海航地产土地腾挪的发家史 近三年资产翻番增长

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　尽管海航收购绿城目前只是传言，但“无风不起浪”的传言似乎从一个侧面彰显出了海航近几年间在地产领域谋划扩张的势头正劲。

　　而就在不久之前，北京CBD东南角的丰树大厦的LOGO已经换成了海航实业(微博)，天誉置业的广州洲头咀项目也在8月3日以13亿元的价格卖给了海航商业。与此同时，海航集团(微博)将以60亿元收购国美商都的消息已经基本定型，需要商榷的只是价格问题了。

　　在海航系的产业王国中，地产板块无疑已经是举足轻重的一枚棋子。

　　从4亿到75亿

　　在很多人眼中，海航地产就像一家突然从天而降的公司，谁也无法想象这家目前土地储备超过3000万平方米、总资产约为317亿元的大型地产公司，在几年前还仅仅是一家资产总额仅为4.03亿元、接近空壳状态的“小公司”。

　　相关资料显示，海南海航地产控股有限公司前身是海口新城区开发建设有限公司，注册资金12亿，是2002年海航集团为了开发大英山老机场的3000亩土地而与广东地产商联华国际联合成立的。

　　但此后，双方的合作未能够顺利进行，联华国际黯然离场，而海口新城区开发建设有限公司却保留了下来。

　　2007年5月28日，海航集团出资17.5亿元成立海航置业控股(集团)有限公司(简称“海航置业”)，并将海口新城区开发建设有限公司和3000亩大英山土地划拨至其名下。

　　一年之后，海南集团再出资12亿元成立海航地产控股有限公司(简称“海航地产”)，重新分配旗下的地产业务。海航地产专注于海南本岛的房地产开发，而海南置业负责海南之外的房地产业务。

　　根据公开资料，2009年1月，海航地产的资产总额仅为4.03亿元，然而，至2011年2月，资产总额已逾75亿元。3000亩大英山土地的资产价值由此可见一斑。

　　“海航地产获得的大英山土地是属于划拨土地，成本很低，大概只有70万元/亩。”一位了解情况的海南开发商告诉记者，“如果按照现在住宅用地的地价，大英山土地的地价已经达到500万-600万元/亩。”

　　有了土地，海航就有了“腾挪”资本。

　　以海口的海阔天空·国瑞城项目为例，这个号称由海航地产和国瑞地产联手打造的大型复合地产项目，就是由海航地产提供土地资源，国瑞地产独立开发完成。资料显示，双方在2008年签署的合作条款上，国瑞地产要向海航返还每平方米楼面价3000元。

　　海航内部人士曾对媒体表示，这个价格在海南房价飞涨的今天看似不高，但当时这个价格“把很多前来合作的开发商都吓跑了”。

　　将手中的大量土地资源提供给专业地产商合作开发，然后坐享其成，海航地产在土地腾挪的原始积累中独立登台了。

　　资本运作下的资产膨胀

　　得益于土地和资本的投资运作，在海航的地产板块中，投资俨然成为了比开发更重要的“工序”。资产收购、质押、融资，海航一系列的杠杆运作让人眼花缭乱，但凭借于此，海航集团旗下的地产板块资产规模则以平均每年翻番的速度急剧膨胀。

　　“在目前的商业地产市场，海航地产业务的发展其实也是很有代表性的。不是主要依靠业绩提升，更多的是通过把握资本市场的节奏来迅速做大资产规模。”光耀东方集团(微博)副总蔡育文在不久前的2011年第三届中国商业地产年会上向记者表示。

　　而据媒体报道，海南内部人士曾经透露，海航置业的主要管理层不是来自房地产领域的专业人士，而是以资本运作高手为主，这在国内房地产开发企业中也极为罕见。

　　事实上，与拥有同等量级土地储备的万科、中海、碧桂园(微博)等房企相比，海航置业的开发水准却并不知名。

　　显然，海航置业的盈利模式与一般房地产开发企业不同。在海航集团高层的眼里，土地、房地产远比现金保值，所以才会大量购买土地和物业。而大量土地资产储备，反过来又成为海航集团资本运作和支撑上市公司业绩的基石。

　　2010年底，海南航空发布公告称，将受让海航集团旗下海南航鹏实业公司、海南国旭实业公司和海南国善实业公司3家地产项目公司位于海口市大英山新城市中心区核心地段的4幅土地，受让价格为24.65亿元。由于没有房地产开发经营资质，海航此举也曾一度受到业内质疑。

　　国泰君安分析师宋伟亚指出，海航一直以复杂而又频繁的资本运作和关联交易著称。从其历年的公告显示，上市公司与集团之间每年都存在着大量的关联交易，主要为资产买卖，其中不乏物业地产类。

　　海航置业的最新报告显示，截至2008年末、2009年末、2010年末，海航置业总资产分别为98.7亿元、188.5亿元和317亿元，近三年资产规模平均翻番增长。

　　而从公开披露的资料来看，目前海航置业土地储备超过3000万平方米，这占据了海航集团总资产的约15.8%。但实际上，海航集团旗下的海航投资、酒店控股、海岛建设、海航商业以及部分上市公司里也有相当一部分的地产资产及土地储备。