黄勤道：瑞安建业另辟蹊径

　　当住宅市场黄金时代不复存在，发展商行之有效的方案是什么？瑞安建业董事总经理黄勤道给出了优异答卷。

　　东地产  童丹霞 报道

　　2010年的11月，上海浦东陆家嘴还沉浸在奢侈品牌首度齐聚新鸿基IFC的盛景之中。

　　与其几街之隔的21世纪中心大厦，则面临着易主新动向，新买家便是瑞安集团旗下同样为香港上市公司的瑞安建业。

　　1年半后，瑞安建业位于上海的首个项目即将面向市场，此时的陆家嘴已然成为上海最贵住宅、最贵商业聚集地。

　　瞄准超高端市场

　　作为瑞安集团旗下的另一家香港上市公司，瑞安建业此前将主要精力投放于建筑和建筑材料中，房地产则主要由集团旗下另一兄弟公司瑞安房地产完成。

　　不过，5年前，在瑞安房地产董事会主席罗康瑞的设想中，瑞安集团的发展不应该太分散，瑞安建业应该与瑞安房地产形成呼应。于是，一场围绕特殊情况项目的收购及科技园区建设，在此后的多年内，不断在瑞安建业上演。2010年年底，收购21世纪中心大厦不过是其中一桩。

　　1年半过后，瑞安建业在重新定位后将21世纪大厦项目以全新面貌推向市场。根据新的规划，这将不再是纯粹的写字楼大厦，而是融合了四季酒店及四季酒店品牌寓所的全新业态。

　　瑞安建业董事总经理兼行政总裁黄勤道告诉《东地产》记者，今年8月，位于大厦中部的100多间四季酒店客房将试营业，同时大厦顶部42楼至55楼的73套酒店品牌寓所——四季汇也即将推向市场，现房交付，四季酒店作为管理方对寓所实行管家式服务，而对于具体时间、售价暂未最终确定。

　　按照该项目成本核算，除去收购时价，四季酒店管理及品牌费用以及作为目前亚洲最贵的香港东半山顶级豪宅进行室内设计的全球知名室内设计师Yabu Pushelberg团队的设计费用将成为瑞建最大的支出。

　　“引入四季酒店管理，是基于双方对未来国内顶级住宅市场需求，无论是自住还是投资，四季酒店所提供的服务都会提供一种全新的模式。”黄勤道指出，该模式又称之为高端酒店品牌寓所，即将高端酒店与豪宅进行捆绑，通过酒店来管理豪宅，且豪宅的业主可以享受酒店配备的所有设施和服务。

　　4年内完成一周期

　　对于这一模式，黄勤道指出将会在未来收购的特殊情况项目中加以复制。“我们主张的是快进快出，3-4年从收购到销售完成一个周期。因此，对于收购项目的考核则会非常谨慎，一定要绝佳地段，5—7万平方米的体量为最佳，多采取引入财务投资者为合作对象。”

　　有此考虑，主要是基于抗风险目标，在黄勤道看来，选择优质物业优质地段，不仅能为买家做到风险抵御，同时引入各方投资和谨慎选择物业，也为瑞安建业的长线发展打好基础。从瑞安建业过去的业绩可以发现，5年来在定位特殊情况物业和科技园区发展的策略下，并没有大张旗鼓的收购项目，但一旦进行收购均是当地最佳地段，不仅是上海项目，其所收购的北京项目、沈阳、重庆等地都位于核心商圈。

　　借贷率严控50%左右

　　尽管，在过去的2年时间内，各地楼市纷纷出现颓势，房地产企业资金链愈发紧张，其中一些项目也被挂牌出售。黄勤道不否认现在是一个收购的好时机。

　　“现阶段我们也在积极跟一些特殊项目洽谈中，但近2年，房地产销售节奏放缓，也提醒我们适当放缓收购节奏。”除去房地产市场不稳定外，黄勤道坚持低负债运营，不为扩张而盲目借贷，而是将借贷率控制在房地产健康借贷水平50%左右。

　　“尽管现在是收购的好时机，但我们也不会盲目扩张”，黄勤道的坚持不无道理，在市场低谷时期，高借贷率牵制着发展商的案例比比皆是。同时，凭借瑞建对房地产项目的操盘经验和经营能力，众多国际知名的财务投资人包括摩根大通、德国银行、三井不动产、新加坡HPL等都乐意成为瑞建的投资伙伴。