新政下的楼市能否迎来新拐点

　　■CUBN记者 温艺晗 北京报道

　　2011年下半年以来，包括北京、上海、成都、芜湖等近30多个城市相继出台了不同角度的楼市微调政策，内容涉及放宽公积金贷款政策、税费优惠、调整普通住宅标准、购房补贴，甚至放松限购等。一系列的新政轮番实施之后，各地不断有“捷报”传来。统计显示，全国54个典型城市5月商品住宅签约套数环比上涨22.5%，达到了限购后的峰值。但这是否是楼市回暖的新拐点，还需静观其变。

　　北京又见“日光”盘

　　鲁能·7号院“日光”了，华润·公元九里“日光”了，金域华府近乎“日光”了……面对许久未见的热销，开发商们雀跃不已。记者在搜索引擎中输入“北京5月 日光盘”，跳入眼帘的热销楼盘分布在大兴、昌平、海淀、朝阳等多个区域。北京中原市场研究部6月4日发布的数据显示，剔除保障房，5月份北京纯新建商品房住宅签8500余套，成交量同比、环比分别增加四成、三成。

　　某知名房地产代理公司销售总监对楼市出现的热销结果并不意外：“除了以价换量、统一制定价格策略，开发商们都加快了项目的建设周期，集中精力保回款。”

　　楼市回暖的迹象并非“一枝独秀”。北京二手房市场最近又迎来了久违的火爆。从5月下旬开始，二手房交易大厅便人满为患，每天办理过户手续量四五百个，比之前激增五成。

　　记者在石佛营的朝阳二手房交易大厅发现，门口站了几十位等候办理过户的市民。此时大厅里面已经有一百多人，将整个大厅挤得满满当当。

　　深圳迎来千人购房团

　　在“红5月”的带动下，深圳5月份共成交4067套新建商品住房，环比增加41％，同比增长39％，创下近一年内的新高。而步入6月，火爆销售持续蔓延。

　　深圳市规划和国土资源委员会数据显示，6月1日至12日，深圳共成交1912套新建商品住房，与去年同期相比，大幅上涨180％。这意味着，越来越多的刚需开始入市。

　　而8日央行3年来的首次降息又再度利好房地产市场。10日，位于深圳龙华的莱蒙水榭春天项目第5期开盘，推出千余套住宅单位。开盘现场十分火爆，再现了辉煌时期千人排队购房的盛况。“从上午10点开盘到下午5点，有1300多批客户在售楼处进行登记，最终售出820多套房子，销售率超过八成，认购金额约16亿元。”该项目营销总监索忠诚说。

　　实际上，这并非今年深圳首个开盘首日热销案例。4月底，位于深圳梅林关口附近的星河盛世开盘首日推出近700套住宅，当天销售600余套；而5月初，深圳宝安区的中洲中央公园开盘当天500多套住宅就销售一空。而北京、南京等城市也传来了新盘销售火爆的消息。

　　新政释放利好信号　提振购房信心

　　针对楼市成交回暖以及千人排队购房景象的再现，业内人士分析认为，一方面与当前房价进入僵持期有关；另一方面受新政影响较大。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，排队购房现象再现，显示了市场的焦虑心态。一方面，楼市调控下，观望心态促使刚需不断累积；另一方面，经过前一轮降价，价格调整已进入僵持阶段，并且近期楼市成交大幅回暖，对价格形成了支撑作用。“稳增长”政策的提出，预示着流动性将增强。虽然楼市调控政策不会放松，但“稳增长”政策的推出，让不少购房者担心房价再度下调的空间将缩小，因此急于出手购房。

　　“新政前，购房者观望情绪比较浓，还在挣扎要不要出手。新政推了购房者一把，坚定了他们的信心，加速了购房决策时间。”深圳市水榭花都房地产有限公司总经理邹翔说。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋也表示：“房地产市场缺少的不是需求，而是信心。”

　　广州经纬房产咨询有限公司分析认为，新政直接降低了购房者的购房成本，并且目前银行房贷利率下浮空间也有加大趋势，这相当于降价促销，增强了购房者的支付能力，对于释放刚需，恢复市场信心十分有利。

　　别对调控松绑抱幻想

　　“目前市场上对调控政策的传言很多，各个地方政府近期也针对楼市调控进行微调，这些都引起了购房者预期的变化。但这并不意味着房地产调控政策的基本方向发生了改变。”中国房地产学会副会长陈国强表示，当前政策是局部微调，大方向未变。

　　“从目前整体房地产发展趋势来看，后市调控政策微调的主要着力点依然在释放刚需、降低刚需购房压力上，限购和限贷应该依然是严格执行，也是2012年年内不可能动摇的底线。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

　　张大伟表示，在楼市调控不会全面放松、限购依然将严格执行的情况下，房价回暖的基础几乎不存在。他表示，从已经出现微调楼市的城市所施行的措施来看，触及限购原则的全部被叫停。目前，还不存在让房价出现大幅反弹的因素。

　　链家地产副总裁林倩也表示，限购以及差异化信贷是政策微调不可触及的底线。对于成交上涨，陈国强表示，就外部因素而言，随着地方对楼市政策的微调，短期内不会再出台更加严厉的楼市调控措施，在这种局面下，市场预期发生了较大变化，同时也增加了一定的购买力；就市场内在因素而言，一是开盘数量明显增多，二是当前市场普遍是低价开盘或平价开盘，搅动了市场。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌认为，在中央大力建设保障房和增加普通商品住房供应的情况下，自住需求将会逐步得到缓解，市场的供求关系在逐步改善，此时适当释放刚需，是吹不起泡沫的。

　　“政策见底了不意味着市场一定见底，也不意味着楼市将触底反弹。因为房价除了受政策影响之外，还受市场预期、楼市库存等方面的影响。目前来看，由于限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的，而且房地产企业库存较高，周转压力较大，资金压力较大，这决定了房价并不具备大涨的基础。”陈国强说。