上海卖地南京买地证大最危险时刻已经过去？

　　柳九邦

　　尽管关于外滩8-1地王的优先购买权之争还在继续发酵，但已经卖地“解套”的上海证大（00755.HK）已然开始新一轮的资本“腾挪”。

　　近日，上海证大公告称，公司中标江苏南京一商办综合用地，总价11.69亿元。继“脱手”外滩地王后，上海证大首次大手笔买地。

　　上海证大集团董事长戴志康日前对媒体称，证大将在该地块打造大拇指广场这一证大旗下的主打产品。

　　“豪掷”11.69亿拿地

　　7月3日，上海证大公告称，2012年6月29日，证大旗下两家全资附属公司在南京市国土局就雨花台区站中七路地块公开招标中成功竞标，总价为11.69亿元。

　　资本市场视之为一大利好，公司股票自当天下午恢复交易后，当日暴涨12.07%。

　　《第一财经日报》记者查阅的资料显示，两家拿地公司分别为海门证大滨江置业有限公司、嘉联国际发展有限公司。根据公司公告，嘉联国际成立于香港，拥有该地块90%的权益，剩余10%权益则由滨江置业所有。

　　公告显示，该地块位于南京火车南站周边的商业核心区，总占地面积为9.35万平方米，其中规划地地上部分的建筑面积约38万平方米，另有16万平方米的地下面积。

　　据悉，证大此番中标的南京地块，将用作综合办公、商业、金融、酒店及文化用途，土地使用权期限为40年。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟告诉记者，不出意外的话，证大将在南京复制上海大拇指广场的模式，该物业在选址上往往不在成熟商业区，地价比较低。

　　上海证大官网公布的信息亦显示，南京南站大拇指广场属于计划开拓中的项目。

　　同策咨询南京分公司总经理刘思陵对记者表示，该地块位置上属于南部新城板块，属于南京比较新兴的区域，随着南京火车南站的投入使用，人气有望逐步提升，但目前相关配套还很不成熟。

　　公告还显示，证大已支付不可退还保证金2.34亿元，预期竞标结果后6个月内，订立国有用地建设使用权出让合同。

　　风险与机会并存

　　记者从南京市国土局网站获得的信息显示，此番证大拿下的地块全称为雨花台区站中七路1-2-3-4-5-6号（站东片区8-9-16-17-24-25号）。地块位置信息显示为东至规划站东路，西至规划站中七路，北至规划站前路，南至规划站前三路。

　　颇为复杂的地块名称及位置亦透露一个信息——这是一个完全新兴的区域。有南京地产业内人士评价称，开发商更像是拓荒者。

　　值得注意的是，地产“巨头”万科也刚刚在该区域重金拿下一幅地块。

　　万科于7月4日晚发布的公告显示，南京市高铁南站项目位于南京市江宁区高铁南站站前路与站东二路交口西南。项目净用地面积约7.6万平方米，须支付地价款约9.4亿元。

　　其实，自万科拿下该地块后便一直遭受质疑。有业内人士评论称：“从目前来看，该地块位置不好、人气不旺，开发出来的商业和住宅楼盘，很有可能在此后的销售上面临问题。”

　　记者发现，从两幅地块的位置信息上看，万科与证大项目可谓“近在咫尺”。刘思陵告诉记者，两块地不仅距离近，两家公司拿地的时间也靠得很近，“应该都很看好该区域未来的发展潜力。”

　　多位南京地产业内人士也向记者表达了类似的观点——该地块目前人气不足，但未来应有潜力。

　　据南京当地媒体报道，南京市自2010年下半年启动总面积164平方公里、可居住人口160万的南部新城建设，这也是南京最大的城市功能板块。江苏省城市发展研究院执行院长仇向洋认为，南部新城经过10年时间可初具规模。

　　陈晟认为，高铁附近的商业都存在一个较长的培育期，证大的大拇指广场还是存在成长的机会的。“证大在上海的大拇指广场一开始也只是‘社区商业’，后来渐渐发展成为联洋地区的商业中心，现在基本上是‘一铺难求’。”

　　“开发商在打算进入一个区域的时候，会对一个区域的人流量、消费力、人均GDP、社会消费品的零售总额，包括未来住宅区的容量情况进行细致分析，”陈晟坦言，证大作为比较成熟的商业地产运营商，应该对此都有细致考虑。

　　昨日，记者就该项目可能存在的开发风险等问题致电上海证大一位高层，但未得到对方的正面回应。

　　押注“大拇指计划”

　　在此前进行的上海证大周年股东大会上，戴志康对外界表示，虽然目前中国经济形势不是很好，但公司对自己的业务还是比较有信心的。“在完成外滩交易后，公司进入了新的发展阶段。”

　　显然，戴志康口中的这一“新阶段”很重要的内容就是公司于当天发布的“大拇指战略”。

　　上海证大方面称，未来三至五年，公司计划逐步开发区性15个大拇指广场，预期总建筑面积约300万平方米，总投资金额约300亿元。

　　上海证大2011年年报显示，公司位于上海浦东的大拇指广场项目的出租率在90%以上，年内租金收入约为6871.6万元；青岛证大大拇指广场项目截至2011年年底预租面积在90%以上。

　　陈晟表示，大拇指广场确实是证大产品线中比较适合复制的项目。“上海和青岛的大拇指广场都不是在很核心的地段，但都逐步发展成为了区域的商业中心。”

　　不过，也有业内人士指出，证大未来几年内要开发15个大拇指广场，公司面临的资金压力不小。公开资料显示，截至6月底，证大仅持有16亿元现金。

　　对此，证大方面表示，每个项目，公司平均提供3亿至5亿元的启动资金，其余所需资金主要透过银行贷款及销售资金发展或结构性融资以筹集资金，更不排除与其他伙伴合作。

　　一位不愿透露姓名的业内人士称，戴志康在金融领域颇有建树，项目融资应该问题不大。“上海的大拇指广场项目之前发过信托，证大在这方面是有经验的。”

　　值得注意的是，上海证大于2012年6月偿还了1.5亿美元定息优先票据，标准普尔亦将证大房产的评级展望由负面调整为稳定。