房地产信托兑付压力仍存风险意识需加强

　　肖旺

　　记者肖旺据中国信托协会发布的数据，截至今年一季度，房地产信托余额达6865.70亿元。由于房地产信托期限多为1至2年，房地产信托今年面临集中兑付期。业界普遍担忧的3月份首轮兑付小高潮有惊无险，而即将到来的7月份，又将迎来新一波房地产信托兑付高峰。

　　中金公司研究报告统计，第三季度房地产信托到期规模约1000亿元，7月起至9月是到期大高峰，平均每月在300亿元以上。总还款额约2500亿元。用益信托工作室统计数据显示，三四季度房地产信托的兑付数量是122个和145个，兑付规模分别是439.6亿元和419.4亿元，下半年将迎来今年房地产信托计划集中到期兑付的高峰期。其中第三季度的总体兑付规模是全年最大的。

　　房地产信托险象频出

　　 今年以来，有关房地产信托的负面信息频见报端。先是3月份，吉林信托发行的规模2亿元、期限1年的长白山11号南京联强集合资金信托计划被曝面临违约风险；其后，北京华业地产宣布无力偿还中诚信托10亿元到期信托；6月，华澳信托诉大连实德违反合同。虽然最后这些危机都被一一化解，但房地产信托兑付压力仍存。如此之多的房地产信托产品集中兑付，至少反映出信托公司在国家不断对房地产行业进行调控的情况下，缺少对政策风险的预估。

　　有媒体统计，已有8家信托公司陆续被披露出现了延期兑付的产品。同时，包括中诚、中融等18家信托公司的30余款房地产信托产品提前清盘，涉及金额53.51亿元。

　　三季度需要兑付的房地产信托项目主要集中在中诚信托、新华信托、中信信托、中融信托等公司。

　　房地产信托风险总体可控

　　 对于房地产信托的风险判断，中国人民大学信托与基金研究所执行所长邢成说，近期个案风险或许难以避免，但由于监管部门和信托公司对该类业务可能存在或者爆发的风险都在第一时间给予了高度重视，并及时采取了有效应对措施，因此大规模爆发房地产信托业务系统性风险的可能性并不大。

　　普益财富研究员范杰认为，虽然某些房地产项目由于资金回笼问题，可能到期不能按时兑付，或者由于少数房地产信托抵押不到位，可能兑付有困难，但总的来说，房地产信托一般都有抵押，房地产崩盘的可能性很小，所以不会发生系统性风险。

　　用益信托首席分析师李旸认为，对于房地产信托风险，信托公司已经做了一些预案处置措施。信托公司在产品面临兑付风险的时候可能会引入资产管理公司或者一些私募资金。况且出于自身声誉考虑，信托公司也会全力保证兑付。

　　投资者须强化风险意识

　　 近期房地产信托出现回暖趋势，相关产品热销。据银率网统计，今年第一季度房地产领域发行信托产品97款，占比18.69%。北京市住建委网站的统计显示，今年以来，包括分期开盘的项目在内，新开盘项目累计共76个，截至6月上旬，21个项目年内成交均价出现一定程度的上涨。人们普遍期待房地产政策放松。然而，6月5日，住建部新闻发言人强调坚持房地产市场调控政策不动摇，严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。近期国家发改委等多个部委相继否认楼市和房贷政策松动。种种迹象表明，房地产调控未放松，大批今年到期的信托产品则面临兑付问题。

　　对于房地产信托的风险问题，许多投资者认为，监管部门对于信托公司有刚性兑付的要求，因此投资者往往忽略信托产品存在的风险。所以，虽然房地产信托兑付出现了各种问题，但最近发行的房地产信托还是受到投资者的热捧。一些销售人员向投资者推荐理财产品时，依然竭力推荐房地产信托产品。记者在致电某公司时，业务人员依然热情地推荐房地产信托。对于记者提出的信托产品风险问题，该业务员说，投资者可以通过了解项目本身以及股权质押情况进行选择。信托公司也会做好足够的风险控制策略。即使出现问题，信托公司也会保证刚性兑付，因此，对于投资者而言，本金和收益都能保证，不会有损失。

　　对此，范杰说，由于信托公司在销售时未告知风险，加上投资者对于信托产品刚性兑付过于依赖，因此购买信托时只注重预期收益，不注意项目风险。他建议投资者树立风险意识，每季度仔细阅读管理报告，如果项目有异常，及时向信托公司提出。同时，监管部门应通过对信托公司的严格监管，切实推行“买者自负”的理念，对于尽职调查到位、受托人已经履行受托责任的房地产信托，应该强调“买者自负”的概念；而对于风险控制不严密、未尽到受托人义务、甚至欺瞒投资者的信托公司的问题产品，则更应强调“卖者有责”。