绿城式救赎：在冰与火的两极行走

　　荆宝洁

　　九龙仓集团有限公司（00004.HK）宣布斥资近51亿港元入股绿城中国控股有限公司（03900.HK，绿城）后的第一个交易日，绿城股价大涨32.52%。6月19日，绿城收报7.13元。

　　过去很长一段时间里，绿城的股价陷入低迷。今年年初，绿城股价曾跌至每股3.02元，2007年9月，最高达19.72元。在上市6年多的历程里，这家极富个性的公司最辉煌时距离赶超内地最大房地产公司仅一步之遥，又曾几度走在覆灭的边缘。

　　6月19日，绿城首席财务官冯征在接受本报记者采访时表示，绿城在去年底就已度过危机。其时，绿城有多笔到期的银行贷款和信托融资需要偿还，但连续出售5个项目后，绿城获得喘息的机会。冯征说，“如果九龙仓不入股，绿城也不会死掉，但引入九龙仓，绿城是在图发展。”

　　另据本报记者了解，6月2日，沈阳绿城全运村在3小时内346套房源全部售罄。6月前半月，绿城销售额为48亿元，前五月累计销售额138亿元。冯征认为，完成400亿销售额的年度目标并非难事。

　　至于企业，销售情况正在转好。但在外界看来，绿城依旧“危险”。中金公司一位分析师向本报记者指出，绿城的资金危机已经度过，但至于度过企业生存的危机，仍旧需要时日。

　　3年之约

　　根据协议，绿城中国与九龙仓的交易将分为两个步骤完成：第一步为绿城向九龙仓进行约3.27亿股的股份配售，金额约港币17亿元；第二步为绿城向九龙仓进行约1.62亿股的股份配售，涉及金额约港币8.43亿元，同时向其发行永久次级可换股证券，融资25.5亿港元。

　　两次股份配售完成后，加上九龙仓原持有股份，九龙仓将持有绿城扩大后股本的24.6%，成为绿城的第二大股东。除此之外，九龙仓还将获得两席绿城中国非执行董事席位和一席绿城中国财务投资委员会席位。

　　绿城董事长宋卫平表示，绿城与九龙仓达成一个基本的默契是，尽可能3年内把可换股证券赎回。但一旦不能按时赎回，若九龙仓完成换股，其持股比例将增至35.1%，一跃成为绿城第一大股东，宋卫平家族将沦为二股东，持股比例摊薄至21.9%，寿柏年持股比例也将被稀释至15.6%，仍是第三大股东。

　　“对我个人来讲，是一种妥协，但是必须这么做，跟九龙仓合作过程里对于风险管控和财务安排，他们会发挥很大的作用，我们也会有一定的约定在决策机制里面，在什么情况下可以买地，什么情况下不能买地，从根本上控制风险。”宋卫平说。和九龙仓的合作让宋卫平意识到，绿城的品牌不仅仅应该在好的产品中得以体现，更包括在资本市场的表现。他不希望绿城成为股市中的“毒药”。

　　一个时代的结束

　　宋卫平预估，在新的股本金进入的前提下，努力卖房加适时转让一些项目，到年底，绿城的净资产负债率可以下降到80%左右，相比去年的140%多下降近半。

　　高负债率给绿城带来了很大的困扰。因为现金流不足，绿城的资金链一度被疑接近断裂的边缘。

　　绿城的高速扩张始于2007年。那时，绿城有65%的项目都在浙江境内，外省市不过7个。那一年，绿城卖了151亿，比2006年增加了一倍，产品去化率达到85%。当年绿城大举拿地，新增土地1022万平方米。

　　2008年，绿城与所有房地产企业一样迷茫。是年，绿城通过合作和收购共获得14个项目，完成全国化策略。到2008年底，绿城共有71个项目在建。销售放缓及新项目融资，令公司的资本负债比率由2007年12月31日的88%增长到2008年的140%。

　　但绿城还是创造了历史最好销售成绩，当年完成预售金额为152亿。4万亿投资救了绿城和一批开发商。2009年绿城销售额达到513亿元，比2008年增长238%。去化率跃

　　升至89%，2008年仅为52%。

　　绿城的遭遇再一次证明，银行喜欢“锦上添花”。2008年，绿城从四大商业银行共获得600亿元的授信。还有光大银行授信40亿，广发银行20亿。此外，绿城还和平安信托签署框架协议，3年拟投资150亿。回笼资金超预期，绿城2009年上半年提前赎回4亿美元的高收益债券的90.3%，去除了其限制条款，化解了危机。

　　宋卫平相信，绿城有能力将高价地块打造成更高价值的产品转化出去。于是，2009年和2010年两年间，宋卫平又拿下了数块高价地。

　　但此后不曾预料的限购和限贷政策，几乎令绿城遭遇灭顶之灾。宋卫平承认对调控形势有所误判。改善性需求在本次调控中受到很大抑制，绿城成为受影响最大的公司。而由于地价高，绿城失去了价格调整的主动权，当众多企业以价换量之时，绿城只能被动等待市场回暖。“限购区域的市场受到明显影响，非限购区域的中高端市场也受到很大影响。”冯征说，据其透露，许多本是绿城的目标客户群体，也流失到海外或者香港购房。

　　九龙仓的入股，几乎宣告绿城一个时代的结束。在绿城行政总裁寿柏年看来，高负债率是绿城过去几年从地区性企业，到进入全国 60个城市所必经的阶段。“现在非常清晰认识到负债率过高所衍生的问题，力争在短期内使其降到100%以下，并在中长期回归到行业的平均水平。”他说。

　　危机尚未解除？

　　九龙仓入股绿城，消解了外界对绿城资金链将要断裂的质疑。融资可纾公司一时之困境，但做好产品和销售才是决定一家房地产公司生存的根本。

　　对于做好产品，绿城向来是自信的。但尴尬在于，绿城必须为早年间犯下的错误埋单。2009年9月，绿城斥资36亿在苏州拿下的地王，到现在还没有开工。冯征告诉本报记者，“当时拿的地那么贵，企业也是为地方做了贡献的，现在市场不好延迟开发，政府也会体谅我们。”亦有部分项目推迟入市。

　　截至2011年年底，绿城集团全国土地储备达4000多万平方米，足够未来5至7年的开发使用。绿城管理层表示，未来购地会更加谨慎。目前，绿城手中大概有价值1330亿元的可售房源。寿柏年相信，假设公司的去化率只有30%，也有约400亿元的收入。冯征认为，市场已开始逐渐变好，绿城今年的销售逐月变好。

　　在九龙仓入股之前，绿城已对销售体系进行根本变革。推行经纪人模式，倡导全民销售，积极推动营销转型，推行“联合经纪人制度”。

　　据绿城北京项目某负责人透露，绿城原有的营销策划部被归入经纪公司。签约的联合经纪人，主要来自杭州的房地产中介、证券、银行、汽车、保险等行业。每卖出一套房子，经纪人都会获得不菲的佣金奖励。

　　在绿城普通员工的眼里看来，外界所看到的危机，普通员工感受并不深刻，一切尚在正常运行。