分析师称房企贸然涨价必会牺牲成交量

　　楼市的另一面

　　王营

　　这又是一个充满争议的年份。

　　在今年的博鳌·21世纪房地产论坛上，关于楼市是否回暖，限购会否放松，房价是否反弹，站在不同立场的人都有着不同的看法。

　　大家都注意到了这样一个事实，楼市成交量正不断创新高。市场成交量的猛增，让“挺涨派”的信心更足了。在相关舆论的压力作用下，部分购房者开始加快入市，被“吓大”的购房者赌不起未来可能出现的上涨。

　　据某商业机构发布的价格指数称，6月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8688元/平方米，环比上涨0.05个百分点。这是自2011年9月以来新建住宅环比首次出现上涨。有业内人士甚至就此声称楼市“拐点”出现，房价已无下跌可能。

　　在楼市回暖的喧闹声中，逐利的开发商顺势而起。链家地产市场研究部对北京2011年10月以来入市项目监测显示，有63个项目在5月和6月成交量达到10套以上，其中4个项目价格下降，9个项目上涨。少数开发商再次祭起捂盘惜售的老伎俩。

　　市场是否值得从此乐观？

　　链家地产调查发现，上述9个价格上涨的项目中，有8个项目的成交量在6月大幅下挫30%至80%，而4个降价项目成交量均出现环比增长。链家地产分析师陈雪据此认为，这表明目前的市场情况下，以价换量依然是取得销量的主要方式，而贸然涨价必会牺牲成交量，涨价难以成为市场主流选择。

　　陈雪注意到，北京这些涨价项目，售价基本低于2万元/平米，而过半的降价项目则是单价在2万元/平米以上的中高端项目。所以，目前部分项目的价格变化，与其说是“坐地起价”的涨价行为，不如说是不同项目价格策略所致。与中高端项目“高开低走”的销售策略不同的是，低端更有“低开渐高”的趋势，造成数据层面的涨价现象。

　　除了不同层次项目间的涨价策略，单个楼盘的技术性涨价，更容易加剧楼市恐慌心理。比如，北京某楼盘价位较高户型此前一直滞销，为相对成交，它大幅提高了低价入市旺销的户型。这种营销手段，带动了滞销项目的成交，但给外界的印象是楼盘在涨价。

　　很多开发商对这轮楼市回暖，内心也是理智的，尽管他们对外宣称楼市上涨不可逆转。北京某开发商透露，公司内部对楼市的判断是，由于限购并未根本放松，此轮回暖之后，楼市很可能面临后续需求不足的问题，成交量再次陷入低迷。当前最好的做法是，以价换量。

　　不过，开发商本质是“商人”，能卖贵绝不卖便宜。于是，我们可以看到，有人趁机加推楼盘，也有人在等待房价更大的反弹。

　　《人民日报》7月4日发文称，“房地产调控，任务仍未完成，不能放松，更不能反复。”与以往不同的是，《人民日报》提出“坚定态度的同时，有关部门也需要拿出更多办法。既要继续严格落实差别化的信贷税收政策和住房限购等措施，更要针对市场变化的特点，动用相关政策储备，在支持首次购房和合理改善需求的同时，加大抑制投资投机性需求的力度。尤其是对松动调控政策、房价出现较大反弹、社会舆论反映强烈的地区，应按照有关规定进行约谈甚至问责。”

　　我们愿意相信，这种声音某种程度可视为决策层态度的传达。