总理继续喊话 专家称楼市拐点将至

　　赵飞飞

　　在房地产调控的关键时机，中央再度表态坚持楼市调控不放松，确保房地产调控见到实效。

　　9月1日，国务院总理温家宝在《求是》杂志发表署名文章指出，目前是房产地产政策调控的关键时期，在确保整体调控措施不动摇的同时，还要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归。

　　一位接近住建部的专家指出，限购政策不放松的情况下，北上广深等一线城市房屋库存量已经足够销售1年，加上开发商要在9-10月份加大推货力度，9月份或成房价实质性拐点形成时机。

　　库存陡增

　　上述专家指出，本轮房地产调控启动限购政策的直接原因是主要城市房屋库存量跌破警戒线，如果不实行限购，会在严重供需不平衡的情况下，造成房价疯涨的结果。

　　北京大岳咨询公司总经理金永祥指出，一般城市建设管理部门将房屋库存量够10个月的销售量作为安全警戒线，而北京等城市在实行限购政策之前，库存量跌破了8万套。

　　实行最严厉的限购的政策将近1年，北京的房屋库存量已经超过11万套，以目前的月均销售1.3万套的速度计算，基本可供销售1年。这也就意味着，政府手中有足够的房源应付购房需求，房屋供求关系将逆转。

　　对于开发商来说，如果一个城市房屋库存量越高，意味着项目销售压力越大，而对于政府来说，库存越高，房价下行压力越大，调控房价的压力越小。

　　记者了解到，上海一、二手房的库存量超过2600万平方米，约合22.1万套。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，按这样的库存量来说，上海需要在一年左右才能消耗完这个库存量。

　　中国指数研究院副院长陈晟表示，7月份的时候，各个城市的楼市已经在挤出泡沫，往年的“金九银十”恐难再出现。

　　首创置业一位负责人在“首创·芭蕾雨”项目置业讲堂活动上介绍，由于区域房价下行压力比较大，该项目均价进行了下调10%左右，并且对于一次性付款给予高达9.2折左右的折扣。

　　而据搜房网对1000多名购房者发布的调查报告显示， “金九银十”置业兴趣不高，近七成购房者认为“金九银十”势必爽约，下半年楼市将持续低迷。

　　北京链家地产的数据显示，2011年以来，北京新入市郊区项目签约率仅为41%，比城区项目低17个百分点。

　　链家地产首席分析师张月认为，目前北京城区项目签约率高于郊区，郊区商品房库存量攀高的趋势今后会愈加明显。

　　据北京中原地产数据统计，北京市下半年的潜在商品房供应量为900万-1000万平方米左右，明年上半年潜在的供应量仍将超过1000万平方米，以此推算，未来一年市场商品房的供应量很可能超过2000万平方米，住宅总套数有可能突破15万套。

　　据易居研究院7月27日发布的报告显示，截至2011年6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米，相比去年同期增长18.2%。杭州、武汉、长沙、郑州4个二线城市新建商品住宅库存总量为1127万平方米，同比增长22.2%。

　　9月或成拐点

　　“我们还是准备冲一下金九银十，”北京一家房地产开发商对记者坦言，今年上半年一直保持保守策略，但是眼看今年将过，公司销售业绩太差，必须押注“金九银十”。

　　保利地产一位负责人对记者说，保利地产判断今年第四季度为房地产调控落实期，政策会进一步从严，保利地产采取保守稳健策略，目前公司账面货币资金余额176亿元，应付土地价款余额仅79亿元。

　　合生创展地产一位负责人对记者表示，合生上半年完成营业总额48.33亿港元，同比上涨3.55%，其中92%来自于物业销售收入；实现净利10.2亿港元，同比下降33%，则今年上半年核心利润将同比大涨81%。

　　但是，出于下半年销售压力的考虑，合生准备下半年采取推出更多核心城市周边项目、中小户型项目和降价结合的策略，来保证销售回款。

　　截至8月24日，A股市场共有70家房企披露了2011年中报，这70家房企总存货从2010年中期的4457亿元上涨至2011年中期的6168亿元，增长幅度达到38.4%。

　　记者了解到，大部分开发商对于第四季度行情并不看好，但是由于调控的压力，多数上市房地产公司仅完成了年度销售额的3-4成任务，迫于压力，必须选择“金九银十”进行销售冲刺。

　　而对于购房者来说，一部分购房者适应了限购政策，开始采取购房动作，另一部分观望的购房者也在通胀的压力下，选择出手买房。

　　“总体来说，新增购房需求远远赶不上新增房屋供应量。”中房协一位负责人对记者说，他判断第四季度房价将出现实质性下降，9月份将是房价拐点。

　　实际上，很多开发商已经不再将住宅降价促销作为回款主要工具，而是采取进军商业地产的方式来回笼现金流，商业地产由此十分火热，甚至吸引了更多房地产行业以外的企业进入。例如，准备于明年上市的餐饮业巨头吴地人家准备进军商业地产，在餐饮业的支持下，做写字楼和商业的持有开发。

　　中房协副会长朱中一在搜狐商业地产举办的2011中国商业地产高峰论坛上指出，房地产企业普遍面临融资难的问题，但是不能因此盲从地进入商业地产，更不该将商业地产炒得虚热，引起更大的调控压力。