摩根大通朱海斌：今年房价或回归至合理水平

　　新浪财经讯 3月20日消息，摩根大通首席中国经济学家朱海斌表示由于中国近年来年收入增加快速，楼市调控政策持续且效果明显，预计今年房价下降5%到10%，一线城市下降15%到20%。中国今年房价或回归至合理水平，未来几年应主要防范房价报复性反弹。

　　朱海斌表示今年投资增速将高位回落，预计全年投资实际增长率为15%左右。其中房地产投资增长为10%，主要为保障房投资增长，而商品房投资为负增长，投资增长率为-10%。楼市调控持续进行，今年政策不会转向，尤其是对抑制投资性需求不放松。楼市崩盘的可能性较小，预计全年房价下降5%到10%，一线城市下降15%到20%。 

　　年内房价或回归至合理水平

　　首先，谈及关于房价回归到“合理水平”这一目标的理解，朱海斌表示中国房价的确过高，但是年内有望可以回归合理水平。

　　朱海斌表示房价收入比是衡量房价是否“合理”的一个指标。据摩根大通统计中国2010年调控开始时这一指标全国为10.6，一线城市如北京、上海、深圳这一指标均超过15，可称为“难以接受”的水平。而由于楼市调控政策持续且效果明显，加上中国近年来居民年收入增加快速，这一指标去年底全国为9.8。

　　“如果明年政府可以防止房价不反弹，而居民年收入保持过去年12%的增长，应该说明年是很有希望房价收入比回到比较正常的区间。因为中国收入增长快，其实并不需要房价出现大幅的下滑就可以回归合理水平。未来几年应该防止房价报复性反弹。”

　　楼市调控对实体经济影响大  

　　朱海斌指出楼市调控对银行的直接影响有限，但是对于实体经济影响较大。“调控对银行个人房贷影响不大，而开发商贷款占比不高因此影响有限。但是楼市调控对房地产整个上下游产业影响很大，房地产投资占到固定资产投资1/4，固定资产投资占到中国GDP的60%，另外地方政府土地收益下降也加剧了地方政府的融资压力，所以实体经济会受到较严重影响。”

　　“相对来说可以起到一个缓冲作用的是保障房投资，保障房投资预计今年将有很大增长。虽然新开工面积减少，但是竣工面积增加，在建面积也有明显增加，这缓和了商品房投资骤减所带来的投资减少。” 朱海斌评价今年的保障房投资。

　　房产税无法取代限购限贷

　　对于“房产税”在上海和重庆两地试点，外界普遍认为房产税或将取代限购限贷成为后续抑制投资性需求的调控措施，朱海斌表示并不赞同。

　　“我认为房产税取代限购限贷政策是错误的做法。一方面，房产税是一种财税改革措施，而非长期调控政策的工具。另一方面，房产税的增收对于抑制房价尤其是针对投机性需求效果甚微。目前，政府还没有明确表态用哪种政策作为限购限贷的延续，我们预计今年政策不会变动。”

　　谈及对于房地产市场未来3到5年的预期，朱海斌表示今年新房供给已经明显下降，但是由于过去房地产市场供给充足所以不用考虑供给问题，如果此趋势持续下去，2015年左右，或许会出现由供需失衡导致的新一轮的风险。(陈奕 发自上海)