万亿美元学生贷款债务阻碍美国住房市场复苏

　　导读：国外媒体今日刊载文章称，美国未偿还的学生贷款债务总额正在逼近1万亿美元，这是创下历史最低记录的利率水平仍旧无法为住房市场提供足够支撑的另一个理由。文章指出，贷款标准的紧缩对年轻的首次购房者所造成的压力尤其严重，数据显示2011年25岁到34岁之间的年轻人在所有买房者中所占比例为27%，创下过去10年时间里的最低水平。以下是这篇文章的全文。

　　罗谢尔-申克(Roshell Schenck)拥有医药博士学位，年薪为12.5万美元，但仍不够资格申请一笔抵押贷款来为她自己及9岁女儿购买一所住房。申克2008年毕业于宾夕法尼亚州的伊利湖骨科医学院(Lake Erie College of Osteopathic Medicine)，现在她还有11万多美元的学生贷款债务尚未偿还。

　　“我想要买房子，但买不起。”28岁的申克说道。她表示，由于贷款商在此前几年时间里对学生贷款实施了更加严格的审查措施的缘故，“我几乎不可能得到贷款。债务打碎了我买房的机会。”

　　由于未偿还的学生贷款债务逼近1万亿美元的缘故，这是创下历史最低记录的利率水平仍旧无法为住房市场提供足够支撑的另一个理由。据美联储在1月4日向美国国会提交的一份研究报告显示，在经历了经济衰退周期以后，贷款标准的紧缩对年轻的首次购房者所造成的压力尤其严重。报告指出，这些家庭倾向于年轻化，其信用状况相对较新，信用积分低于平均值，而且所占有的经济资源也比较少，难以支付大额的首付款。

　　美联储主席本-伯南克(Ben Bernanke)在上周召开的住房营建商会议上表示：“潜在的首次购房者因抵押贷款市场上非常紧缩的状况而受到的影响一直都是不成比例的。首次购房者通常是增量住房需求的重要来源之一，因此他们在市场上的低占有率会对住房价格和营建活动造成相当广泛的影响。”

　　白皮书

　　美联储在白皮书中指出，在2009年到2011年之间，29岁到34岁的年轻人中有9%获得了首次抵押贷款，远低于10年以前的17%。报告称：“这些数据表明，潜在首次购房者抵押贷款借款两的大幅下滑不仅是由于住房市场需求变得疲弱，同时也是由于受到了紧缩的信贷状况的影响。”

　　据学生贷款网站FinAid.org负责人马克-坎特罗维茨(Mark Kantrowitz)称，去年未偿还教育债务首次超过了信用卡债务。最近毕业的大学生的人均债务负担超过了2.5万美元，这可能会对其申请抵押贷款的能力形成限制，即使他们足够幸运地能在25岁到34岁之间年轻人失业率高达9%的形势下找到一份工作。

　　美国个人消费者破产律师国家协会(National Association of Consumer Bankruptcy Attorneys，NACBA)在2月7日发出警告称，学生贷款债务增加对最近毕业的大学生、对联署保证贷款的学生父母以及重返学校进行职业培训的年纪较大的美国人所造成的影响可被称为“学生贷款债务炸弹”。

　　经济负累

　　NACBA副主席约翰-劳(John Rao)在一次电话会议上表示：“就像住房泡沫创造了过高的抵押贷款债务，因而吸收了个人消费者的收入，使其无法从事消费者支出来维持美国经济的增长那样，学生贷款现在也正开始造成同样的影响，这将在可以预见的未来成为美国经济的负累。”

　　据全美地产经纪商协会(NAR)发布的数据显示，2011年年龄在25岁到34岁之间的年轻人在所有买房者中所占比例为27%，创下过去10年时间里的最低水平，2001年这一比例为33%。与此同时，去年首次购房者在所有购房者中所占比例为37%，创下自2006年以来的最低水平，当时住房价格见顶，房地产泡沫开始显示出破裂的迹象。

　　加利福尼亚州房地产顾问公司的高级分析师里克-帕拉西奥斯(Rick Palacios)称：“学生走出校门时背负着比传统上更多的债务，而且他们所面临的经济复苏进程的表现也不如以往。这些状况互相叠加在一起，表明目前形势不会对住房市场的复苏有所帮助。”

　　最新刺激措施

　　包括耶鲁大学教授罗伯特-席勒(Robert Shiller)在内的行业分析师都曾表示，住房价格可能连续第六年下跌，这反过来又会导致消费者支出承压，从而令经济无法开始显示出强劲增长的迹象。

　　伯南克在2月10日于佛罗里达州奥兰多召开的全美住房营建商协会(NAHI)国际营建商展会上表示：“住房部门的状态已经成为更加迅速的经济复苏进程的主要阻碍。”他重申了在1月25日联邦公开市场委员会(FOMC)政策制定会议后召开的新闻发布会上发表的言论，即美联储将至少在2014年底以前将其基准利率维持在接近于零的水平。

