90天卖楼135亿 融创跻身18强

　　本报记者 明鹏 发自北京

　　合约销售额135亿，同比增长122%—这是融创中国控股有限公司(01918.HK，融创中国)今年前9个月的成绩单。在寒意渐浓的楼市，融创中国凭何逆市发力？

　　事实上，这家由昔日联想少将、前任顺驰总裁孙宏斌在2003年创办的房企，多年来一直主攻豪宅市场，终于在2011年迎来井喷式发展。据中国房地产测评中心统计，在前三季度房企销量排行榜中，融创中国跻身第18位，将首开股份、中国中铁、金科集团、佳兆业等各路军队抛诸脑后。

　　另一边厢，“作战”8年的融创中国，并未形成一个业内知名的品牌系列；上市一周年之后，也并未大举“开疆辟地”，仅有5块土地入账，并且“死守”北京、天津等6城。单凭这些，首次跻身百亿俱乐部的融创中国能否取得再度“飞跃”？在速度和规模面前，其又将做出怎样的抉择？

　　做豪宅名利双收

　　近日，克而瑞发布2011年第三季度北京住宅销量排行榜，融创中国旗下的西山壹号院以19.8亿元荣登榜首。事实上，在6月底开始销售以来，西山壹号院7月已是北京楼市销售亚军，8月便跃居第一。

　　逆市取得不俗成绩，西山壹号院引业界关注万千。实际上，该项目在2008年底，被首钢融创置业以20.1亿元的价格购得，创下2008年楼市走熊以来北京乃至全国单块土地成交价格最高的个案，以致被业界称为“熊市地王”。而首钢融创置业是北京首钢与融创合资的房地产公司，资金五五开，运营由融创负责。

　　作为融创中国总裁，孙宏斌拿地伊始，就有声音担心其盈利，理由是楼板价已达7000元/平方米，房源售价至少要达到1.3万元/平方米才能保本，而当时周边销售的花园洋房也只有1.3万元/平方米。

　　北京地价不便宜，楼市风险不小，融创中国为何还要斥巨资购地，且是在楼市前景最为悲观的2008年底。“很多房企进入北京市场做项目，是为了做品牌、做形象，盈利的少，真正要盈利还得靠二、三线城市的项目。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存如是向时代周报记者分析。

　　然而，出乎市场人士预料，融创中国将该项目做成豪宅，且“名利双收”。

　　西山壹号院位于海淀区西北旺新村，自辽、金以来，历代王朝皆在该区域营建行宫别苑、皇家园林。延续如此传承，融创中国将该地块修成豪宅，并注入北京西部独有的“大院文化”，命名为“西山壹号院”。时代周报记者了解到，该项目分三期开发，目前在售的为第一期。

　　实际上，早在今年年初，融创中国将西山壹号院定位为2011年的重头戏。“融创中国的豪宅形象早在天津、重庆、苏南市场‘深入人心’，通过西山壹号院项目，融创中国得以‘名震天下’。”融创中国内部一位高管如是向时代周报记者表示。

　　西山壹号院推出不久，便荣登北京第三季度销售冠军，加上逆市得以热销，融创中国专注做高端精品的品牌形象无形之中被大力推广。然而，融创中国赚取的不只是名气。据海通国际9月30日《市场导报》显示，在6月底开始预售后，西山壹号院的回款已约20亿元。海通国际分析员侯凌中分析，该项目均价4万元/平方米，毛利润可达60%。同时，由于北京高端住宅项目逐渐稀缺，融创西山壹号院项目未来3年的销售额可达150亿-170亿元，净利润在40亿-60亿元。

　　热销的同时，西山壹号院的股权结构也发生改变。8月26日，北京首钢房地产开发有限公司在北京产权交易所挂牌出售西山壹号院开发商首钢融创置业50%的股权。时隔一个月，融创中国发布的公告显示，9月27日，融创中国旗下的天津融创置地有限公司与北京首钢房地产开发有限公司签订了收购协议，以14.5亿元的代价收购首钢融创置业50%股权，从而将100%拥有首钢融创旗下的西山壹号院。

　　时代周报记者了解到，在2007年初融创中国从顺驰中国处接手首钢融创50%的股权时开始，融创中国一直是项目的实际操作者，且北京首钢地产和天津融创置地分别占有西山壹号院65%和35%的利润。如今，融创中国可独享100%的利润，着实是一笔划算的买卖。事实上，就在融创宣布100%控股西山壹号院项目后，市场研究机构高盛和海通国际都相继发布评级报告，将融创评级上调为“买入”评级，以体现市场认为全资拥有该项目对融创的利好。

　　跻身百亿俱乐部

　　西山壹号院热销之余，融创中国也悄无声息地进入房企百亿俱乐部。

　　据融创中国公告显示，2011年1-9月，融创中国销售额为135亿元，同比增长122%。如此以来，融创中国2011年前9个月的业绩不仅已超过2010年全年合约销售额83.34亿元，也意味着成立仅8年时间的融创中国首次跻身房企百亿俱乐部，堪称业界最快。

