佳兆业中心集合资金信托计划点评

　　点评：

　　1、监管要求

　　根据银监会要求融资类房地产业务必须满足“四二三”原则，即项目需要四证齐全、开发商二级及以上资质、项目资本金在30%以上。目前市场上大部分房地产项目因为达不到成为贷款类信托条件而成为股权类信托，风险大大增加。

　　2、担保方式

　　1)抵押担保，指融资方(开发商)持有的土地使用权或在建工程抵押，通过确定抵押率来保障本息还款。市场上一般房地产信托的抵押率在50%~60%左右，但该项目的抵押率仅49.54%。

　　2)保证担保，指融资方法人、主要股东或者实际控制人向受托人提供保证，承担连带责任。该项目佳由兆业集团(深圳)有限公司及佳兆业集团控股有限公司(香港主板上市公司，股票代码：1638)为融资方的还款义务提供连带责任保证担保。

　　3、管控制度

　　1)回款保证金：主要以房产销售收入作为第一还款来源，因此需要建立回款保证金制度。该项目从第15个月开始资金归集，以保证项目到期按时回款。

　　2)资金监管：指四川信托与监管银行、辽宁佳兆业签署《资金监管协议》，约定辽宁佳兆业在监管银行指定分支机构开立监管账户。该项目监管银行对6亿元贷款资金进行封闭监管，确保信托资金用于“佳兆业中心”项目的开发建设；同时“佳兆业中心”项目的全部销售收入必须归集至监管账户。