绿城调查门凸显楼市资金链断象

　　业界认为，开发商融资渠道逐一关闭，降价销售或成必然

　　记者 蔡颖 王涛 实习记者 赵东东 北京报道

　　市场担忧情绪远未随着绿城集团上周的回应而完全消除，房地产行业紧绷的资金链再一次备受关注。事实上，在政策持续收紧、融资成本攀高的形势下，上市房企已债台高筑。中报统计显示，上半年我国房企平均资产负债率创下五年来新高。

　　分析人士认为，在销售仍难有较大起色的情况下，开发商的资金压力将进一步增加，因此，加大打折降价和推盘的力度才是理性选择。更有机构认为，购房的时机已经来临。

　　政策 金融紧缩效应明显

　　深陷“调查门”的绿城集团于9月23日上午就“银监会发文调查绿城集团房地产信托业务”事件在杭州召开了媒体沟通会，面对市场的质疑，绿城建设总经理曹舟南强调“每笔信托产品皆合法合规”，但他也坦言，在未来发展问题上资金确实是阻碍绿城发展的根本因素。曹舟南称，“即使所有房企都倒下了，绿城还有两条路可走，第一是代建，第二是保障房。”据悉，绿城至今与政府签订的保障房合同超过500万平方米。

　　尽管绿城集团做出了回应，但该事件依然再次引爆市场对房地产行业资金链的担忧，以及股市、评级机构的连锁负面反应。9月22日，标准普尔评级宣布，将中资地产商合生创展集团有限公司的评级展望由“稳定”调整为“负面”，并且，还将合生创展的大中华区信用体系评级由“cnBB”下调至“cnBB-”，债务评级由“cnBB-”下调至“cnB+”。

　　申银万国房地产业分析师李红对《经济参考报》记者表示，“由于到期的信托产品需要开发商还钱，而开发商在销售极度不佳和银行没有房地产信贷额度的双杀效应下显得很差钱。对于绿城这类高负债房地产企业而言，一旦通过项目公司进行融资，如被算为股本投资，就有借此杠杆撬动银行信贷，引发系统性风险的可能。”

　　去年12月，银监会下发了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，对房地产信托拉响风险预警。而今年以来，监管部门对房地产资金来源的调控力度更是空前。5月，银监会要求信托公司每月上报《房地产信托业务风险监测表》，由此开始逐个监测房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施。随后7月1日起，银监会又要求房地产信托项目开始事前报备，改变了事后报备的流程窗口指导。

　　据了解，报备前置的政策施行两个月以来，信托公司普遍反映房地产信托规模明显受限，成立规模从7月的332.47亿元降至8月的272.41亿元，占比从48%降至43%；发行规模从7月的236.72亿元降至8月的186.19亿元，占比从43%降至35%。

　　与此同时，银监会还要求银行对房地产开发贷款予以缩减，近期发文强调金融机构需对炒作升温的商业房地产保持高度警觉，密切关注投资投机活跃并且未采取限购等措施的二三线城市房地产市场风险。上半年，大多数上市银行房地产开发贷比重下降趋势明显。

　　除了金融机构的监管部门，各部委配合政府调控政策，对开发商资金的渠道也在一道一道地关闭。8月12日，国家外汇管理局下发了《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》，要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。市场分析认为，外管局此举意在遏制房地产投资领域的“热钱”，这导致房企海外发债融资进一步受限。

　　资金 房企负债率创五年来新高

　　国泰君安房地产分析师孙建平对《经济参考报》记者表示，“目前，房企融资成本基本达到了历史最高值，通过高利贷融资成本高达近40%，中型房企的融资成本约达20%，小型房企更高。”

　　在高成本融资的背后，房企负债率却跟着节节攀升。广发证券根据2011年上市房地产公司披露的中期业绩报告统计指出，今年上半年，我国房企平均资产负债率为75.3%，创下近5年来的高点，A股上市房企整体负债总额达到了10921.43亿元，同比上涨41.29%。龙头房企“招保万金”4家公司的负债总额较年初上涨63.38%，达到4541.15亿元，占106家上市房企负债合计的41.58%。如剔除预收账款，万科资产负债率高达62.4%，保利地产也达到了69.4%。由此，房企债台高筑的局面可见一斑。

