宋卫平服输:调控超出了绿城的预期

　　很早就已经满头华发的绿城中国(03900，HK)董事长宋卫平，这几年外貌其实变化并不大。然而，他在6月8日举行的绿城2012年股东周年大会的言谈，却不禁让人想起三国时曹操那首有名的《短歌行》，为英雄迟暮而扼腕。

　　绿城在会上宣布，已与九龙仓(00004，HK)签署战略性投资合作协议，绿城将向九龙仓进行两次配股，涉及资金约51亿港元。配股完成后，九龙仓持有绿城扩大后股本的24.6%，成为绿城第二大股东，宋卫平、绿城中国副主席兼总裁寿柏年以及绿城集团执行董事兼副主席罗钊明的股权将被分别稀释至25.45%、18.09%和5.4%。

　　在3年前的11月，宋卫平不屑于万科的老大地位。当年，雄心勃勃的他在同一个地方许下了2012年绿城销售目标超千亿，要和万科争当行业领路人的誓言。然而，3年过去，绿城当日宏伟的目标早已灰飞烟灭。宋卫平第一次承认，万科是普通住宅领域的第一，而绿城未来规模不大，但会稳健地造好房子。

　　宋卫平甚至承认，绿城在销售规模上百亿的地产商中，管控阅历和能力是不够的。当年豪情万丈的宋卫平，现在多了几分谦逊和睿智。

　　误判了调控时间

　　为“改革开放以后富起来的人群”造好房子，改善他们的居住品质，一直是宋卫平的心愿，也是他此前敢于叫板万科的原因。

　　绿城很多楼盘单套房屋总价都超过1000万元。按照绿城的理念，销售额要超千亿，每年只要卖出一万套房子。而万科要完成同样的销售额，卖出的房子可能会超过十万套甚至更多。

　　在楼市疯狂的岁月，人们买上千万的豪宅就像买白菜。2009年星河湾开盘当天就卖出264套豪宅，总金额40亿元。同样，绿城的蓝色钱江也曾在2010年3月有过3小时卖出188套豪宅，总金额22亿元的壮举。

　　按照豪宅市场当时的表现，卖1000亿元的房子并不是夸夸其谈。但2010年底的楼市调控改变了这一切。受限购令影响，高端住宅开始成为“滞销”商品。上海很多豪宅项目单月只能卖出一两套。绿城的资金压力开始出现。

　　宋卫平承认，绿城错误地预判了调控时间表。他说，绿城此前判断调控的时间为半年到一年，但如今一年半过去了，现在要面对调控进入两年或者更长时间的可能，不晓得调控将会如何。在未知的环境里做事是非常艰难的，不晓得该怎么做。

　　最终的结果是，绿城出售旗下10个项目套回资金60亿元，并且仅仅以25.5亿港元的价格向九龙仓配售了24.6%的股份，并且九龙仓的占股比例还有进一步扩大的可能性。九龙仓还以9%的年利率认购了绿城25.5亿元的债转股，债转股可以在第四年正式债转股，价格是7.4元/股。

　　底线是不放弃品质

　　股东大会现场，有记者问宋卫平，九龙仓入股后，绿城还会不会再引入新一轮战略投资？未来的绿城宋卫平还能不能是第一大股东。

　　关于这一点，宋卫平看得很开：“千万不要认为是自己的，这个企业是社会的”。

　　然而，连控股权都可以放弃的宋卫平却有一个底线，那就是绿城“品质必须坚守，价值必须坚守”。他表示，无论是投资绿城的股东，还是和绿城合作开发的合作者，都会遵循质量方面的承诺。

　　事实上，在目前调控对豪宅市场的冲击下，绿城将会因为宋卫平对品质的追求而放弃规模。正如他多次重申过的那样，和其他可以大幅降价的开发商相比，绿城由于对品质管控的巨大成本，8到10个点左右的优惠已经是极限了。

　　在当前的市场，无法大幅降价的绿城只能继续依靠高负债维持规模。对于这样的结果，宋卫平已有心理准备：“我们以后可能不是一个规模很大的公司，是它会很稳健，可以造出一些好房子。”

　　未来安全和稳健是第一

　　回顾经历调控的艰难时期，宋卫平更多反省的是当年不够稳健。他在股东大会上宣布，“绿城的高负债发展时期正式宣告结束，稳健发展时期会到来。”

　　“企业要生存，不能老是在风雨飘摇之中。现在回过头来看，我们是做得不够稳健。”“经过2008年、2011年的调控，安全第一、稳健第一，这是我们很多股东的心声。”宋卫平说。

　　在股东周年大会上，他主动提及龙湖地产(00960，HK)，认为后者在资本市场比绿城强太多。他没有提到的是，龙湖之所以在资本市场更受推崇，原因就是因为它更为稳健。

　　绿城选定九龙仓作为合作伙伴，也多少有“稳健”方面的考虑。在股东大会上，宋卫平一连用多个“稳健”来评价九龙仓。“他们经过的风浪比我们经过的宏观调控可能还要大一些，比如说1997年以后的负资产幅度、不动产的跌到50%以下，像九龙仓这样优秀的公司挺过来了。他们经历了石油危机风波、亚洲金融风暴，以及全球的金融风暴，他们更有经验。”

　　·观察

　　宋卫平原本不用那么艰难

　　无论如何，经历了一系列的项目挪腾，和上半年的努力销售，再加上九龙仓51亿港元的资金注入之后，绿城终于度过了危难时期，负债率可下降将近一半。

　　然而，对宋卫平来说，他也许原本不用那么艰难。就在绿城宣布和九龙仓签订战略合作协议之时，绿城总裁寿柏年宣布，6月1日~6月7日绿城完成销售12.8亿元，其中协议销售4.6亿元，日均销售1.8亿元，销售明显回升。西溪诚园、绿城兰园、灵峰苑的酒店公寓成为热销的重头，这三个项目不仅单价低，而且面积小，总价也低。

　　虽然宋卫平称上述项目的售价便宜是因为土地使用年限本身已经打了对折，还有使用费用高等因素，但对购房者，尤其是年轻的购房群体来说，仍然有不小的吸引力。

　　事实上，很多年轻购买人群并非不认可绿城的品质，但绿城住宅高昂的总价实在让很多购房者难以承受。在这样的情况下，只能转而选择总价更低的产品。

　　在这样的情况下，绿城本有机会像龙湖、世茂这样的高端开发商一样，推出高品质、高单价，但面积小而总价低的产品，作为过渡居住使用。然而，绿城最终没有选择拓展产品线来摆脱财务危机。

　　复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民说，和其他商品不同，房地产业不是总能在最好的位置找到地块开发豪宅。在这样的情况下，开发商有必要扩充自己的产品线。在坚持比同行更高品质的情况下，开发更多为普通人群所接受的产品，会是一个很好的策略。