重庆：税收严打楼市步步惊心

　　周远征

　　2011年10月31日是重庆市申报缴纳房产税的截止时间。10月8日，重庆地税局发布“重庆市地方税务局欠税公告2011年第2期”。该欠税公告直指重庆房地产企业，在159户欠税企业和14户出逃、失踪纳税户名单中，房产企业超过一半以上。开发商欠税、降价快跑正在成为重庆楼市惊心的一幕。

　　处罚力度惊心

　　“房产税确实还忘记了申报，我得抽时间处理一下这件事。”10月19日，重庆著名的别墅社区蓝湖郡业主秦某由于长时间不在重庆，并不清楚房产税申报缴纳的流程。2004年，这位蓝湖郡的老业主与兄弟姐妹几人均在高档别墅社区蓝湖郡置业独栋别墅。而今购买价仅为200多万元的别墅已经跃升到千万级。

　　谭某如果未能及时在本月底申报缴纳房产税，将面临严厉的处罚。《中国经营报》记者从重庆地税局了解到，对于逾期不申报和不缴税的房产税征收对象有六条具体的处罚措施：对于逾期不缴税的，首先是收取滞纳金，每天按照应税金额的0.05%收取；对于逾期不申报，或者地税部门追缴之后，还不交款的，地税部门可以采取罚款的方式，处以应税金额50%～5倍的罚款；地税部门还可以通过银行系统，直接从该偷税、漏税人的账户中扣取；如果偷税漏税者出境前没有结清税款，地税部门可以通过跟出入境管理部门的联合执法，限制其出入境的自由；地税部门还可以通过在媒体上曝光的手段，定期在媒体上通报，影响其诚信度；对于欠税房产，地税部门可以连同国土局，采取限制交易的方式，冻结该房产的交易资格，且不允许用该房产进行抵押贷款。

　　严厉的处罚措施，让此次房产税的征收对象独栋持有者纷纷主动前往物业所在地税务局进行申报。“交税金额倒不是什么难事，但是像限制出入境这条就很麻烦，这对生意人很不方便。”秦某的想法或许反映大部分房产税申报人的想法。南岸区地税局一位官员表示：“该区一共有700多套物业需要交纳房产税，目前统计数据还没有完成，但是这一两周以来应该大多数都已经申报缴纳了。”

　　据了解，9月25日，重庆市地税局发布个人住房房产税申报缴纳通告。通告要求，请在主城九区行政区域范围(含高新区、经开区、北部新区)内拥有独栋商品住宅产权的纳税人，于2011年10月1日～31日，向应税住房所在地的地税机关，主动申报缴纳个人住房房产税。地税局透露的信息显示，该市约有3400多套独栋别墅符合征收标准。据了解，这一数据系重庆地方税务局对存量独栋商品住房基础数据信息进行了核查的基础形成，目前已经建立了税源档案。

　　根据重庆房产税征收管理细则，独栋别墅的房产税率为0.5%～1.2%，对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。

　　重庆地税局内部人士透露，计征的基础以存量独栋别墅购买时价格进行计算，计征面积将扣除180平方米后进行征收。据了解，重庆2005年以前的独栋别墅价格多在1万元/平方米以下，低于重庆市公布的2011年上两年度主城九区新建商品住房成交建筑面积均价的2倍9941元/平方米，适用税率为0.5。因此，秦某约400平方米面积的独栋别墅，2004年成交价约为300万元，扣除180平方米以后，其实际缴纳的税款每年约1万元左右。显然，由于早期重庆别墅价格普遍较低，购买别墅越早的业主最终实际缴纳的房产税越少。

　　楼市惊心

　　随着独栋别墅房产税申报缴纳即将完成，10月8日，重庆地税局紧接重庆房产税申报缴纳通告之后，发布了“重庆市地方税务局欠税公告2011年第2期”。该欠税公告直指重庆房地产企业，在159户欠税企业和14户走逃、失踪纳税户名单中，房产企业超过一半以上。欠税大户中不乏知名房地产企业，包括重庆保利高尔夫球会有限公司、重庆银海房地产开发(集团)有限公司、重庆市渝海实业总公司、重庆凯悦房地产开发有限公司、重庆众诚物业发展有限公司等。

　　其中欠税高达8450余万元的重庆众诚物业发展有限公司，一度名列2009年上半年重庆主城区楼盘成交金额前10强，其与同列欠税榜单的重庆庆隆屋业发展有限公司共同开发的高档楼盘庆隆南山高尔夫国际社区在重庆颇有名气。对于重庆今年出现如此之多的欠税房地产大户，市场分析人士认为，楼市调控的逐步深入，地产企业资金开始出现紧张，部分房地产企业试图通过拖欠税款扭转资金周转吃紧的局面。

　　在诸多政策影响下，重庆楼市出现了量价齐跌的情况，重庆楼市面临严峻挑战。

　　截止到8月底，重庆主城区楼市库存量已超过1830万平方米。根据国家统计局公布的数据，重庆2011年9月新建商品住宅价格(不含保障房)与上月相比下降0.4%，9月重庆主城成交房源13652套，与2010年同期相比成交套数大跌51.82%，总成交建筑面积下跌53.93%。重庆市高档房成交价格深受影响。有关数据还显示，今年以来，重庆市高档房的价格降了7%到10%，而在房屋成交比例中，高档房比例比去年降了3个百分点，开发商出现了减少高档房开发的趋势。

　　在金九银十重庆楼市出现如此剧烈的下跌，也直接导致10月20日举行的重庆房交会凉意十足。10月20日，重庆秋交会在蒙蒙细雨中开幕，众多开发商在展会现场纷纷祭出降价法宝。龙湖在房交会上推出了特惠2.4万到46万(单套)的优惠政策，富力城精装房源公园别墅及加推商铺在房交会则一律88折。秋交会上一些楼盘甚至最高优惠力度达到了8折以下。

　　据悉，重庆市对于楼市出现的严峻形势也甚为关注。8月初，重庆市政府召开银行业金融形势座谈会，重庆市市长黄奇帆提出，银行应该优先保证老百姓首套房贷款。而在其呼吁后的一个多月以后举行的“2011年全国股份制银行行长联席会议”上，黄奇帆面对12家股份制商业银行行长再次疾呼，老百姓正常的商品房按揭贷款，在限购政策范围内的，不宜限制，合理消费还需鼓励。

　　然而，这样的疾呼也并没有扭转重庆楼市惨淡的情景。重庆容磁企业咨询公司总经理王雪松则认为，秋交会之后，重庆楼市或许会更加惨淡。在他看来：“今年四季度房价继续下滑是大势所趋，原因有二：一是房价的自然跌幅；二是受高端物业放量萎缩影响。”事实上，国家出台一系列房地产调控政策的情况下，与沿海城市甚至与周边省会城市相比，楼市价格并不高的重庆市积极主动出台了房产税政策，以及开建全国最大规模的保障房建设。市场分析人士认为，正是由于重庆面临国家宏观调控、信贷紧缩以及自身出台的多重调控政策影响下，重庆楼市短期内不容乐观。

　　王雪松表示：“现在重庆开发商手里还持有一定现金，明年一季度新的信贷额度下来也会缓解开发商的压力，但是各种政策如果没有调整，那么明年二季度重庆楼市或许将出现真正的危机。”

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　　重庆房产税征收细则

　　第八条：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含)至4倍的，税率为1%；4倍(含)以上的税率为1.2%。

　　在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上的普通住房，税率为0.5%。

　　第十条：纳税人在《暂行办法》施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。

　　免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。