CBD东写字楼成为市场热点

　　央视东迁促传媒产业带成型产业集聚效应催生庞大办公需求———

　　央视正式东迁启用新址的消息一经传出，业内人士就曾表示，央视下游庞大产业链，将随央视落户CBD东部，激发CBD东部写字楼市场需求的大爆发。事实上，央视下游产业的进驻也仅是CBD东庞大办公需的一个组成部分，从近日北京国家广告产业园的开园，可以预见，北京定福庄文化传媒产业带逐步进入发展快车道，随着文化创意产业的分工愈加细化，客观上要求产业集聚效应更明显，以便更有利于行业效率的提升。反观写字楼市场，业内人士指出，“就目前CBD东部写字楼供应而言，短期内恐将持续表现为供不应求，供需紧张的市场环境下，促使龙湖长楹天街等个别在售的写字楼项目热销。”

　　■产业细分化趋势明显

　　行业呈现出集聚效应

　　受到央视正式东迁消息的影响，传媒产业向东转移的趋势日益明显。据了解，目前东三环集聚着中央电视台、北京电视台、凤凰卫视，以及北京青年报等主流传媒集团。上游产业的扎堆，也将诱使传媒下游产业向东部集聚。高纬环球中国区研究部董事张平预计，仅依靠央视入住东部，就将促使1500-2000亿传媒产业聚集在这一区域，1.2万家传媒类企业，8000家传媒类上下游企业东进。而位于CBD-定福庄一线的传媒走廊上多元写字楼需求，也将持续走热。

　　事实上，在定福庄传媒产业带中，文化创意产业的分工细化已经非常明显。业内人士表示，所谓传媒产业带，最大的特点是其并非一个单一的产业形态，而是一种多元化的产业形态。“上下游的衔接，资源的整合才是核心竞争力。”业内人士表示。

　　近两年的时间，大量的卫视在北京设立分支机构，租用大的演播室和写字楼，而在选址方面，基本都落户于北京东部。原因很简单，首先，在文化创意产业，北京优势明显，人才资源、眼球效应都非常突出。更为重要的是，北京东部多年的发展下，产业格局的细分已经较为成熟。一位电视制片人表示，在这里做节目方便，上游把控产品内容核心，下游完成制作，衔接顺畅、高效。

　　业内人士指出，行业细分成熟，再加上扎堆效应，可以预期的是若干年后，CBD-定福庄传媒走廊办公需求将持续走高。

　　■写字楼租金高企

　　中小企业不怕“向外走”

　　据了解，北京写字楼市场的租金在今年都出现了环比上涨。戴德梁行不久前发布的数据报告显示，至2012年第一季度，北京平均租金达到每月每平方米277.57元，环比增长12.64%。在全球147个城市中，北京的写字楼租金上涨幅度位居全球首位。尤其是CBD区域，在今年成功超越金融街，成为北京写字楼租金最贵的区域。

　　分析人士认为，在CBD-定福庄传媒产业带的快速发展下，CBD东写字楼市场恰恰形成一个价格洼地。以目前在售的龙湖长楹天街为例，总价300万左右，即可购置一套办公物业，满足自身企业需求。“比照CBD写字楼发展轨迹，在传媒产业带推动下，CBD东部写字楼价值也不容小觑。”业内人士强调。

　　风险角度而言，业内人士指出，写字楼的投资退出渠道最多样化。首先，北京聚集了大量商务资源，再加上传媒产业带的发展，中小企业将扎堆入驻已成为共识。目前该区域平均租金回报率差不多在4%到6%，但是可以预期的是，这一租金回报将处于稳步上升通道；其次，投资机构对写字楼的热情始终高涨，在住宅投资价值消失殆尽的当下更是如此。可见，收租、买卖价值诱人的前提下，安全保障也毋庸置疑。

　　■CBD东写字楼市场认可度高

　　需求决定供应，一些标杆房企也瞧准了时机，纷纷推出写字楼产品。位于传媒走廊上的龙湖长楹天街、保利东方中心等项目近日开盘，吸引CBD的外溢需求，受到市场追捧。

　　其中，龙湖长楹天街首期推出一栋已售罄，保利东方中心也同样取得良好的成交记录，可见价格洼地效应受到市场认可。

　　另据了解，在长楹天街写字楼良好成交的带领下，龙湖地产上半年长楹天街、时代天街、香醍溪岸、葡醍海湾四盘联动，实现多元化多业态布局北京。

　　龙湖地产相关人士表示，早在龙湖地产在重庆房地产市场起步之初，龙湖地产对行业未来发展的基本判断就是，中国房地产行业的领先企业将会在多个地区开发多种产品，以实现持续的规模化增长。从2002年到现在，龙湖地产在全国的发展状态呈现出了“井田型”开发结构，多种业态（住宅、别墅、商业）的多个项目齐头并行，即“多业态多项目并联”。

　　在此阶段，龙湖地产历练了自己多种业态打造能力，产品从多层住宅到高层住宅、从联排别墅到独立别墅、从大型购物中心到生活中心、从商务写字楼到高档酒店，每种业态都敢于尝试并能够真正做出引领潮流获得市场认可的精品，并此过程中建立了领先的房地产投资、开发、经营管理体系。

　　■文/张蛟