仅为营销噱头？万科保利低调布局养老地产

　　黄树辉

　　退休年龄延迟引发的争议，正在催生公众对养老问题的担忧，开发商正在试图从这种群体性焦虑中寻找下一块蛋糕。

　　以养老的名义跑马圈地正在成为普遍现象，开发商对养老地产的热衷和布局，已经不再是可有可无的小打小闹。

　　大型开发商越来越把养老地产视为一种势在必行的战略选择，万科、保利等行业巨头已经开始谨慎试水，更多的开发商也跃跃欲试。

　　但国内养老地产领域的制度缺失让很多开发商感到迷茫，他们找不到可供参考的体制框架，由此带来的商业模式依然含糊不清。

　　开发商谨慎试水

　　正在推售的北京万科幸福汇仍然主打刚需牌，这个被称为万科在北京的首个养老地产项目，在市场推广中并没有提及养老元素。

　　万科集团总裁郁亮在今年的股东大会上曾明确表示，万科一直有经营养老房地产业务的想法，但一切细节仍有待逐步落实，公司期望今年可推1至2个养老房地产项目，不排除所涉地区位于杭州、武汉、无锡或北京。

　　根据媒体援引万科方面的表述，万科幸福汇将推出146套养老地产房源作为试点，这100多套老年公寓在去年11月开工，预计2013年下半年完工。

　　万科幸福汇将包含两种业态，分别是利用商业配套建设的“活跃长者之家”和配建于住宅部分的“活跃长者住宅”。前者具体的经营管理将由上海亲和源负责，万科则是资产持有者；后者则是面向市场销售。

　　除此之外，万科还曾表示，计划在青岛万科城项目中提供约60套老年公寓产品，以及在中粮万科长阳半岛中配建部分养老产品。

　　由于仍在尝试阶段，万科上述养老地产的规模较小，而且配建计划仍面临着不确定性，后续的经营模式依然有待明朗。

　　相比之下，保利地产在养老地产领域的切入力度更大。此前2011年8月，保利地产与北京安平投资有限公司共同出资2000万元，合作成立养老产业专业管理公司。此举被视为保利欲做大养老地产的战略性布局。

　　在保利地产2012年度计划里也明确提到发展养老地产，保利地产董事长宋广菊表示，养老地产会是保利地产今后一个新利润增长点。

　　保利地产早在2008年就开始涉足养老地产，目前已完成养老地产模式开发研究，并形成保利地产养老地产的设计标准。

　　目前，保利地产已经相继在上海、长沙进行试点，主要以中高端物业切入。作为保利首个养老公寓项目，临近上海的“西塘安平老年健康生活社区”也是由上海保利和北京安平投资公司共同出资兴建，建筑面积近10万平方米。

　　此外，一直进行战略转型的花样年（01777.HK），也完成了进入养老地产的经营模式理论研究，目前着手于健康产业园的规划与建设，预计2012年下半年将在深圳推出第一个养老地产项目。

　　养老地产沦为“噱头”

　　在看似红火的投资开发热潮背后，养老地产开发模式依然难题待解，这也是养老地产发展前景的决定性影响因素。

　　花样年老总潘军在接受《第一财经日报》采访时表示，国内养老地产开发模式依然处于探索阶段，花样年的养老地产项目将全部用来租赁，在项目运营方面会与美国、中国台湾的养老机构合作，这一尝试已经走在其他开发商的前列。

　　潘军说，一般传统的持有型养老物业毛利率在6%~8%，而与其他产业整合的新型养老地产模式毛利率将达到12%~15%。

　　毫无疑问，与普通住宅开发不同，养老地产更接近于持有型商业地产的运作模式，需要较多的资金沉淀，投资回报周期较长，开发商对此颇为谨慎。

　　保利地产副总经理胡在新曾表示，养老地产是一个颇具潜力的市场，但相比国外日趋完善成熟的养老地产体系，国内的养老地产明显还处于摸索阶段。建房子很简单，但运转起来不容易，不同的城市管理达到一定水平情况也不同，这是最难的地方。

　　虽然早在2010年就高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，但万科在养老地产方面的发展速度依然缓慢。

　　有媒体援引万科执行副总裁毛大庆的表态称，万科进军养老地产仅仅是种尝试，盈利与否不重要，重要的是要形成一种成熟的商业模式。

　　即便已经明确把养老地产作为重要战略选择，但宋广菊在接受媒体采访时仍表示，与商业地产、旅游地产不同，养老地产利润不会太高，未来房企并不会大举进入养老地产领域，养老地产也不会出现如商业地产般的火热情况。

　　有不愿透露姓名的开发商负责人向本报称，开发商现阶段搞养老地产多数不以营利为目的，更多的是一种品牌和营销“噱头”，可以促进住宅地产的销售。摄影记者/任玉明