魏尚进：人口比例失调导致房价飙升

　　新浪财经讯 “全球经济变局下的中国西部战略”国际论坛于2012年6月27日在西安举行。美国哥伦比亚大学经济学教授、NBER中国经济研究组负责人魏尚进在演讲时称，人口比例失调是导致房价飙升的重要因素。

　　他称中国的男女比例已经接近119：100，意味着大概九名年轻男性当中就有一名无法找到老婆。当某一个适婚的男性要准备结婚的话，他的父母会很快意识到，财富是他们能不能结婚的重要因素，因为一般来讲，有钱的人不会被剩下。而在财富当中，房屋的价值是最为明显的，这就导致很多人希望买房，因为买了房才可以表现出财富，找到老婆。

　　另外在调查中发现，有儿子的家庭买房的压力比有女儿的家庭要大，在男女比例失调严重的地区，有儿子的家庭压力就更大了。

　　以下为演讲实录：

　　魏尚进：各位早上好，我离开西安已经很久了，非常高兴这次回来，在70年代的时候我父母是在第二军医大学工作，当时整个第二军医大学从上海搬到西安，我没有跟着来，还在跟外祖母一起生活。当时的西安和今天西安相比显得有很大区别，当时在西安街头到处是马车，很容易看到马车，可能年纪小，同学们都不知道。今天要看马车的话恐怕只能去兵马俑看。

　　我将会讲一下房价飙升的问题，大家都了解《蜗居》，这个电视剧是基于房价飙升的情况，大多数中国人没有办法负担这个房价，给中国人民造成很大压力，在电视剧放完之前，这个电视剧已经受到了监管，不能够再继续播放。在中国，房价和中国人的平均月收入之比非常高，在2005年达到80%，但是美国仅仅是50%，即使在美国经历2009年房贷危机之前已经是这样一个水平，中国政府出台一系列措施控制房价，中国东部海岸沿线这些城市房价得到了一些控制，有一些房价回到2009年之前水平。但是现在这个价格还没有回到2008年以及2007年水平，所以房价也是很高的。

　　我们必须要研究房价飙升后面到底是什么原因，可能有好几个解释，有一些人说房价飙升主要原因是投机，在主要东部沿海城市可能有投机房产现象。但是中国有600多个城市，好多县级城市等等，他们房价也有迅速的飙升的情况，那么如果仅仅是投机的话，这种解释可能只是东部沿海大城市，并不能应用到中国所有城市房价都飙升的现象里面去。还有人说房价飙升其实非常好理解，实际上如果我们看一下中国城市化、都市化，有多少中国人从农村到城市去工作，你就知道房价为什么会飙升，有这么多人到城市里面来，工业化的程度这么高，非常自然的房价肯定会飙升，因为大家对于房子的刚性需求很大，我也想说这一种解释其实是不完整的，为什么呢，因为都市化的步伐，或者工业化的步伐，说的是对于房子刚性需求上升的很快，会成为房价飙升的一个原因，但是并没有解释另外一个现象，在中国大多数的地方，房价和租金的差别也有一个非常大的增长，不仅仅是房价在上升，房价比租金要涨的快的多，所以这样一个现象，如果仅仅是对于房子刚性需求的增加这样一种解释去解释的话，实际上是不完整的。你如果对房子有这么大需求，为什么不能租个房子，也可以满足你对房子的要求，所以虽然房价有很大上升，但是这个房价以及租金的增长的步伐要慢的多这样一个很大差别怎么去解释呢。

　　接下来的解释是我想跟大家探讨的，基于所有房价上升的分析，都是跟我的同事做出来的，刚才已经讲到了中国表现出非常明显的男女比例的失衡，男多女少，这个比例实际上在以前，在适婚年龄18到20多岁，他们开始考虑结婚，对于这个年龄段来说，男女比例如果让自然来决定应该是1：1，基本上应该需要1：1，大部分世界国家都接近这个比例，但是在中国2002年开始以来，这个比例进一步的失衡，进一步拉大，今天已经是119个男性对于100名年轻女性，这一种119：100的这个比例实际上就大概九名年轻男性当中有一名就无法找到老婆，从数学上来讲，他就没有办法找到老婆，你不知道是哪一个，你的朋友或者是哪一些人，反正这九个人当中有一个人找不到老婆，也不知道是谁，数学上有这个情况。

