饥饿游戏奏效需求回升 松绑预期刺激地产火爆

　　徐亦姗;丁 伟

　　“央行已经正式给出答复，房贷没有变化，这一点在这一次下调基准利率和扩大存贷款利率浮动区间当中已经重申过，媒体有些过度解读。”6月26日，中国人民银行上海总部副主任凌涛在2012年陆家嘴论坛新闻发布会上，对近期部分地区首套房贷款利率下调传闻予以回应。

　　尽管中央对于楼市严控政策口径仍未松口，但地方楼市松动政策却已陆续“暗度陈仓”。今年一季度以来，多个省市地区的公积金政策陆续调整，最高贷款金额、住房抵押贷款时限、缴存额度等方面进一步予以放松。

　　“从管理层对房地产调控最新的表态来看已是明紧暗松，从相关媒体报道的降低首付、支持首套自住、支持成品房精装修等举措也能感受到松绑房地产同样采取了‘闷声大发财’的调控艺术。”天弘基金在三季度投资策略报告中指出。

　　此外，一线城市“饥饿游戏”效应下的刚需爆发，亦直接带动二季度楼市成交量稳步回升。根据统计局公布的1到5月全国房地产市场运行情况，1-5月商品房销售面积同比下降12.4%，其中5月单月降幅为9.3%，较4月单月12.8%的跌幅进一步减小；销售额同比下降9.1%，较前4个月收窄了2.7个百分点。

　　国内房地产市场再次步入“春天”？

　　松动政策“暗度陈仓”

　　上半年经济下滑状况超预期，客观上已经倒逼房地产投资重新拉动经济增长。国泰君安近期出具的一份报告指出，房地产投资对经济影响重大。最近五六年来房地产投资占GDP的平均比重为10%。

　　此外，房地产投资会带动住房消费、建材和家具家电等耐用消费品需求增加。当2012年房地产投资增速从2011年的28%下降到12%时，对GDP拉动增速已减缓1.6个百分点。

　　“地产调控政策在去年10月已经转向，温总理提出的稳增长最主要还是要通过投资拉动，而房地产投资对经济的拉动作用显著。随着房地产投资数据下降，其对经济拉动作用也随之下滑，对财政收入的贡献也下降，因此中央及地方政策趋松的态势将更为明确。”国泰君安房地产行业研究员表示。

　　从地方政府财政方面来看，目前各地方政府尚未摆脱“土地财政”，由此在地方债务约束的条件下，未来地产调控逐步松绑或为大几率事件。

　　根据国泰君安统计，国内16个城市2009到2011年三年土地出让金占财政收入平均比重高达63%。受土地市场低迷影响，2011年上述城市土地金占财政收入比重大幅下滑至52%。16个城市中，除苏州、沈阳、重庆、深圳外，其余城市比重均下降，其中大连、武汉、厦门、宁波等二线城市下降最为明显。

　　对此，博时基金宏观策略部总经理魏凤春指出，“在中央决策层给出明确的信号之前，地方政府并不敢彰显偏激的政策意图。在房地产政策上，地方政府更会避免与中央冲突，上海的限购收紧即是一例。然而，即使政策仍然是重要的力量，由于财政的力不能支，这一力量显然也没有想象的大。”

　　与此相对应，今年年初以来，伴随地方财政压力愈发难以抑制，在中央允许范围内的地方楼市微调政策频出，集中在下调首套房贷款利率、降低普通住房界定标准、放松公积金贷款限额等扶持“刚需”购房的政策措施上。

　　其中，武汉、郑州、南昌等多省市地区通过上调公积金贷款额度、增加贷款期限、下调贷款首付比例、放宽申请条件（包括申请贷款的时间限制放松；对申请人收入条件放宽）、上调缴存额度、贷款贴息等方面对公积金政策予以松绑，刺激群众买房欲望。

　　对于后续楼市政策的调整，天弘基金分析认为：“目前一线城市略有回暖，但行业普遍仍处低迷状态，二三四线城市投资、拿地仍未恢复。我们测算2012年地方政府财政缺口高达4.8万亿元，在财政压力持续增大的时期，我们认为地方具有足够的动力进行合理的政策修正。”

　　而前述国泰君安房地产研究员也表示，未来可能有更多的城市将对类似提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准之类的不违反中央调控基调的地方政策进行微调、预调，特别是符合刚需类利益的，变相以税费等作为调整手段。通过降低刚需购房者的购房成本，提高刚需盘的需求。

