唐学鹏：房地产回暖只是慢熊行情小波澜

　　唐学鹏

　　6月19日，住建部网站挂出消息称，住建部将继续坚定不移的抓好楼市调控，积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。

　　最近一段时间，很多城市原本低迷的土地成交量开始显著放大，房价开始有所反弹，很多地产发展商都借机调高了价格，的确一些消费者的“恐慌购房情绪”开始放大，甚至觉得房价将重新恢复上涨势头。

　　之所以市场有这样的情绪，是因为政府开始重提“稳增长”，发改委最近又批准了一系列重大项目，银监部门开始鼓励银行放贷，同时央行又在6月7日下调了利率……这让人感到熟悉，2009年的“记忆”迅速复活。

　　但是我们觉得这是一种很深的误解，历史不会以简单的方式重新发生一遍。首先，从货币政策上看，我们不觉得央行正在实施过度宽松的政策。6月7日的利率政策尤其能反映这一点：在官方CPI数字往下的时候，利率市场化的重新启动维持了存款利率，证明政府并没有放弃“控通胀”的优先性。其次，由于外汇占款增长跟过去比，呈现令人惊愕的下跌，基础货币从动态上看是收缩的，降存准是对冲。再次，中国的信贷投放也是远低于预期的，这意味着没有足够的投资机会留给银行，银行放贷难，那么只有依靠政府项目来“吸纳”信贷，这也是发改委最近批准一系列大项目的原因。但是它的力度跟上一次是不能比。

　　需要注意的是，在通缩的环境下，刺激政策往往导致生产可能性边界是可以向上推移的，因为有很大的“资源闲置效应”。但目前是通胀的环境，刺激让生产可能性边界的推移程度是较小的，因为有“资源短板效应”。往往现在的一块钱投入拉动不了多少新增产出，凯恩斯乘数效应有可能低于1。这很麻烦，好比你猛踩油门，但发现提速不明显。

　　实际上，我们看到的不断演进整体图景依然是房地产“慢熊”行情。我们认为，没有解除限购、没有对存款降息，即使考虑地方政府出台一些房地产“优惠”，这在居民资产选择方面没有对房地产构成实质的“利好”。购买房产并没有比较长期储蓄更合算。

　　同时，中国货币基础增长下降、通胀依然是威胁，社会用电量下降、火车运输量下降……这构成了中国经济缓慢下降的基本面，并对刺激政策形成了“投鼠忌器”的限制。我们看不出来有什么理由为房地产重返牛市而担心。

　　有一些经济实力的消费者因为过去的印象形成的紧张心理，会使得他们在对房价跌幅感到失望的时候出手，陆陆续续成为每个波段的套牢者，但却构建了平缓的慢熊行情。而房地产商也没有远见，认为政府会在某个时刻发挥“支撑力量”，所以他们也经常会试探而贪心地提价，错失在小反弹中快速销售的机会，眼睁睁地看到自己的资金流慢慢枯竭。所以，这些博弈的力量和心理组合在一起，就构成了“慢熊行情”，它的漫长令人心焦，但力量却如静水流深般深不可测。