保障房数字跃进背后：为完成任务大建集资房

　　郭建

　　9月22日，北京市住建委发出《关于加快本市保障性住房项目开工建设的通知》(以下简称“通知”)，其中指出配建、新建的保障房项目必须保证开工和竣工，否则不给商品房项目备案或发放预售证等。

　　实际上，诸如“通知”之类的文件，近日在各地频繁出现，各地政府在“争先进”的鼓励下，纷纷加快保障房项目开工。

　　但据本报记者调查，各地开工率飙升背后原因各异，但不同程度存在为短期完成任务、追求数字而不顾保障“成色”的现实。

　　在部分省份，企业单位集资房、事业单位中转房、城市危旧房改造都贴上“保障房”标签，借此搭政策“顺风车”。在各地保障房开工率数字大增的背后，是住房保障结构性矛盾的深化，是“住有所居”保障目标的远离。

　　数字“跃进”

　　“通知”内容措辞严厉，要求配建保障房的项目必须保证保障房开工和竣工时间不得晚于商品房。对于没有完成协议建设保障房的企业，要限制其参与拿地、商品房销售等工作。

　　此时，北京市2011年保障性安居工程开工数量已经超过18万套，完成90%以上。即便如此，相比已经有5个省提前完成开工率100%来说，北京市也自感有些落后了。

　　北京中原地产总监张大伟介绍，北京今年已经出让的38块包含居住属性的地块总建筑面积为583.88万平米，其中出让包含保障属性的地块为21块，占比超过55%，配建的保障房住宅面积为135.9万平米。预计在这些配建保障房面积中提供的保障房住宅套数超过1.5万套。

　　中国房产信息集团一位分析师9月22日在“点亮百城 决胜未来——CRIC2012新产品战略发布会”上对本报记者透露，2011年北京市各类保障性安居工程建设资金投资在3000亿元以上。北京市竭尽各类融资手段，包括投资百亿元注册成立了保障房投资中心等方式，解决了公租房等比较难的融资问题，才有这么快的开工率，在9月初达到了90%开工率。

　　但是，另一些省份保障性安居工程建设进展似乎更快。据住建部公布数据，今年截至8月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已实物开工868万套，开工率86%(不含西藏自治区)。相比5月末34%的开工率，全国保障房开工提速明显。

　　辽宁、河北、福建、山东和陕西等5省的开工率已超过100%，其中部分省份的开工率逼近120%。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，“特别是今年新批项项目，不可能集中在一、二季度开工，三、四季度才可能是建设的高峰期”。

　　地方政府的政治压力另一主因。一位不愿具名的房地产专家认为，各地主要官员的态度也起了很大作用。他认为，在国务院常务会议和一系列文件下发后，各地的落实情况明显好转。“官员开始更多地出于政治角度考量这一问题，而不再过多强调困难。”

　　“成色”问题

　　河北省是5个提前完成100%开工率的省份。该省石家庄、保定等多个地市已经大幅超额完成了今年开工任务。

　　但是，据本报记者调查，该省不少城市的保障性安居工程结构存在问题。

　　以保定市为例，2011年，保定市计划建设保障性住房和棚户区改造住房32014套。其中，新建经济适用住房3700套，这些项目全部建在保定市区。

　　但从保定市政府最新公布的项目开工信息看，经济适用房已开工3158套。但这些项目均为为单位集资建房，分属河北保运集团、河北双鹰农机公司、保定市金属材料公司等4家公司筹建。

　　按计划，保定市今年还有一个单位集资建房新项目开工，建设规模为609套。前后两数相加，今年3700套新建经济适用住房的任务就会超额完成。

　　保定市2011年计划竣工的保障性住房项目中，除兴华苑廉租住房小区这一个项目外，全部为集资建房，项目分属市住建局、市传染病医院、中铁电气化一公司二分公司、五一九地勘大队、市财政局。总面积为251478平方米。

　　北京大岳咨询公司总经理金永祥表示，同样的开工率数字，在不同地区之间涵义也不同。

　　保障性安居工程，因其概念含混被比喻成一个篮子，“什么都可以往里装”。这就给各地方更多的腾挪空间。

　　按现行制度，集资建房可纳入经济适用房供应计划。原本带有福利性质的集资房的“变身”依据是2007年国务院下发的一个文件(国发〔2007〕24号)。

　　上述文件称，单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。该文件规定，各级国家机关不能搞单位集资合作建房；但为其他单位留了政策口子。

　　这些房屋与政府统一施工建设的经济适用房在诸多方面不同。按规定，这些房子在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。

　　房子基本在单位内部就消化了，不可能有多余的，“卖给非本单位的人就更不可能了”。

　　“住有所居”？

　　有了前面的“变身”，集资建房就顺理成章地成为保障房中的“一员”，也会搭上政策的顺风车。

　　《河北省城镇住房保障办法(试行)》规定，保障性住房建设项目按国家和本省规定享受各项税收优惠、免收各项行政事业性收费和政府性基金，涉及经营服务性收费的，按相关标准的下限收费或者给予减免收费。除此之外，小区内外相关配套设施建设按国家和本省有关规定不再缴纳其他费用。

　　在保障房建设诸多优惠措施的刺激下，集资方自然乐于开工。按规定，集资建房虽算做保障性住房，但分配主体是定向的。现实情况是，非集资主体即使满足经济适用房的申请条件，往往也无法获得购房机会。

　　一般认为，保障性安居工程涵盖廉租房、经济适用房、公租房、限价房、棚户区改造。因没有明确概念界定，各地对各类保障性住房的理解显然不一样，运作也不尽相同。另据记者调查，部分省市将危旧房或城中村改造列进棚户区改造项目中。

　　在公租房项目中，也存在“变通”的情况。公租房主要针对新就业外来职工等住房困难的夹心层群体。基层政府在土地紧张、资金不足的情况下，大面积推行企业代建、自建模式。这些房屋主要针对本企业员工。

　　江西、陕西、河北等多个省份还把针对乡镇教师、卫生院等人员的中转房列为公租房。在2011年保定公租房建设计划中，虽以企业新建为主，但也有针对教师、医生等特定人群的公租房。

　　据本报记者初步统计，保定市顺平县有3个教师中转房、1个教师宿舍项目，唐县有1个教师职工宿舍，博野县有1个工商局家属院配建项目。

　　一位接近河北省政府的人士称，此类项目当地政府颇受重视，建设所需资金主要依赖政府拨款，且能得到优先保证。这自然引发各界质疑和担忧——财政资源是否错配并引发新的不公。

　　住房和城乡建设部政策研究中心一不愿具名的人士称，上述人员中当然也存在住房困难的情况，但应通过廉租房、两限房等其他渠道解决，“需要明确的是，公租房本应服务的人群是新就业外来职工而不是别的”。

　　上述人士表示，保障性安居工程的工作目标是实现“住有所居”，如果最终解决的是公务员、教师等非低收入人群住房问题，等于退回了福利分房时代，再建几千万套保障性住房都不会实现“住有所居”目标。