　　西山壹号院为何热销，融创中国业绩为何井喷？融创中国上述人士将此归功为地产调控。“正是迫于限购等地产调控政策的影响，促使购房者在购房时更加珍惜手中的购房权，更倾向于选择位置与品质俱佳的房子，而坚持高端精品路线的融创中国因此从中获益。”这一点，从伟业我爱我家的统计数据中可见一斑。前9月，北京单套总价千万以上的豪宅销售量比2010年同期上涨12.4%，比2009年同期上涨90.2%。而同期北京楼市新建商品住宅销售量比2010年同期下降14.0%，比2009年同期下降53.7%。

　　中投顾问房地产行业研究院韩长吉向时代周报记者表示，豪宅的市场定位容易判别，对品牌和项目的甄选较为仔细，所以国内部分以修建精品豪宅为主营业务的房地产企业业绩出现了大幅增长。北京中原地产分析师张大伟则认为，西山壹号院的热销更多因为项目位于供应较少的西山区域，占据稀缺资源，而和西山壹号院同期上市的某豪宅，因位于区位优势稍逊的望京区域，销售就不尽理想。

　　除了旗下的西山壹号院夺得北京销售冠军外，融创中国8月销售简报显示，旗下位于苏州的融创81栋四期叠加别墅，8月入市后便获得苏州当月别墅产品销售冠军。此外，位于天津的融创君澜8月入市创下楼盘所在地天津滨海新区今年以来的最好销售纪录。

　　值得注意的是，由于融创中国坚持高端精品发展路线，今年前8月的合同销售均价冲高至15642元/平方米，比去年同期的10107元/平方米增长55%。对此，融创中国相关人士表示，针对顶尖的5%、20%-30%的购房者，融创中国分别推出高端、精品系列。“早在2010年底、2011年初，集团就根据当下地产形势的分析、判断，决定2011年提升低密度产品、高端产品的供应比例，因为产品结构的不同从而均价也有了一定的提升。”事实证明，融创中国之举相当奏效。

　　专注做高端精品

　　业绩报喜之际，恰逢融创中国上市周年。就地产公司而言，上市之初，会大举拿地，并拓展新城市。然而，融创中国上市至今，仅有5块土地入账，截至2011年6月31日，融创中国在建及待建的建筑面积仅641万平方米，远远低于销量排行进入前20名的其他房企。入驻城市方面，上市后并未拓展新城市，依然局限于北京、重庆、天津、苏州、无锡、宜兴6个城市。

　　采取如此谨慎的态度，难免让人联想到顺驰中国。同为孙宏斌创办的房地产企业，顺驰中国曾叱咤一时，2004、2005年，孙宏斌和他带领的顺驰团队频频在上海、武汉、苏州、无锡、郑州、洛阳、石家庄等地“疯狂”拿地，大有成为全国第一房地产企业之势。2005年，它的销售额达到了100亿元，成为万科之后，国内又一家销售额达到100亿元的著名房企。然而好景不长，在销售放缓、上市搁浅的影响下，资金告急的顺驰不得不在2006年9月以区区12.8亿港元的价格卖给路劲基建55%的股份，孙宏斌随即淡出顺驰。

　　同为孙宏斌创办的企业，彼时顺驰中国的激进、此时融创中国的谨慎，让业界颇为费解。对此，人生经历两次跌宕起伏的孙宏斌声称不再留恋规模和速度，而是将目光集中在6个城市，专注做高端精品。

　　只局限于6个城市，这让业界对融创中国业绩的持续增长产生了质疑。

　　融创中国相关人士向时代周报记者表示，入驻新城市，或将面临未知的风险，在现有城市深根细作，一方面可以节约管理成本，另一方面更了解该地楼市，继而有效经营当地项目。“融创中国入驻的城市虽然少，但一、二、三、四线城市均有涉及，布局较平衡。”

　　实际上，融创中国在重庆、天津市场分别通过融创奥林匹克花园、海逸长洲等项目而在当地占有一席之地。2010年，融创奥林匹克花园获重庆单盘销售金额冠军。而在9月30日，海逸长洲推出第二期独栋别墅产品，就以70935元/平方米的均价，再次以绝对的领先优势刷新了天津楼市销售单价纪录。

　　韩长吉向时代周报记者分析，重点城市深耕作业是一种“贵族式”发展路线，在项目上精挑细选，在购买能力上有大量购房追随者，经营优势体现在项目利润率高、企业资金韧性强。就融创中国而言，其重点城市深耕作业模式决定了企业在土地项目选择方面有着更加严格的甄选过程。不过，长期来看，全面布局将适应我国的二、三线城市化进程。融创中国业绩若要持续增长，会演绎出另一种轨迹吗？