　　伯南克在当时的新闻发布会上表示，这种最新的刺激性措施旨在“向市场传达一个信息，即联邦公开市场委员会支持在很长时间里把利率维持在较低水平”。

　　美联储在去年9月份宣布，该行将把其资产组合中的4000亿美元短期债券替换为较长期的美国国债，此举旨在进一步压低借贷成本。在此以前，美联储已经采取了两轮大规模的资产购买措施，总共购买了2.3万亿美元的债券。

　　抵押贷款利率

　　创下历史最低水平的抵押贷款利率一直都未能令住房销售量实现足够的复苏来为经济复苏进程提供支持。据抵押贷款融资巨头房地美(FRE)编纂的指数显示，30年期固息抵押贷款的平均利率为3.87%，创下房地美40年以前开始编纂这一数据以来的最低水平。

　　在经济衰退以前，美国人有能力在住房价格大幅上涨的形势下进行借款，来对其教育支出和购买汽车、度假和开创企业等活动提供融资。而在住房价格大幅下跌以后，更多美国人发现自己已经处于“负资产”的状态，也就是住房价值低于抵押贷款的价值，因此无法再进行房屋净值贷款活动。

　　伯南克上周指出：“资产净值为负数的住房所有人无法利用房屋净值贷款来为紧急性的医疗支出或是子女的大学教育支出买单。”

　　租房者增多

　　曾在去年12月份发布一份有关学生贷款债务和住房市场研究报告的帕拉西奥斯称，首次购房者对住房市场的复苏进程来说十分关键，原因是他们能让现有住房者搬进更大、更贵的房子里去。他在接受电话采访时称：“想要搬进更大更贵房子里去的买房者需要有人来购买他们现在的住房。住房市场的复苏进程需要这‘第一条腿’才能成为现实。”

　　虽然美国经济已经在2009年6月份走出了长达18个月的滑坡期，但住房市场仍继续面临困境，虽然房屋营建商信心和二手房销售在2011年最后一个季度中都有所增长。

　　去年，多户型住房的新屋开工率有所下降，而多户型住房的营建数量则大幅增长，原因是越来越多的美国人变成了租房者。帕拉西奥斯表示，这应该会继续为公寓房不动产投资信托基金提供支撑。与2009年3月份触及的低点相比，不动产投资信托基金Equity Residential(EQR)的股价已经上涨了240%以上，另一家此类基金AvalonBay Communities Inc(AVB)也已经上涨了230%。

　　2011年新屋销售和单户型住房开工率均创下自1963年以来的最低水平。在整个2011年中，二手房的销售量仅比2008年经济衰退时期中触及的低谷期增长了3.6%，而2008年的销售量创下自1995年以来的最低水平。据全美地产经纪商协会发布的数据显示，所谓的“困厄房产”(包括止赎房产)在去年二手房销售量中所占比例大约为三分之一。

　　房价还将下跌

　　据标普/凯斯-席勒指数显示，住房价格与2006年高点相比已经下跌了33%左右，而且大多数业内专家都预计将近一半下跌。马萨诸塞州市场研究机构IHS Global Insight的住房行业分析师帕特里克-纽波特(Patrick Newport)预计，全美范围内的住房价格将近一半下跌5%到10%左右。

　　全美地产经纪商协会数据表明，去年25岁到34岁的年轻人在首次购房者中所占比例为52%，接近于自2005年以来的年度平均值。但据美国人口统计局发布的数据显示，在2011年中，仍有将近600万年轻人与其父母住在一起，高于最近一次经济衰退周期从2007年开始时的470万人。

　　在玛丽-凯斯迪尔(Marie Casteel)的优先名单上，购买住房所排的位置不高。她在5月份毕业于辛辛那提大学的法律系，目前还欠着12万美元的债务。

　　凯斯迪尔推迟了大多数学生贷款债务的还款时间，当走上家庭律师的工作岗位时，她称其自己应该每年还款4.5万美元左右。一旦还款日程从明年初开始正式启动，那么预计她将每月还款1500美元左右。

　　财务合理性

　　“我不会为了买房而再欠上10万美元的债务。”这位31岁的单身母亲说道。“我不认为拥有一所住房的想法具有财务合理性。”

　　但帕拉西奥斯表示，一旦适应了债务和高失业率的年轻美国人最终从这些债务的重压下走出来，那么这个群体应该会在住房市场复苏进程中起到领导作用。

　　“当你开始看到这一部分人口开始积极买房时，那么就会是一个住房市场重新正常化的良好指标。”他说道。

　　就申克而言，她现在居住在宾夕法尼亚州的沃特福德，工作是在一家杂货连锁店中担任药房经理，而她仍有想在某个时候买房的打算。她正试图积攒足够的存款来支付较大比例的首付款，从而提高自己获得抵押贷款的机会。

　　“我还没有放弃某一天能拥有自己房子的希望。”她说道。但是，“这个梦想看起来比我想象得更加遥远”。(金良/编译)