　　购房火爆现象再现

　　伴随楼市价格整体回落，一二线城市中长期压抑的购房刚需得到报复性释放，直接推动近期楼市成交量持续回暖。

　　统计局公布的数据显示，1-5月商品房销售面积同比下降12.4%，其中5月单月降幅为9.3%，较4月单月12.8%的跌幅进一步改善；销售额同比下降9.1%，较前4个月收窄2.7个百分点。

　　6月27日，记者在金隅股份（601992.SH）北京大兴的“I立方”项目楼盘现场了解到，尽管该楼盘第一期

　　尚未开盘，但排队等待摇号的人群已经排到700多号。

　　“很火爆，才两个星期排队等待摇号购房的人已经由70多名排到700多名了。”该楼盘一位销售人士告诉记者，“我们本来准备上周末开盘，但由于等待摇号的数量大幅超过预期，前期准备的楼盘远远不够，只得上周紧急跟总部沟通调出新房源，开盘时间也被推迟了，现在时间都还未定。”

　　金隅楼盘的火爆现象并非偶然。记者在其周边龙湖地产（00960.HK）、保利地产（600048.SH）等楼盘项目现场发现，前往咨询楼盘情况的人们络绎不绝，开发商准备的座椅已经远远不够，许多人只得站在周边等位。

　　在此轮楼市整体回暖过程中，一线地产股5月成交量同比大幅回升，再度领跑全行业。其中，万科A （000002.SZ）5月共完成销售面积102.5万平方米，同比增长26.5%，环比增33.6%；保利地产完成签约面积91.65万平方米，同比增长48.46%，签约金额107.68亿元，同比增长45.40%；金地集团（600383.SH）完成签约面积24.8万平方米，同比增加70.5%，签约金额30.4亿元，同比增长46.3%；而招商地产（000024.SZ）截至6月初也实现签约销售123亿，其中认购金额达140亿，已完成年内销售目标210亿的58%，销售情况亦较为理想。

　　“从数据上看，当前房地产销售量已有三个月左右的持续放量，降息亦会推动‘刚需’入市的规模，这在地产链条上，开发商要持续拿地的动力是地价下降、销量持续放量与房价上涨三因素中已经具备了初步的条件。”天弘基金指出。

　　“而市场此前对于开发商的拿地动力及新开工判断比较悲观，因此伴随销量的提升，既表明地方政府房地产调控暗松的力度较大，也意味着一旦下半年开发商有拿地苗头出现，市场的预期将会出现明显的转变。”

　　房价再度上涨

　　值得注意的是，一二线城市刚性需求的报复性释放亦带动房价再现抬头趋势。根据中金公司5月全国重点城市楼市监控报告，5月中部地区销售回暖较为明显，单月销售金额同比由上月的下降15.1%回升至增长6.8%，但西部地区单月销售则由上月的上升0.8%转为下跌4.4%。

　　其中，销售回暖主要集中在一二线城市，西部区域、三四线城市市场未见明显好转。销售均价5869元/平米，同比增长3.8%，5月单月售价环比增长4.4%，其他各区域均价环比上升在4%~6%之间，连续第二个月环比回升，房价再现抬头趋势。

　　记者在保利地产位于北京大兴的“保利春天里”楼盘现场了解到，该项目楼盘5月共两次开盘，但前后均价已经每平米相差200元，而自今年年初以来，该楼盘均价更由11000元/平米左右，一路攀升至13300元/平米。

　　尽管该楼盘价格已较前期有大幅提升，却并未阻挡前往咨询者的购房热情。“我们准备买房用作婚房，即使开盘时涨价也准备买，再不买以后价格会更贵。”售楼现场一对新婚夫妻告诉记者。

　　事实上，在政策放松的刺激下，刚需后续仍存在较大释放空间。央行6月20日公布的第二季度储户调查报告数据显示，未来一季度，消费者除了对房价继续下探的信心降低外，购房意愿也开始上升。未来3个月内准备购房的居民占15.7%，较上季提高1.6个百分点，达到两年来的最高点。

　　“我们认为在政策放松预期下，刚需入市预期稳定。我们草根调研显示在东部一二线城市改善性需求也正在逐步入市，将有效托底销量。”前述国泰君安房地产行业研究员指出。

　　二级市场上，受益于楼市整体持续回暖，房地产板块今年年初至今表现抢眼，累计区间涨幅已经高达20.82%，整体估值大幅回调。其中，招商地产（000024.SZ）、保利地产（600048.SH）、万科A（000002.SZ）、金地集团（600383.SH）等一线地产股股价明显回升，年初至今涨幅分别达39.33%、40.12%、19.81%、35.25%。