　　这个跟住房价格优什么关系呢，这个其实也是很重要的因素，也就是说我们所观察到的房价飙升很重要的原因，这也是政策需要考虑的因素。当某一个适婚的男性要去准备结婚的话，他们都会很担心，如果我的儿子变成剩男或者没有办法找到老婆，父母会非常担心，所以很快意识到，其实相对的财富是他们能不能结婚的重要因素。有钱的人一般来说不会被剩下，中国是这个情况，我想几百前年也是一样，在其他国家也是这样的。

　　我们怎么样解决这个问题呢，比如提高储蓄率，比如说像父母为子女来进行储蓄，这是一种方法，但是我们想讲的是在中国买房或者是相对比较贵的一套房子是一种途径，或者其他的财富组成。也是在婚姻市场当中，要能够有钱，而且能表现出你有钱，这个对于这个家庭的男孩子是很重要的，所以财富当中，房屋是特别重要的，因为房屋很直观，一眼可以看得到，而且对于女孩父母，如果直接问你有多少存款，能不能把这个存折给我看一下，这个问题有点问不出口，但是中国父母还是很有办法向对方展示财富的，总的来说有没有一套房，这个问题问得出口，所以房屋往往成为你这一家财富程度很好的代表。所以这个就实际上导致很多人希望买房，买了房才可以表现出财富，找到老婆，这就可以解释出在现代男女性别失调进一步上升，自有房屋的需求也在上升，而房屋的供应比起相对来说弹性比较小，所以这就导致房价也有此而不断的推高。另外有两个可以预见的地方，也可以让我们理解现在房屋市场上面的现象。

　　第二点这个解释也可以帮助我们理解，我们可以看一下房屋价格跟租金价格增幅比例，年轻男性如果他说我这一套房是我自己买的，或我父母买的，而且可以过户给我的，他如果这么讲是很不一样的，如果他说这个房是租的，这个话相比分量完全不一样。对于配偶争夺，或者婚姻比较的时候，这个时候分量完全不一样，所以很多人不会谈到这一点，其实他们房屋平均面积，就是自有房屋面积，其实在近年来也在大幅提高，大概来说，每人的占房面积在过去也在上升，也在增加，这一点很容易理解，如果你要从对房屋的需求很解释，但是实际上是自然的，因为这是一种攀比，婚姻市场当中要攀比，这也是一个很自然的攀比条件，你要展示炫耀你的财富的时候，房屋大小也是其中一个攀比的要素，这也促进对房屋需求，对自有房屋一方面供应没有足够弹性，导致这个房屋单价上升，同时房屋的人均面积也在增加，所以这是一个理论，但有没有证据呢，实际上刚才讲的是一些理论。

　　我给大家看一些证据，首先有一句常见的话，中国人都知道，房价上涨主要是丈母娘的功劳，2010年中国经济时报有这么一个标题，他说现在已经证明了丈母娘确实推高了房价，我每天说到这句话台都是一片笑声，这句话既对也不对，说他对吧，这些讲的都表明丈母娘她们议价能力比较高，他们女儿奇货可居，年轻男性要过丈母娘这一关不容易，但是也不对，这种现象并没有反映中国文化，中国20年前、50年前都不是这样的，实际上适龄男女他们其实并没有对房屋有这么强烈追求，这是因为我刚才解释的理论，15年前或10年以前，其实婚姻市场的男女失调不明显，所以不管是男方和女方，跟今天来说他们寻找对象的难度跟今天不一样，这主要是最近这些年男女比例失调引起的问题。

