房地产巨头业绩滑坡蔓延 僵持楼市有望加速破局

　　万科九月销售额同比再降

　　黄树辉

　　房地产市场的持续调控对开发商销售业绩冲击日渐扩大，继8月份销售金额年内首现同比下降之后，国内住宅开发龙头万科(000002.SZ)9月销售额再次出现同比下降。

　　同样值得关注的是，碧桂园(微博)(02007.HK)、雅居乐地产((03383.HK)和中国海外(00688.HK)等多家房企巨头9月销售金额亦出现不同程度的同比下滑。

　　房地产企业单月销售金额和销售面积，很大程度上会受到推盘节奏和推盘数量的影响，但多家房地产企业销售同时出现下降，意味着这种变化已非个别现象，僵持已久的房地产市场格局有望加速破局。

　　万科销售额9月同比降12%

　　万科昨日晚发布公告，公司在9月份实现销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，环比分别上升12.5%和19.4%，同比分别下降4.9%和12%。

　　这意味着万科销售金额已连续两月出现同比下滑。8月份，万科实现销售面积96万平方米，销售金额104.8亿元，环比分别上升22.8%和15.4%，同比分别增长5.0%和下降12.6%。

　　但万科总体销售情况仍出现不小的增长。截至9月底，万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别上升39.9%和35.9%，万科销售金额距离千亿元仅有一步之遥。

　　万科董秘谭华杰透露，由于公司9月份的推盘大多集中在中下旬，而从认购到签约需要一段时间，一部分认购金额不可能在9月的销售数据中得到体现。加上“十一”长假期间实现的认购，公司目前已认购待签约的产品规模超过70亿元，10月份销售破千亿元当无悬念。

　　谭华杰坦言，9月公司的新推盘量和去年同期基本持平，而销售则略有下降，说明一年以来市场环境的巨大变化，对万科的销售也产生了一定影响。

　　万科提供的统计数据显示，9月中下旬之后，市场推盘力度明显加大，但成交速度进一步放缓。北京、天津、沈阳、上海、杭州、南京、苏州、无锡、广州、深圳、佛山、东莞、武汉、成都等14个城市9月份商品住宅批准预售面积环比8月上升了46%，而销售面积和8月基本持平，销售金额则略有下降。

　　谭华杰表示：“随着政策效果的显现，市场成交速度持续放缓，主要城市存货积累逐渐增加，买方市场的特征日益明显。”

　　实际上，万科在销售方面已经进入最后冲刺阶段。深圳万科分公司在7月份推出“万团大战”促销行动之后，又在9月一举推出11个项目、1万套房源入市，其总价优惠措施更是从此前的5000元上升至1万元的级别。

　　业绩滑坡房企巨头增多

　　万科在拿地方面较去年亦出现大幅减少，9月份新增加项目8个，分别位于北京、鞍山、抚顺、佛山、广州、厦门等城市，归属于万科权益的计容积率建筑面积共191.7万平方米。今年前9个月，万科新增项目权益地价合计约257亿元，约占同期销售金额的26%。

　　这意味着万科前9个月拿地所支付的金额占销售金额比例出现大幅下降，2010年万科全年土地款相当于销售金额1081.6亿元的53%。

　　谭华杰称，从近期主要城市土地市场的流拍现象开始增多、底价成交的情况日益普遍等情况来看，土地市场正在逐步回归理性，但由于土地出让底价尚未出现明显下调，还不能说土地市场的调整已经非常充分。

　　需要关注的是，不仅仅是中小开发商，多家房企巨头9月销售业绩均出现不同程度的同比下降，开发商销售业绩同比下滑的情况不断蔓延。

　　碧桂园10日发布的数据显示，今年前9个月公司共实现合同销售金额约325亿元，合同销售建筑面积约514万平方米，同比分别增长约49%及28%。按430亿元的全年销售任务统计，碧桂园已经完成全年目标的75.58%。

　　从数据可以推算，2011年9月碧桂园实现销售金额27亿元，较8月份的59亿元销售额环比下降54%，较2010年9月份的34亿元销售额同比下降21%。

　　根据雅居乐10日公布的销售数据，公司9月份实现合约销售金额约28亿元，合约销售面积约31万平方米，合约销售均价约为每平方米9004元。合约销售金额较去年9月的31亿元同比下降10%，合约销售均价同比下降30%。

　　而最新公布9月销售数据的中国海外，销售额及销售面积也均同比下降18%及13.2%，至66亿港元和49.2万平方米。

　　此前的8月，销售金额下降的开发商包括万科、中海地产、保利地产、富力地产、金地(微博)集团、越秀地产、首创置业等多家开发商。

　　花样年集团总裁潘军(微博)近日在接受《第一财经日报(微博)》采访时表示，限购对市场的影响超过限价，房地产企业整体销售形势越来越紧，多家房地产企业销售业绩下降是一个危险的信号，目前开发商主要是以跑量为主，万科等企业推出大量房源入市，现金流回笼成为关键。摄影记者/高育文