坚持房地产调控政策关键是稳预期

　　韩雪萌

　　记者韩雪萌近日，接连几则有关房地产市场的消息引人关注：一是中国人民银行新闻发言人就央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率答记者问时明确：中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。二是银监会声明：近日，有媒体称银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误解。三是国家发改委辟谣房地产调控松绑，称某媒体有关“发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌”的报道纯属捏造。三部委相继就房地产市场调控进行表态，及时、准确地引导了市场对房地产调控的预期，防止了某些利益群体对房地产市场的人为炒作，对于增强社会公众对房地产调控政策的信心是一个鲜明的信号。这说明，我国政府在扩大内需的政策选择时，房地产调控主基调没有变也不会变。

　　当前，在“稳增长”背景之下，楼市调控也处于微妙期。虽然中国房地产指数研究院发布的5月份国内百个城市住房的销售量与销售价格都处于双降（同比与环比）状态，但是北京市发布的数据表明，1至5月，全市商品房销售出现了“由降转增”的方向性变化，其中住宅销售面积更是由1至4月的同比下降3.4%转为同比增长15.4%。对于上述现象，有传言说，一线城市住房市场的回暖，表明了国内住房市场开始触底反弹，国内住房市场新一轮增长态势正在开始酝酿；更有甚者有意曲解政策制定者意图，对于“稳增长”、央行降息等政策措施，在市场中散布消息，传言中央政府对房地产市场宏观调控政策将会出现逆转，房地产调控难以为继。否则会影响国内GDP的增长，而要保障GDP增长在一定水平，政府就得保住房地产市场投资增长，就得放松调控。在这种预期之下，经过两年多的房地产市场调控有可能功亏一篑，重蹈2008年房地产调控半途而废的覆辙。针对这些不良传言，三部委及时澄清，向社会公众明晰中央政府在房地产调控上的政策和决心，正当其时，切中要害，防止了投资者恐慌情绪的蔓延。

　　事实上，人类从逐水草而居到今天的安居乐业，是因为房屋是生存所基本的居住场所，而不是资金疯狂炒作的对象和吸引资金抽离实体经济的磁场。我国房地产市场之所以需要严厉调控，是因为在外向型工业化快速发展的同时，中国城市化也开始了加速历程。房地产市场在过去十多年的发展中呈现严重的泡沫化倾向，典型的就是地价和房价的快速上涨。这使得房屋日渐脱离其商品属性，而更多体现出投资品的金融属性。其结果是，一边是比天还高的房价，一边是大量空置房和无数蜗居者。毫无疑问，将住房作为投资品，背离了我国国情。

　　仔细分析在推动中国房价上升的因素中，土地价格大幅上升和土地供给的垄断有很大关系。任何商品市场，如果供给是垄断的，而供给者的主要考虑因素是收益最大化，那么无论是什么样的货币环境，其相对价格相对于其他商品必然上升。土地财政在过去一段时期以来的经济增长效应非常明显，但在资源配置机制上却出现了扭曲。由于有地方政府行为在后面作“推手”，地价上升、高价城市化的过快来临，国际化背景下全社会总体成本和物价快速上涨，加上对消费者的直接与间接征税，消费者剩余减少，社会不稳定因素增多，土地财政的弊端已经显现。

　　有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，逐步解决城镇居民住房问题，是中央政府近两年来实行房地产调控的宗旨和原则。今年5月23日，国务院常务会议提出“把稳增长放在更加重要位置”的同时，也指出“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。换言之，在“稳增长”的大背景下，在扩大内需的政策选择时，必须要保持对投资、投机性住房需求的抑制政策。不管这次如何需要“稳增长”，如何需要调整政策，但是对投资、投机的住房需求抑制政策应该保持严厉政策。

　　但与此同时，我们也应该看到，现行房地产调控政策确实也有可以进一步优化、改善的空间。房价快速上升也反映了高储蓄率造成的投资需求。研究机构有数据表明，中国储蓄率上世纪90年代在35％GDP左右的水平，但在过去十年快速上升到近50％。储蓄率的上升有多重因素的影响，包括快速上升的房价造成部分居民为买房而增加储蓄。建设保障房从一定意义上讲就是通过降低地价来增加住房供给，增加投资渠道，尤其是增加民间对外投资则有利于分流高储蓄，降低对国内房地产的投资需求压力。对于那些确实用于自己消费的改善性住房需求，可以考虑在税收政策和信贷政策方面采取差异化的政策，并将增加中低价位、中小套型普通商品住房供应列为重要任务。

　　现在，中国经济发展面临一些困难，既有国际大环境影响的外因，也有自身改革需要深入的内因。住房，作为基本民生，直接关系到广大人民群众生存发展的根本大计，是民生建设的一部分，也是社会建设的重点领域之一。房地产调控政策的关键是给购房者房价长期稳定的信心。因此，在“稳增长”的过程中，继续维持房地产调控的主基调，把保障和改善民生作为出发点和落脚点，加大对中低价位、中小户型、普通商品房的支持力度，满足刚需，引导合理消费，是当前房地产市场调控的应时之举。