　　虽然中国整体来说在男女失调比例整体的大幅变化，我们刚才说119：100但这个比例还是在不同的空间上有一个严重的不一致，有一些地区它的男女比例非常严重，有一些情况有一些省份可能是甚至到137：100，或者说六分之一男性结婚无望，但是有一些省份低于国家平均值，所以在空间上也不平衡，当然时间上也不平衡，这个可以让我们检验一下刚才讲的理论。中国房屋市场在空间上是有区别的，比如说你有一个儿子，要盖房，否则这个儿子基本上你就不用指望媒婆上门了，所以这个家庭就要准备给小孩盖房的钱，在童年的时候就要盖房，女性也是有压力，但是对于儿子来说盖房习俗更严重一点。比如说在城市里面就要租房或者买房。这两个男女在谈恋爱，但是他迟早到一定程度上问你有房吗，然后这个时候父母可能就得给儿子买套房。你可以去看一下我刚才讲的这个故事，在多个角度来观察，我们刚才举了几个数据上的例子，我们这些数据实际上都是非常明显的，统计上也是有效的。

　　第一点就是有一个儿子的家庭他如果生活在不同的区域，比如说在一个男女失调特别严重的地区，一般来说他们都希望能够相应买一套比较体面的房子，这当然要看你是不是有一个未娶的儿子，和你这个地区男女比例问题。大部分情况下有儿子的家庭其实买房的压力要大于有一个女儿的家庭，但除此以外，我们还看只有儿子的家庭，并不是说所有有儿子的家庭买房压力都是一样，因为你生在什么地区也很重要，你所在的什么地区买房压力不同，如果有儿子家庭生活在男女失调比较严重的地区，男性更加偏多的地区，买房的压力也就更大一点，这个可以用数据进行验证，这个数据可以细细的看。所以不光是有儿子的家庭有买房压力，如果所在地区男性严重多于女性买房压力更大一点。这个数据上表明非常清楚，其实跟租房来说很明显表现出一个对比。这是另外一个曲线图表现我刚才讲的观点，我们看房屋价格，四种不同家庭，左边这张图是四种家庭，而这四种家庭的房价和收入比例，有钱家庭买的房子大一点、贵一点这个很自然，不会觉得奇怪，但是有意思的是你看到在四种类型家庭当中的区别，如果家里有儿子在某一种收入情况下，你可能会买一个更大更贵的房子。第二个蓝色和红色的区别是，红线是指这种家庭所在地区，他的男女失衡比例特别严重的，蓝线是相对均衡一点的地区，你就可以看到区别了。

　　这些家庭如果处在红线是男女失调比较严重的地区，一般来说都要买大一点的房子。另外可以看到，如果说有儿子的家庭要买房子的话，显然我们就要问，这个是不是就真的能够推高房价呢。同样一个原因，因为男女失调所以有儿子的家庭可能就有压力要去买一个大点的房子，但是这样会不会导致有女儿的家庭可以有一个抵消的作用。他们对房屋需求能不能降低，这个现在没有答案，所以我们就这一方面多做一些研究。

　　再给大家看另外一张图表，不同城市现象，我们把所有家庭都分析一下，他们所表现出来的行为方式是不是一样的。房价以及收入的比例在不同地区是不是一样，因为我发现这个趋势是一样的，无论大家接受的教育经济状况怎么样，这种趋势都是一样的，左边这张图表给大家显示的是农村地区、边远地区，右边是城市地区，研究的是结婚年龄的男女在房价以及收入比例方面的走向。这个坡度是非常相似的，这是非常强有力的证据告诉我们，房价以及收入比例的不平衡，还有性别数量的不平均，进一步造成房价的上涨，以及造成收入比例的进一步不平衡，会有什么样影响呢？我们的预测告诉我们，大概30%，或者是房价飙升跟性别比例失调有关，也就是30%的房价飙升背后的原因都是人口比例的失调。所以如果我们没有注意到人口性别比例的失调，没有研究这种性别问题的话，也可能在控制房价方面也不会收到一个根本性的效果，还是需要花费一些时间。

　　从另外一方面讲，如果我们不采取措施的话，那十年之后我们还会面临一个高储蓄率，以及这个高房价的问题，还会受到它的困扰，谢谢。