陆家嘴-无锡五洲国际广场信托贷款计划点评

　　新浪仓石研究中心

　　产品概况

类型	主动管理型
信托目的	运用信托资金用于向无锡五洲商业投资有限公司发放信托贷款。
受托人	陆家嘴国际信托有限公司
保管人	华夏银行股份有限公司无锡分行
信托规模	不超过4亿元，不低于3亿元，以实际募集金额为准
信托期限	24个月，满12个月或18个月可提前结束
预期收益率	1、 100万元≤认购资金＜300万元，10%年；  2、300万元≤认购资金＜600万元，11%年；   3、 600万元≤认购资金，12%/年
风控措施	土地抵押：项目公司及无锡中南置业投资有限公司、南通五洲国际投资有限公司分别以所拥有的土地提供抵押担保，抵押物评估价值合计103800万元，对于本次信托融资规模4亿元的上限，抵押率为38.5%。  股权质押：项目公司股东将其持有的项目公司100%股权出质给陆家嘴信托，依据项目公司净资产估值，100%股权价值为21458万元。 保证担保：项目公司全资控股股东五洲国际装饰城有限公司为项目公司按约履行还本付息义务提供不可撤销的连带责任保证担保。 资金监管：陆家嘴信托、项目公司、保管银行签订销售回款账户共同监管协议，锁定项目公司销售账户，按约定比例将项目的销售回款存入信托还款账户。
还款来源	项目的还款来源主要为商铺的销售，住宅销售回款作为还款来源的补充。  经保守测算，项目共可实现销售收入98305万元，其中商业面积部分可实现销售收入56033万元，占预计总收入的57%；住宅部分可实现销售收入38272万元，占总收入的43%。 根据陆家嘴信托对项目售价进行的压力测试，当售价下降30%时，达到盈亏平衡，因此，项目安全边际较高。项目销售收入预计能完全覆盖本次信托融资本息，保障委托人利益实现。

　　产品点评：

　　1、 市场需求大。无锡市是享誉全国的工业城市，中国民营企业之都，经济环境较好。羊尖镇属于无锡市东部重镇，项目地块区域规划为较集中的居住用地和学校用地，当地缺乏大型商业综合体，市场需求大，未来竞争小。

　　2、 区位优势明显。羊尖镇距无锡机场20公里，往西是正在建设的锡东新城，与京沪高铁安镇站相距不到7公里，毗邻地铁二号线，沿锡沪路直达无锡市区，出行极为便捷。项目借借势锡东大发展及京沪高铁，未来升值空间巨大。

　　3、 开发商声誉良好。项目公司股东目前已在无锡地区从事商业地产开发多年，成功投资开发了多个大型商业项目，从业经验丰富，产品品质良好，开发的五洲国际装饰城项目更是目前无锡各类在售商业项目中运营最为成功的一个，社会认可度高。 

　　4、 风控措施严格。信托计划综合采用土地足值抵押、项目公司100%股权质押、母公司连带责任担保、销售回款监管等多重风控措施，严格把控项目风险，为委托人收益顺利实现提供安全保障。