在。