经营不力 北京悠唐广场借力中粮置地

　　7月4日，位于朝阳门商圈的悠唐广场内，zara、h&m等一些较为知名的快时尚品牌纷纷进入打折季，但前来购物的人却并不算多。

　　“悠唐开业两年多了，我来逛的次数不下十次，但每次都只逛逛一楼就走了。”正在此逛街的张小姐对《第一财经日报》表示，她只逛一层的主要原因是，上面2~5层的很多铺位至今还都空着，“只有一层差不多都营业了”。

　　如今，悠唐广场的物业方兆泰置地似乎正在力图改变这一现状。6月28日，兆泰置地宣布与中粮置地达成战略合作，以管理输出、商业运营、收益共享的形式共同开发兆泰旗下的至少四个购物中心项目，首先便是悠唐广场。

　　借力中粮

　　商业面积11万方平米的悠唐广场位于北京传统商圈朝阳门，不远处的雅宝路市场是全国最大的服装专营涉外窗口，每天无数外商往来，其附近还有使馆区、外交部、文化部、中石油、中粮等政府部门和央企总部。

　　但从2009年商场一期试营业开始，悠唐广场的经营状况似乎一直不尽如人意。

　　时至今日，记者在悠唐广场内看到，除了商场一层开业率达到约九成、吸引了大部分客流之外，商场二层的空铺俯拾可见，而三层、四层开业率则更低，据粗略统计，店铺空置率在七成以上。

　　“悠唐的硬件在同区域购物中心中算是很好，也引进了许多国际品牌。”一位不愿透露姓名的业内人士分析认为，由于北京东部云集了太多商圈和高端商场，悠唐将注意力过多放在了国际消费者身上，反而给商场带来经营风险；同时过高的定位，不符合附近居民的消费能力；虽然有许多写字楼，但是这些白领也往往是前往用餐，很少产生购物行为。

　　除此之外，该人士表示，悠唐广场在招商率不高的情况下就急于开业运营，此后，商场虽然引进补充了许多品牌，情况有所好转，但至今还是存在业态配比问题。

　　显然，改变悠唐广场面临的运营问题对于做房地产开发起家的兆泰地产来说，似乎有些力所不及。

　　“此次与中粮置地的合作，就是希望充分借鉴大悦城开发运营管理过程中所积累的宝贵经验和强有力的团队资源，引入更为专业、系统的商业运营管理模式，全面提升商业地产开发运营体系，最终逐步实现兆泰与中粮商业地产深度的战略合作。”北京兆泰置地(集团)股份有限公司副董事长王全直言。

　　相比于兆泰置地，中粮置地的商业历史已有7年。按照中粮此前的规划，在2015年左右，其将在全国复制约30个大悦城城市综合体。

　　据中粮置地总经理周政介绍，双方合作的第一步便是中粮置地的管理输出，“也就是说中粮置地会派驻多名的管理人员和兆泰置地成立联合的管理团队，探讨我们悠唐商业广场新的管理模式。”

　　走向行业细分

　　近两年来，由于住宅地产受到严厉的政策调控，大量房企甚至其他行业的企业开始进入商业地产，掀起了一阵商业地产狂潮。

　　尽管国际上关于商业地产托管的成功案例比比皆是，但在国内尚不发达的商业地产领域，开发商一方自持物业并完成后期的运营管理，是业内惯常的操作方法。不过，随着商业地产项目数量的激增，传统开发商运营管理商业地产项目的专业性不足和经验缺乏也逐渐暴露和显现。

　　由于招商率和开业率始终不见大的起色，今年5月，SOHO中国就宣布与盈石资产管理有限公司成立合资公司，负责SOHO中国旗下第一个自持物业前门大街的招商和运营，此后还会继续参与SOHO中国其他自持商业项目的招商和运营管理工作。

　　前不久，国内老牌商业地产开发运营商阳光新业就受托管理了上海南京西路协和城商业项目。而早前，该公司还与日本三菱商事合作，受托管理天津一个商业项目。

　　“由于商业项目供应过量，商户、消费需求有限，专业能力缺乏等原因，许多项目陷入了招商难、经营难的情况。一些企业就寻找代理行，或是其他商业地产运营商，来合作经营项目，以求摆脱困境。”前述业内人士表示，这种方式其实是一种较好的双赢方式，有助于持有方与受托方，双方各自发挥自己的优势。

　　不过，中国商业地产联盟秘书长王永平却认为，这种类似酒店管理的行业细分合作模式目前在购物中心市场并未形成市场氛围，这种合作方式主要还是要靠双方道德、信任基础。他对媒体表示，开发商托管购物中心，作为甲方的开发商往往不专业，但却又什么都想自己做，最终导致合作难以长久进行。