武汉写字楼市场暗藏虚火：供应量激增

　　陈红霞;石祖波

　　武汉中南路洪山广场附近，一栋黑色建筑如巨人般屹立，这是保利置业在湖北写字楼市场的代表之作。按照计划表，其将在近期正式投入使用，为武汉写字楼市场增加10万平方米的供应量。

　　与其相隔几千米的范围内，万达斥巨资打造的总部国际、海山金谷等写字楼项目一字排开。如今的武汉，迎来了写字楼项目的高峰投入期。

　　“截至目前，武汉市约有20个写字楼项目在售。”6月26日，克尔瑞中国信息技术有限公司研究经理汪洋在接受本报记者采访时表示，武汉写字楼项目供应量正在激增。

　　这种局面下，推高了写字楼的空置率。戴德梁行一季度研究报告数据显示，此前已经降至15%以下的写字楼空置率，已回涨至27.2%，同比增幅15%。预计二季度结束时，这一数据还会增加。

　　“未来3年内，还会有更多项目面市。”另一业内人士担忧，庞大而集中的供应量上市投入使用，而届时，武汉写字楼市场可能再度回到当初的租金低廉、空置率攀升的尴尬局面。

　　在业内人士眼中看来，武汉写字楼市场样本并非仅仅代表武汉，“长沙、成都、大连等众多二三线城市中，大都呈现类似局面。”上述业内人士指出，随着一线城市写字楼市场逐步成熟，而处于写字楼市场起步阶段的二三线城市成为资本投资热土。然而，这种激进背后的隐患，可能在未来3-5年内被“引爆”。

　　火起来的市场

　　用“一房难求”来形容当前武汉甲级写字楼市场并不为过。

　　连日来，记者以租客身份，调查武汉目前中南商圈、武广商圈和汉口金融街商圈中，已投入使用的甲级写字楼项目发现，包括新世界国贸、浦发银行大厦、武汉广场在内的多个甲级写字楼项目已基本满租或只剩少量房源出租。但乙级写字楼的局面却并不如人意，大部分项目有数层房源供选择。

　　在租金方面，甲级写字楼的月租金大都飙升至100元/平方米以上。而乙级写字楼约在50元/平方米。

　　“对比以往，租金涨幅已翻番。”曾是江汉路一商厦业主告诉本报，在2010年以前，武汉甲级写字楼月租金也只有每平方米60元，乙级的甚至低到40元，此数据比当时武汉周边城市长沙和成都还低20元左右。

　　局面在2010年之后开始改变，租金水平逐步攀升。克尔瑞提供的数据显示，今年上半年，出租型写字楼租金稳步上涨，其中，甲级写字楼平均租金上涨至78.4元/平方米，环比上涨4%。不过乙级写字楼涨幅仍然较缓。这种火爆的需求刺激了资本的入市。“2011年，武汉市写字楼市场新增供应面积约110万平方米，成交量约60多万平方米。”汪洋提供的数据显示，今年上半年，新增供应面积已达60多万方，成交量则高达40多万平方米，预计下半年，这一数据还会激增，武汉写字楼市场的火爆还将继续延续。

　　空置率的尴尬

　　供应量激增的背后，却存在着空置率分布不均衡的尴尬。

　　戴德梁行提供的数据显示：今年一季度，武广商圈的甲级写字楼空置率为0，而建设大道金融街、中南商圈的空置率分别是24%、26%。汉口沿江商务区甲级写字楼的空置率为35%，而一江之隔的武昌滨江商务区的空置率高达97%。武汉全市整体空置率已上涨至27.2%，同比增幅15%。

　　有人认为这种尴尬是暂时的。“空置率较高的区域大都有新项目入市，刚刚踏进招租期，而写字楼项目的培育期一般需要3-5年才会成熟，短期内推高了区域写字楼的空置率。”武汉一地产人士（商业地产资深操盘手，熊江陵，要求不具名）分析认为，待后期经过招商培育后，这种局面会有所缓解。

　　但今后的写字楼市场呈现的局面可能是：供应量只增不减。汪洋解释，近两年来，住宅市场受政策影响波动大，而写字楼市场却并未受限，许多开发商将重心倾斜到写字楼。不仅如此，对于武汉市二三环线内的土地供应上，地方政府对商住用地明确规定，必须配备一定的写字楼项目，刺激了武汉写字楼市场上马。

　　需求激增？

　　资本选择武汉写字楼的信心，来自于其正在放大的需求。

　　“武汉经济发展的增速已超全国平均水平。”汪洋表示，越来越多的企业开拓华中市场，首选将华中区办公中心或者公司总部放在武汉，近几年来，这种需求表现得十分明显。

　　而武汉已投入使用的写字楼项目中，能达到这些企业办公条件的项目并不多。“老项目或楼龄太长，或物管水平跟不上，部分硬件老化等因素，都制约了企业租客的选择范围。”世邦魏理仕研究员也表示，这种供需矛盾下，开发商开始热衷于新写字楼的开发。

　　但需求的增速能否赶得上供应的增速？业内坦言难判断。汪洋坦言，这得看武汉未来对民营经济的吸引力。

　　而产品的同质化也可能困扰未来的出租率。“目前在售写字楼项目中，同质化现象已显现。”上述地产人士指出，以中南商圈为例，其新项目售价大部分在每平方米1.6万至1.7万之间，而产品均定位在中高端的客户群，细分来看，各家产品并无多大区别。汪洋也担心，根据目前在售写字楼项目来看，大部分仍以乙级写字楼为主，届时，在招商方面将面临激烈竞争。

　　自持物业比重过低，还可能影响武汉写字楼项目的后期运营。“目前，开发商基本上是能卖则卖。”上述业内人士指出，即便是号称“只租不售”的企业中心5号，其采取的方式也基本是整栋出售，如此一来，写字楼届时投入使用后，无法形成统一招商和筛选客户，可能带来租客品质参差不齐、租金水平不等的各种尴尬局面，影响项目后期出租率和租金。