专家称商业地产现状：行外乐观 行内悲观

　　王营

　　商业地产圈地狂热之后，开发商不可避免开始面临运营困境。

　　近期，记者从兆泰置地和中粮置地同时获悉，兆泰置地将与中粮置地拟开始深度合作。所谓深度合作实际上是，兆泰置地目前将自己旗下至少4个购物中心交给中粮置地来运营管理，而中粮置地将以管理输出、商业运营、收益共享的形式全程参与。

　　位于北京朝阳门的悠唐生活广场就是其双方合作试水的第一站。悠唐生活广场从2009年就开始一期试营业，直至2011年年底，该广场进入整体营业阶段。但最终，在近两年摸索后，兆泰置地决定将该广场的运营权转为中粮置地和兆泰置地共同管理。

　　这不是孤案。位于东四环大郊亭桥附近的美罗城，在历经4年调整宣告失败后于2011年4月15日以挂牌出让黯然收场。近日，有消息称，美罗城购物中心将被香港锦绣置业有限公司接手，于6月25日开始进行改造施工，改造完工后，将更名为“锦绣天地CBD”购物中心。

　　艰难的养商期

　　商业地产圈内近期流传着这样一句话，“沈阳已经疯了，成都，鄂尔多斯快疯了。”

　　这句话形象表现了在房地产调控背景下，商业地产投资突飞猛进的现状。

　　以成都为例，资料显示，成都是全球第三大忙于建设购物中心的城市。2011年底，成都的商业综合体项目已突破100个，大多数体量都在10万平方米以上；未来两年，成都还将有1000万平方米以上的商业项目入市，以成都加上周边区县的1000多万人口，光新建的商业项目，人均就达一平方米。据说，从全球购物中心建设规模“十大”城市来看，有八个都在中国。

　　而在北京，尽管相对庞大的消费人群，购物中心数量相比其他城市还算乐观，但其实际数量也在近两年突飞猛进。

　　数据显示，2009年北京入市购物中心面积为57.77万平方米；而2010年，北京购物中心入市面积就高达204.91万平米，占2010年商业项目总面积的92.8%。而到了2011年，由于市场待入市的项目较多，加之过去3年的供应高峰和市场低谷，投资者和开发商显得更为谨慎。许多待入市项目纷纷推迟入市时机。

　　以悠唐广场为例，继2009年悠唐生活广场一期试营业后，这家商场在两年后才实现整体开业。但开业后品牌入住率和商场人气一直差强人意；于2011年开业的分钟寺新业广场，是阳光新业2007年收购进行改造的一个项目。阳光新业将其重新定位后，改造成集华润万家大卖场、星美国际影院、UNIQLO等商家在内的综合购物休闲商业中心，最终才实现100%入驻率。

　　但令阳光新业地产股份有限公司总裁助理兼北京瑞景阳光商业管理有限公司总经理李睿不太满意的是，当时商场开业的租金仍比其早先的项目指导价低了一些。尽管目前商场租金和扣率（商户营业额超过一定数额时，超出部分与业主方按比例分成）表现相对都不错，李睿认为，如果没有这一轮商业地产狂潮，该商场的租金至少还可以提高至15%-20%。

　　李睿称，在购物中心运营后期，租金还是有一定调整空间的，而且租金调整是一个持续的过程。一般商场每隔几年就会做一轮大的商户升级调整，以适应消费者消费需求的变化，这也会对租金产生较大影响。一般来说，国际上这个时间段为2-3年。国内稍长，以阳光新业为例，大约3-5年调整一次。“比如购物中心经过重新装修后，这样购物环境就会更好，所以商场就会涨租金；另外，如果业态调整得好，符合消费者要求，人流量营业额不断攀升，那么涨租金也是自然。

　　不过，据世邦魏理仕调查，2011年新开业项目的开业状况尽管都较上年开业的项目有明显好转，多数项目都能以接近满租的状况开业。但多数新项目人流稀少，加之目前激烈的市场和同质化定位，大部分新项目缺少有效的营销渠道，还需要经历漫长的养商期。

　　运营求解

　　中国商业地产联盟秘书长王永平称，商业地产目前的状况是，行外乐观、行内悲观。而真正进入到商业地产领域的则是“内行乐观、外行悲观”。

　　王永平称，除了近几年供应集中，北京购物中心还存在布局分散的问题。“这是城市规划的硬伤，商业短期集中上市，但项目布局却又过于分散，使得项目在区域内难以营造出商圈效应。如果集中布局，加上便捷的交通，目前的购物中心现状就会好很多。”

　　城市规划硬伤以及购物中心集中涌现令商业地产开发商陷入运营困境。

　　美罗城的挂牌出让以及中粮置地与兆泰置地的合作就是目前商业地产运营一个典型案例。

　　据记者了解，中粮置地与兆泰置地将于6月28日正式签署战略合作仪式。

　　中粮置地内部人士透露，未来中粮置地将以管理输出、商业运营、收益共享的形式全程参与， 一方面将大悦城既有的千余家品牌商户储备库为悠唐调整所用，另一方面，大悦城也可以借助对悠唐的调整积累更多品牌商户储备，为大悦城项目所用；另外，中粮大悦城也可以拟通过对兆泰置地商业项目的管理，提升中粮置地在中国商业地产行业的市场占有率和综合影响力。通过借助兆泰集团拓展全国商业地产布局。

　　该人士还透露，中粮大悦城进驻后，将对悠唐广场在项目定位、品牌招商、品牌组合及运营管理进行调整。同时，中粮大悦城的专业管理团队也正在对兆泰置地在北京的鑫福海项目、西单欢乐城项目，以及成都水井坊项目，从前期的项目定位规划阶段开始入手，到建筑设计、招商、开业运营，全程参与商业项目开发的各个环节。

　　记者了解到，目前，中粮大悦城已经有部分高层驻场悠唐广场。初步调整内容包括外立面、动线以及商户组合。

　　据透露，新悠唐将于年底上市。重新定位为“都市白领的悠活天地”，主要针对22-35岁的都市白领客群。

　　不过，王永平称，这种类似酒店管理的合作模式目前在购物中心市场并未形成市场氛围。“对于正需要丰富运营商业地产经验的中粮大悦城而言，的确是一件不错的战略规划。但很有可能遇到的情况是，当乙方把人才、制度、商业氛围等建立起来后，甲方就会违约；或者乙方派进一个团队后，结果甲方把乙方的核心团队全部给挖走了。最终导致乙方竹篮打水一场空。此外，他们还涉及到一个利益分享问题。一般影响商业氛围需要几年，有可能乙方进驻的前两年客流量增加并不明显，但后两年甲方解约了，而利益就会分享到甲方头上。”

　　王永平称，这样的情况不是没有发生的可能。这种合作方式主要还是要靠双方道德、信任基础。“目前购物中心托管运营最好的方式是，托管基金公司或者资产管理公司旗下的购物中心，因为基金本身就需要委托别人管理，所以这种合作一般长久。但开发商则不同，甲方的开发商往往不专业，但却又什么都想自己做。最终导致合作难以长久进行。”