降息或刺激土地市场回归理性

　　胥会云

　　对于刚刚开始有所好转的土地市场来说，今年的第二次降息或许将进一步推动土地市场向好。

　　自今天起，央行再次下调金融机构人民币存贷款基准利率。上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《第一财经日报》表示，虽然连续降息的直接目的绝非鼓励房地产，但流动性宽裕后，在楼市复苏的现状下，必有部分资金或明或暗流入房地产。“这是整体的利好，土地市场也会受到大势影响。”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟也表示，此次降息将整体上对房地产市场继续“放量”起到刺激作用。“成交量的回暖会逐步传导到整个房地产投资、开工面积等数据出现增速停止下滑的现象，大型开发企业会主动加快开工节奏，形成新的市场供应，再到土地市场积极拿地。”

　　中国指数研究院副院长陈晟也对本报记者表示，不对称降息隐含了对刚需的支持，因此可以期待类似刚需的土地市场也会进一步得到支持。

　　冷清的上半年

　　综合各研究机构的数据统计，上半年的土地市场呈现供需双降的冷清局面，尤其是北上广深四个一线城市，土地出让金出现大幅下滑。

　　中国指数研究院发布的1~6月全国300城市土地出让金排行榜显示，今年上半年土地出让金收入明显降低，全国300城市土地出让金总额6525.98亿元，较去年同期下降38%。

　　虽然整体依然颓势不减，但与此前几个月相比，今年6月份的土地出让市场还是让不少人精神为之一振。

　　中国指数研究院的报告显示，今年前6月，全国300个城市土地平均溢价率为5%，同比下降13%，其中住宅类用地平均溢价率为4%，同比减少15%；但6月份的住宅类用地溢价率已经达到了10%，仅比去年同期低了1个百分点，成为住宅类用地溢价率最高的单月。

　　上海搜房网统计显示，上海6月共成交20幅经营性用地，其中9幅地块出现溢价，最高溢价率达435.5%，平均溢价率41.85%，为年内最高。同时，6月上海经营性用地土地出让金57.15亿元，环比5月增加465.26%。

　　下半年更理性

　　对于有所好转的土地市场，陈晟认为，这是基于开发商正常的土地储备，否则会影响后续开发，并非纯粹的购买冲动，价格也是正常状态，因此下半年土地市场应该恢复到理性状态，但不会过热。

　　中原集团研究中心的报告也称，低底价及优质地块的推出是近期部分城市土地成交活跃的主要原因。该中心监测显示，北京、上海、成都等城市部分地块的底价低于前期成交价格约一至三成，由此吸引了抱有“抄底”心态的开发商入市竞标。

　　此外，部分城市区位较好的优质地块也吸引了已取得销售佳绩的开发商入市补充土地储备，近期万科、龙湖、恒大等开发商均积极入市购地。但是，房企整体购地态度依然谨慎，十大标杆房企6月份的购地金额约为47亿，与今年前五个月的均值基本持平。

　　但值得注意的是，虽然近期部分城市的土地成交已频频出现溢价，但是深圳、天津、武汉等地仍出现多幅地块流标，因此6月份中原所监测的13个重点城市居住用地流标率达到31%，是今年的第二高位，与去年高位水平基本持平。

　　杨红旭认为，自2011年9月以来，土地成交面积就基本保持同比负增长，这也说明在紧缩性房地产调控政策氛围下，大多数房地产企业拿地意愿依然不足，对于土地竞标，开发商仍保持谨慎态度。不过，他预计土地市场下半年将会复苏。“成交量应该会好于上半年，但即便如此，全年应该还是负增长。”

　　陈晟表示，受到房地产市场的压力，下半年地方政府推地会比较积极，节奏会加快。