　　此外，从整体来看，我国房企资金杠杆率(本年资金来源/自筹资金)下降明显。房地产资金杠杆率是衡量企业资金来源难易程度的标准之一，数值越高表明企业越容易获得信贷支持以及销售资金回笼。在爆发金融危机的2008年，我国房地产企业资金杠杆率为2.53，而据中原地产数据最新统计，今年前8个月我国房企资金杠杆率已是2.46，创下了近5年来新低。

　　业内分析人士认为，今年以来，房地产企业资金链越来越紧张与政策导向不无关系，在监管部门对房地产开发贷严格限制的情况下，房企不得不更加重视项目销售带来的资金回笼。但随着市场观望情绪加重，房地产项目销售难以获得高增长，这越发加重了房企资金压力。

　　国泰君安房地产行业统计数据指出，9月，全国楼市销量再度出现显著下滑，具体来看，全国主要城市9月以来新房周均销售量环比下降25%，其中，一线城市下降31%，二线城市下降22%，三线城市下降23%。同样，上市的房企业绩报告显示，124家A股房地产企业存货量在2009年三季度以来不断上升，截至今年二季度，这些房企的存货合计已达12333.7亿元，同比增长逾四成。

　　“限购政策下，行业平均的去化速度(指某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空速度)减慢24%，由此推算的存货周期由33个月上升到42个月，已接近2008年低谷水平；区划速度的减慢导致行业平均的财务安全底线从43%降至33%。”中航证券在近期一份房地产业策略报告中认为，“当前上市公司实际净借贷资本比均值已从2010年末的41%上升到48%，突破了安全底线，行业整体面临相当于净资产15%、总资产6%的资金缺口，其中，10%的企业面临短期资金缺口，40%的企业面临中期资金缺口，30%的企业中期资金缺口较大。”

　　选择 部分大型房企竞相打折促销

　　国家统计局18日发布的8月份楼市统计数据显示，在全国70个大中城市中，46个城市新建商品住宅价格环比停涨，16个城市新建商品住宅价格环比下跌。市场分析认为，从整体看房价涨幅正在进一步收窄，楼市正朝着调控预期的方向发展。多数专家指出，全国房价下降的拐点正在形成，但最终确立仍有赖于政策的持续和深入，尤其是全局性把握限贷、限购等关键点。

　　一手住宅方面，统计数据显示，全国商品住宅成交量连续两个月回升，8月销售面积为6981万平方米，环比增长3.36%。在月度成交量增长的同时，以中海、万科、恒大、世茂房、远洋、碧桂园、金地等为代表的大开发商在近几个月掀起了一股打折降价的旋风。

　　今年6月份以来，世联研究持续跟踪监测了24个城市一手房市场的打折降价情况，呈现出的特征包括：大开发商的楼盘比中小开发商的楼盘降价幅度更大、更动真格。从降价楼盘的销售表现来看，降价基本能促进销量，达10%以上的降价幅度，销售速度很快，有的甚至成为 “日光盘”。

　　二手住宅方面，北京、上海、广州、深圳等重点城市二手住宅成交量总体仍旧低迷。中原地产数据显示，9月中旬(9月12日至9月18日)，北京二手住宅成交量连续两周大幅跳水，环比前一周下跌约五成。稍早些的8月份，深圳二手成交创下了五年来的地量。美联物业数据显示，深圳8月二手住宅成交12.15万平方米，环比减少74.50%。业内人士表示，在成交频频走低的形势之下，部分业主将逐渐调整价格预期，北京等地二手房价格开始面临实质性拐点。

　　对于未来一段时间的房价走势，美联物业发布的一份最新研究报告认为，8月份，全国房地产开发景气指数为101.12点，环比下跌0.37%。时隔3年，2011年10月或历史重演，全国房地产开发景气指数或步入100景气值下方。

　　不过对于购房者来说，年底前这段时间或是购房的一个时机。世联研究认为，在需求受到限购政策抑制的市场环境下，开发商为了赢得竞争，会倾向于选择优惠促销甚至打折降价的手段，以争取更多的客户。换而言之，下半年，购房者选择的机会更多、得到的实惠更多，这或意味着购房的好时机已经来临。